Opis:

Trenutno se provodi stambeno-komunalna reforma - prijenos stambenih i komunalnih usluga na nova načela organiziranja upravljanja stambenim zgradama. Prema čl. 161 Stambenog zakona Ruske Federacije od 29. prosinca 2004. br. 188-FZ, upravljanje stambenom zgradom ima za cilj osiguranje povoljnih i sigurnih životnih uvjeta za građane, pravilno održavanje...

Upravljanje stambenim zgradama

Iskustvo jedne stambene zadruge

Trenutno se provodi stambeno-komunalna reforma - prijenos stambenih i komunalnih usluga na nova načela organiziranja upravljanja stambenim zgradama. Prema čl. 161 Stambenog zakona Ruske Federacije od 29. prosinca 2004. br. 188-FZ, upravljanje stambenom zgradom ima za cilj osiguranje povoljnih i sigurnih životnih uvjeta za građane, pravilno održavanje... i korištenje zajedničke imovine, kao kao i pružanje komunalnih usluga građanima koji žive u takvoj kući. Upravljanje se može provoditi kroz koordinirane aktivnosti samih vlasnika prostora ili uz pomoć osoba (društva za upravljanje) koje privlače stanari. U nekim slučajevima upravljanje od strane samih stanara je učinkovitije, a uspješno rješavanje pitanja uštede energije postaje moguće tek nakon što se uspostavi neometano funkcioniranje sustava upravljanja kućom, a ljudski faktor ovdje igra odlučujuću ulogu. Potvrdio je to razgovor s doktorom tehničkih znanosti, prof., voditeljem laboratorija Znanstveno-istraživačkog instituta za građevinsku fiziku. L. A. Gulabyants, koji je u proteklih sedam godina, uz svoj glavni posao, imao priliku obnašati i dužnost predsjednika uprave stambene zadruge GlavAPU.

O kojoj kući brinete?

Zidana 14-katnica s jednim ulazom i 108 stanova s ​​lođama izgrađena 1967. godine. Jedno vrijeme, kuća se čak smatrala elitnom. Nije izgrađen prema tipskom projektu, već prema “projektu ponovne upotrebe”. Po današnjim standardima, ovo je prilično skromna kuća s malim proračunom. Tipična stambena zadruga, koju ne treba brkati s HOA koja se pojavila nakon restrukturiranja, jer se međusobno značajno razlikuju. Prije svega, kontingent ljudi koji žive. U HOA većinu stanovnika čine ljudi nove generacije. Oni koji kupuju stanove u zgradama HOA već znaju da sve moraju platiti. HOA su obično velike kuće ili udruženje nekoliko kuća. Ovdje doista postoji prilika za punu provedbu samouprave. Proračun HOA omogućuje vam zapošljavanje upravitelja, kao i električara, vodoinstalatera, domara, zaštitara itd. Situacija je potpuno drugačija u stambenim zadrugama stvorenim još u sovjetsko doba. Naša je kuća prema današnjim standardima mala, a raslojavanje vlasnika stanova po financijskim mogućnostima kolosalno. U takvim kućama značajan dio stanara uglavnom su starije osobe – umirovljenici, korisnici skromnih primanja. Dakle, iako su svi stanovi uknjiženi kao privatno vlasništvo, ne mogu svi vlasnici te nekretnine održavati u dobrom stanju. Otuda njihov pasivan stav prema kući u cjelini.

Bitna razlika između HOU i stambene zadruge je u tome što HOU ima pravo obavljati djelatnost u svrhu izvlačenja i raspodjele dobiti među članovima. Stambene zadruge nemaju takvo pravo. Na primjer, sav prihod od iznajmljivanja nestambenih prostora može se potrošiti samo na održavanje tehničkog stanja kuće.

Ovo je pravna razlika, ali u ostalim aspektima, HOA i stambene zadruge su slične. Samo je novac drugačiji, opseg aktivnosti je drugačiji, mentalitet stanovnika je drugačiji. HOA u biti nije samo samoupravna, već i uglavnom samouslužna organizacija. Naravno, i razina usluge i troškovi te usluge veći su u stambenim zadrugama nego u stambenim zadrugama. Mi, izabravši samoupravu, prisiljeni smo biti opsluženi DEZ-om. Na primjer, ako se dizalo pokvari, kontaktiramo okružni dispečerski centar i čekamo, ponekad danima, dok ne pošalju stručnjaka da riješi problem. U HOA, budući da imaju svoje dežurne mehaničare dizala, nakon 15 min. oni će doći i popraviti lift, jer su u blizini i ne servisiraju ništa osim svojih kuća. Isto vrijedi i za vodoinstalatere i druge stručnjake.

Zašto ste odlučili biti predsjednik uprave i kako ste započeli svoje aktivnosti?

Morao sam stati nakon što sam shvatio da se više nema kamo povući. Moglo bi se reći da sam “samokandidat”. Do 2000. godine kuća je dovedena u stanje u koje je bilo odvratno ulaziti: oronuli zidovi, užasan smrad u ulazu, štakori, smeće bačeno u podrum itd. Nitko nije htio raditi na ploči tih godina, a sastojao se zapravo od jedne osobe – predsjedavajućeg. Na skupštini, koju nije bilo lako organizirati, bili su spremni izabrati bilo koga u upravni odbor.

Uvidjevši konačno da nitko osim nas samih neće popraviti situaciju, osobno sam razgovarao sa mještanima od kojih se mogu očekivati ​​konkretni potezi i oni su pristali ući u novi odbor. Potom je održana skupština, rad dosadašnjeg odbora ocijenjen je nezadovoljavajućim, izabran je novi odbor od sedam članova i revizijska komisija od tri člana.

U to vrijeme na računu zadruge bilo je samo oko 60 tisuća rubalja. – iznos odgođenih plaćanja. Počeli smo skupljati novac od stanovnika po principu „doprinesite koliko možete“. Nitko se nije dao nagovoriti. Upravo su objavili oglas. Prvo su svoje priloge dali članovi odbora, a zatim su se uključili i ostali mještani. Netko je dao 10 tisuća rubalja, netko - 100 rubalja. Uz riječi “nema novca, ali želim sudjelovati”, mnogi nisu ništa pridonijeli. Ukupno su prikupili oko 70 tisuća rubalja, a sav taj novac, djelujući ekonomično, ali ne nauštrb kvalitete, utrošili su na obnovu dvorane. Uštedjeli su jer su stanovnici kuće značajan dio posla obavili sami. Zatim su sredili dio podruma i dali ga u najam. Posebno bih istaknuo da je Uprava od samog početka shvatila važnost potpune transparentnosti financijskih transakcija. Konkretno, u odnosima sa stanarima načelno se nije koristilo gotovinsko plaćanje. Ne samo zbog naše prirode koja poštuje zakon, već i zbog održavanja atmosfere povjerenja stanovnika kuće u odboru. Iznajmljeni prostori osiguravali su glavni prihod svih ovih godina, koji je korišten isključivo za popravke i poboljšanje kuće. Nismo više prikupljali novac od stanara kuće. Moramo reći da smo značajnu pomoć u budućnosti dobili tijekom popravaka preko Moskovske stambene kooperacije. Uprava okruga nije stajala po strani i ponekad je pružala stvarnu pomoć u radu na poboljšanju lokalnog područja. Može se tu svašta reći, ali to je posebna tema.

Tko je vlasnik zemljišta na kojem se nalazi kuća?

Ne samo zemljište, nego i zajednička imovina kuće, moglo bi se reći, u neizvjesnosti. U stambenim zadrugama postoji privatna imovina - stanovi, a postoji i zajednička imovina - hale, liftovi, stubišta itd. Kad su svi počeli privatizirati svoje stanove, nitko nije govorio niti razmišljao o uknjižbi vlasništva zajedničke imovine. To bi vjerojatno trebalo učiniti, ali poteškoće procesa su zbunjujuće. Poduzeli smo korake da formaliziramo zakup zemljišne čestice, ali budući da nismo imali geodetski plan, ovo pitanje se nije moglo riješiti. Nedavno je izvršena izmjera zemljišta prema uputama Moskomzema na račun gradskog proračuna (platili smo samo 3 tisuće rubalja za kopiju dokumenta). Ali ovaj geodetski plan nitko nije odobrio, a nejasno je kakvu pravnu snagu ima. Prošle je godine moskovska vlada donijela Dekret br. 411-PP od 29. svibnja 2007. koji daje popis dokumenata koje je potrebno podnijeti prefekturi za registraciju vlasništva nad lokacijom. To namjeravamo učiniti u skoroj budućnosti. Treba napomenuti da je naša uprava, kao i u ostalim stambenim zadrugama, javnopravno tijelo (plaćen je samo predsjednik uprave, a onda simbolično i angažirani računovođa), pa je teško naći jednog za cijelo vrijeme.

Pod kojim uvjetima se provodi interakcija s energetskim i drugim uslužnim organizacijama?

Sklopili smo izravne ugovore s organizacijom za opskrbu energijom (JSC MOEK), s Mosradiom, s gradskom telefonskom mrežom te izravni ugovor za održavanje portafonskog sustava. Ugovor sa DEZ doo za održavanje i vodoopskrbu je u procesu finalizacije. Što se potonjeg tiče, trenutno su u tijeku pregovori s MGUP Mosvodokanal za sklapanje izravne pogodbe, no to će se pitanje riješiti tek nakon ugradnje komunalnih brojila, što se trenutno provodi na teret proračunskih sredstava, tj. kroz DEZ. Nažalost, jako sporo. Za sada se plaćanja obračunavaju prema tarifama i normama potrošnje. Ako govorimo o vodi, onda se njezino računovodstvo provodi prema broju registriranih (prijavljenih) stanovnika. Plaćanje topline naplaćuje se razmjerno zauzetoj površini. Postojala je ideja da se ugrade dvotarifna brojila kako bi se smanjili troškovi potrošnje energije, ali nakon razgovora sa stručnjacima iz Mosenergo OJSC, shvatili su da ovdje nije sve tako jednostavno. Kad se pokaže da je energija jeftina, mnogi ljudi počnu trošiti više, a ne manje. Na primjer, osoba koja prije ne bi uključila grijač sada ga koristi punim kapacitetom. A to je za našu kuću neprihvatljivo, jer ima slabe ulaze, a na ulazu u kuću postoje samo prekidači od 120 ampera, a napajanje stanova značajno je poraslo. Snaga po stanu uključena u projekt je u prosjeku oko 1,6 kW, au novim kućama je u projekt uključeno deset puta više. Ugradnja dvotarifnih brojila ne potiče toliko smanjenje potrošnje električne energije koliko promjenu načina njezine potrošnje. Naravno, možete promijeniti prekidače i ožičenje unutar kuće, ali gdje ćete, prvo, dobiti dodatnu snagu s obzirom na trenutni nedostatak energije, a drugo, morate promijeniti vanjsku mrežu. Ispada da ako želimo da naše interne mreže ne izgore, onda nas ne zanima smanjenje troškova potrošnje energije, već smanjenje same potrošnje. Možda je vrijedno razmisliti o sustavu plaćanja u kojem oni koji troše malo energije plaćaju nižu stopu, a oni koji troše puno plaćaju višu stopu. To ima određenog smisla i s društvenog aspekta, ako se, naravno, sve dobro proračuna.

Provodi li se bilo kakav rad na podizanju svijesti kako bi se vlasnici kuća potaknuli na ugradnju energetski učinkovite opreme i štednju vodenih resursa?

Ne može se reći da smo si postavili takav zadatak. Do sada smo samo uzeli i zamijenili, o trošku zadruge, sve svjetiljke u stubištu, u hodnicima, na tavanu i u podrumu štednim. U kući ima oko 120 lampi. Certificirani radni vijek jedne žarulje sa žarnom niti je oko 1000 sati, brzo pregore, DEZ ih ne mijenja na vrijeme, a ako ih i mijenja, onda najjeftinijima, koji traju znatno manje od 1000 sati izračunali su da je isplativije potrošiti novac na štedljive, koje su skuplje, ali traju i do dvije godine. Stanari sami odlučuju koju će opremu koristiti u svojim stanovima. U kući postoji vrlo jasna podjela: postoji zajednička imovina - predmet brige uprave, i postoji privatna imovina - stanovi. Danas se pokazalo da je odboru svejedno kakve su žarulje ugrađene u stanove. Činjenica je da svaki vlasnik stana ima izravan odnos s Mosenergom i plaća prema očitanjima pojedinačnog mjerača električne energije. Kontroliramo samo da stanari ne postavljaju prekidače snage veće od 20 A na ulazima u stan (u početku su bili prekidači snage 16 A, ali su radili na 12 A). Osim brojila za stanove postoji i brojilo za cijelu zgradu koje bilježi troškove električne energije za lift i uličnu rasvjetu. I s vremena na vrijeme netko očitava - to je uključeno u održavanje. Budući da je iznos, s naše točke gledišta, prilično nizak, plaća se bez navođenja. Više nas brine stanje strojeva da ne budu preopterećeni, nego potrošnja energije.

Što se tiče plaćanja vode, štednja je također samo u interesu stanovnika, ali još nema nekog posebnog poticaja, jer oni plaćaju po standardu. Naravno, ako je stanar neko vrijeme odsutan iz stana, na primjer, živi u vikendici tijekom ljeta, donosi potvrdu o odsutnosti koja se šalje DEZ-u i tamo se vrši ponovni izračun.

Imamo presedan ugradnje vodomjera u jednom od stanova. No, za to je stanar sklopio osobni dogovor s DEZ-om i sada nam kaže mjesečni iznos koji se oduzima od ukupnog iznosa. Budući da imamo samo jedan takav stan, ne postavlja se pitanje da ovaj stanar plaća troškove zalijevanja, pranja hodnika i ostalih kućanskih potreba, odnosno plaća samo vodu potrošenu u stanu. Loše je kada neki stanovi imaju brojila, a neki nemaju, jer su potonji u nepovoljnijoj situaciji. Prilikom ugradnje pojedinačnih brojila u svaki stan nastaje razlika između očitanja svih pojedinačnih brojila i opće zgrade. Naravno, razlika se nekako može podijeliti između stanova, ali za sada postoji mnogo nijansi u ovom pitanju. U svakom slučaju, u našoj kući još uvijek nije dobrodošla ideja da se brojila za stanove ugrade samo u neke stanove. Osim toga, nema ih gdje staviti, jer odgovarajuća mjesta nisu predviđena projektom.

Što se tiče naknade za grijanje, ona se izračunava proporcionalno površini stanova, iako nam je nedavno MOEK OJSC naplatio na temelju potrošenih gigakalorija. Količina utroška toplinske energije određena je očitanjem klaster mjerača ugrađenog u centralnu toplinsku podstanicu. Do sada iznos godišnjih računa izdanih od strane MOEK OJSC nije premašio vrijednost koju smo izračunali po kvadratnim metrima. Želio bih napomenuti da je naša kuća prilično dobro izolirana, mnogi su stanovnici ugradili nove prozore s dvostrukim i trostrukim ostakljenjem, gotovo sve lođe su ostakljene.

Kako se provode financijske nagodbe između stanara i uslužnih organizacija, ima li u kući neplatiša i kako se to pitanje rješava?

Iznos najamnine za svaki stan godišnje izračunava računovođa zadruge prema tarifama utvrđenim u Moskvi, uzimajući u obzir broj ljudi prijavljenih u stanu, beneficije itd. Distribuiramo platne liste s raščlambom troškovnih stavki i stanovnici prebacuju novac na račun zadruge. Plaćanje za održavanje zajedničke imovine kuće i opskrbu resursima provodi se s računa stambene zadruge u skladu sa sklopljenim ugovorima s OJSC "MOEK", DEZ, itd. Vjerojatno, u svakoj kući postoji određeni udio ljudi naziva neplatišama. Srećom, sada ih nemamo, ali bio je jedan takav slučaj. Nakon brojnih upozorenja podnijeli smo tužbu. Štoviše, to je bilo i prije usvajanja Stambenog zakona Ruske Federacije. Iznos duga bio je oko 15-16 tisuća rubalja, kazne su u početku izračunate na 50 tisuća rubalja. Tijekom suđenja taj je iznos smanjen na 2-3 tisuće rubalja. Pitanje je bilo načelo, a ne iznos. Sudac je presudio u našu korist. No stanar je platio glavni dug i uložio žalbu okružnom sudu, koji je odlučio poništiti odluku suca u vezi s plaćanjem penala i sudskih troškova od strane stanara.

I dalje sam uvjeren da je ta odluka bila pogrešna. Odbor se žalio gradskom sudu, koji uopće nije razmatrao situaciju. Time je stvar bila završena. Teško je reći tko je tu pobijedio, a tko izgubio. Međutim, odbor je učinio ono što je trebao učiniti i više nismo imali neplatiša.

I sami ste razvili računalne programe koji olakšavaju obračun plaćanja. Recite nam nešto o njima.

Postoji mnogo računovodstvenih programa, ali svi su prilično složeni.

Prvi računalni program koji sam izradio omogućava mi da jednostavno i brzo izračunam iznos najamnine. Prije se izračun vršio ručno. Postavši predsjednik, primijetio sam da se često javljaju sporovi između stanovnika i računovođe o ispravnosti obračunatih plaćanja. Razlog sporova je nerazumijevanje pravila plaćanja od strane stanovnika. Bilo je potrebno osigurati da se svaki stanar sam može uvjeriti u točnost obračuna. Zatim sam uzeo i sastavio jednostavan program u Excelu, koji počinje servisnim listom s blokom općih početnih podataka, gdje su zapisane sve tarife i norme odbitaka usvojene na generalnoj skupštini, na primjer, za velike popravke, troškovi kućanstva, portafon itd. A onda idu obračunski listovi za svaki stan, gdje se ponavlja blok početnih podataka i daju pojedinačni podaci o stanu - njegov broj, površina, broj stanara, preferencijalni koeficijenti itd. Dolje je tablica koja prikazuje stavke troškova i iznose koji su za njih obračunati.

Sve promjene, na primjer, određene tarife, napravljene na servisnoj listi, automatski se prenose na sve platne liste stanova. Ovaj program ne samo da je smanjio vrijeme za izračun stanarine, već ga je učinio i potpuno transparentnim. Jedna od opcija programa omogućuje vam da označite strelicama one vrijednosti količina koje su korištene u izračunu. Na primjer, plaćanje vode ili grijanja (slika 2). Mislim da je vrlo važno da svaki stanovnik kuće može osobno provjeriti ispravnost izračuna. Treba ljudima objasniti kako se određuje najamnina, onda neće biti neplatiša. Mnogi stanovnici, na primjer, ne znaju da razne vrste naknada djeluju unutar društvene norme. Primjerice, ako korisnik koji ima pravo na 50% naknade za uzdržavanje živi u stanu površine 36 m2, tada se naknada odnosi samo na 33 m2, a preostala 3 m2 mora plaćati u punom iznosu. .

I ima puno tarifa. Prvi kat - jedna tarifa, drugi i iznad - drugi, višak prostora - treći. Postoji mnogo nijansi, a izračun svakog stana je individualan. Naravno, u kući su stalne promjene: netko se prijavio, netko umro, netko promijenio stan. Te se promjene u programu unose ručno.

Drugi program je dizajniran za izračun godišnjeg stanja komunalnih računa za svaki stan. Omogućuje svakom vlasniku stana na kraju godine tablicu iz koje se na mjesečnoj razini vidi koliko je morao platiti, koliko i kada je stvarno platio te kakav je rezultat na kraju godine. . Nakon dvije godine prakse takvog bilanciranja, iznos obračunatih i izvršenih plaćanja za godinu za mnoge stanove počeo se poklapati u roku od penija.

A sada se izrađuje program raspodjele troškova potrošnje hladne i tople vode po stanovima u skladu s očitanjima komunalnih brojila. Ovdje je odlučeno koristiti koncept "ljudskih dana". Ovo je važan izračun za uzimanje u obzir stvarnih situacija. Recimo u siječnju (31 dan) za stan s dva stanara to će biti 62 osoba dana. Ako netko od štićenika donese potvrdu da je bio odsutan dva tjedna u siječnju (14 osoba-dana), onda je lako napraviti korekcije u izračunu. U pripremi za novi postupak plaćanja proveli smo i akciju vođenja računa o broju ljudi koji stvarno žive u svakom stanu.

Želite li prenijeti upravljanje svojim domom na neko društvo za upravljanje?

Volio bih, ali danas, kada još nisu formirani novi mehanizmi upravljanja, to nam nije od koristi. Transformacija državnog unitarnog poduzeća "DEZ" u doo "DEZ" u biti se nije ništa promijenila, a drugih poduzeća u tom području nema. A odakle dolaze? Uostalom, za stvaranje konkurentnog tržišta za društva za upravljanje potrebni su prostori, početni kapital, povlašteni uvjeti za jačanje tih društava itd.

Početkom 2008. eksterno društvo za upravljanje ponudilo nam je svoje usluge, ali je postavilo potpuno neprihvatljive uvjete: prema ugovoru koji nam je ponuđen, upravni odbor stambene zadruge postao je nominalno tijelo, tvrtka je zahtijevala svu tehničku i financijsku dokumentaciju kuća, nestambeni prostor i druga zajednička imovina prenijeti na nju. Ispalo je da će samo ona odlučivati ​​kako ćemo živjeti. Spremni smo sklopiti ugovore o pružanju usluga nama, a ne o prijenosu kontrole. I ovdje se pojavljuju nedostaci Stambenog zakona Ruske Federacije. Danas se komunalne usluge subvencioniraju iz gradskog proračuna, a pravo na te subvencije imaju samo društva za upravljanje. Oni također moraju biti odgovorni za njihovu upotrebu. Sve je uvelike pojednostavljeno ako se pravo na primanje subvencija prenese na organizacije koje pružaju te usluge.

Jesu li zahvaljujući takvom vođenju i uređenju poslova riješena pitanja očuvanja energije i resursa?

Ne mogu to reći. Takav cilj još nije postavljen. U početku smo morali rješavati sasvim druge probleme. Uostalom, glavna zadaća odbora stambene zadruge nije ušteda energije, već osiguranje normalnih životnih uvjeta u kući. Da biste to postigli, morate krenuti od osobe, a ne od slavine ili mjerača. To sam jako dobro shvatio posljednjih godina. Za primjer, uzet ću krajnost: možete postaviti izvrsnu opremu za uštedu energije, a neki vandal će je onesposobiti ili razbiti staklo na ulazu, razbiti zatvarače za vrata itd. Nažalost, mentalitet mnogih danas je takav da čak i ako skupina entuzijasta izvodi nadrazumne akcije, one će biti poništene niskom socijalnom kulturom stanovnika. Ne shvaćaju svi da kazalište počinje vješalicom za kapute, a stan počinje ulazom. Ili možete reći ovo: pokažite mi ulaz u kuću u kojoj živite i reći ću vam tko ste.

Postoji li u vašoj kući stambeno-građevinska zadruga, stvorena još u sovjetsko vrijeme? To je vrlo česta situacija: u kući se smjestila stambena zadruga, koja je već odavno postigla svoj glavni cilj - kuća je izgrađena, zadrugari su kupili udjele, stanovi su podijeljeni u vlasništvo. I sada zadruga, da bi opravdala svoje postojanje, upravlja kućom. Općenito, ovo može biti sasvim legalno. Čak je i dobro ako stambena zadruga upravlja kućom u dobroj vjeri.

Ali često odbor zadruge, "zaplijenivši" kuću, djeluje u vlastitom interesu. Tada se kvaliteta održavanja kuće smanjuje, a dodatne troškove snose stanari.

Kako je kuća došla pod kontrolu stambene zadruge?

U većini slučajeva "sovjetska" zadruga upravlja kućom po inerciji, jer je "uvijek tako bilo". Stambena zadruga djeluje u ime vlasnika kuće, sklapa ugovor s društvom za upravljanje (u pravilu je to područna jedinica za javno zdravstvo), prikuplja novac od stanovnika za održavanje i zatim samostalno isplaćuje društvu za upravljanje .

Je li to legalno? Obično – ne. Štoviše, to je često prijevara. No, vratimo se unatrag i opišemo što stambena zadruga mora učiniti kako bi legalno besprijekorno upravljala kućom.

Godine 2005. u Rusiji je na snagu stupio Zakon o stanovanju. U skladu s dijelom 2. članka 161. ovoga Zakonika, vlasnici svake kuće, bez obzira na to postoji li u njoj stambena zadruga ili ne, dužan odaberite način da kontrolirate svoj dom.To moraju učiniti barem jednom. Postoje samo tri načina da kontrolirate svoj dom:

neposredno upravljanje od strane vlasnika,




upravljanje udrugom vlasnika stanova (HOA) ili zadrugom (stambeni kompleks, stambena zadruga),




upravljanje društvom za upravljanje.

A ako u kući ima više od jednog vlasnika, onda samoskupština vlasnika. Ne odbor stambenih zadruga, ne skupština zadruge i ne kotarsko poglavarstvo, nego samo glavna skupština kuće. To je izravno navedeno u klauzuli 4, dio 2, članak 44 i dio 3, članak 161 Stambenog zakona Ruske Federacije.

Uz rijetke iznimke, u svakoj kući u kojoj postoji stambena zadruga gotovo uvijek su barem dva vlasnika. Uostalom, svaki zadrugar koji je platio svoj udio u stanu postaje vlasnik. Pritom može ostati član zadruge, ali to više nije tako značajno. Također, vlasnici zgrade sa stambenom zadrugom mogu biti oni građani koji su kupili stan u zgradi na sekundarnom tržištu. Obično nemaju niti članstvo u zadruzi, osim ako iz nekog razloga nisu izričito pristupili njoj. A Zakon o stanovanju u 2. dijelu članka 129. izravno kaže: u takvim kućama o ključnim pitanjima upravljanja odlučuje samo skupština vlasnika, a ne stambena zadruga.

Dakle, da bi se upravljanje kućom prenijelo na stambenu zadrugu, potrebno je održati opću skupštinu vlasnika, koja većinom glasova mora donijeti odgovarajuću odluku, dokumentiranu zapisnikom. Sastanak se održava na način propisan člankom 45. Stambenog zakona Ruske Federacije, a smatra se valjanim ako su vlasnici sudjelovali u njemu s brojem glasova od najmanje 50%. Je li takav sastanak održan u vašem domu? Jesu li njegovo održavanje i odluke koje se tamo donose propisno dokumentirane? Ako nije, onda stambena zadruga nezakonito upravlja vašim domom.

No, pretpostavimo da su vlasnici ipak prepustili konce upravljanja kućom stambenoj zadruzi. Sada stambena zadruga može u ime kuće sklapati ugovore s upravnim i uslužnim organizacijama, pratiti i prihvaćati njihov rad. I također prikuplja naknade od stanovnika za održavanje i popravak kuće. Tko određuje visinu ove naknade? U skladu s dijelom 8. članka 156. Stambenog zakona Ruske Federacije, zadruga određuje iznos ove naknade za svoje članove na način utvrđen statutom zadruge. Prema statutu, to pravo može steći uprava stambene zadruge ili možda samo skupština članova zadruge.

Ako ste član zadruge, provjerite je li visina naknade određena u skladu s postupkom propisanim u statutu stambene zadruge. U pravilu, prema statutu, visinu naknade utvrđuje samo skupština članova zadruge (obično godišnja), ali ne i upravni odbor ili predsjednik. Odluka o utvrđivanju naknade mora se dokumentirati zapisnikom. Ako se ne poštuje procedura, lako se može osporiti iznos isplate.

Što ako niste član stambene zadruge? Primjerice, kupili smo stan u zadružnoj zgradi od građanina koji je u cijelosti platio svoj udio. U ovom slučaju djeluje 6. dio članka 155. Stambenog zakona: trebate sklopiti ugovor sa stambenom zadrugom za održavanje i popravak stambenih prostorija i prema njemu platiti naknadu. To znači da zadruga ima pravo samo tražiti, ali ne i prozivati ​​vas, platiti onoliko koliko je odredila za svoje članove. Uostalom, sporazum je dobrovoljna stvar, tako da se možete sigurno raspravljati s odborom stambenih zadruga o visini plaćanja. Do zaključenja ugovora, u pravilu, nema osnova za plaćanje.

Stambena zadruga prikuplja dodatni novac od stanara samo za napajanje aparata.Stambene zadruge imaju najmanje dva dužnosnika: predsjednika i računovođu. Pretpostavimo da svi primaju 5000 rubalja mjesečno. To će rezultirati ne samo 120.000 rubalja godišnje plaće, nego će i doprinosi u mirovinski fond i fond socijalnog osiguranja iz fonda plaća iznositi oko 40.000 rubalja. Ne treba zanemariti sve vrste administrativnih i poslovnih troškova: na kraju krajeva, stambena zadruga je pravna osoba koja generira dokumentaciju i podnosi izvješća. Jesu li stanovnici spremni platiti dodatnih 200 tisuća rubalja godišnje samo da upravni odbor stambene zadruge ispisuje potvrde za prikupljanje novca od stanovnika?

Odbor stambene zadruge djeluje u interesu društva za upravljanje, a ne stanara zgrade.Stambena zadruga obično ne radi ništa u kući sama, već za sve poslove sklapa ugovor s društvom za upravljanje. Društvo za upravljanje ima vlastiti interes u održavanju kuće. Ne samo zato što prima novac od kuće, već i zato što je grad subvencionira za ovaj posao. Istodobno, društvo za upravljanje uopće nije zainteresirano za pravilno evidentiranje nedostataka u održavanju doma. Stoga uprava društva za upravljanje često sklapa ugovor s upravom stambene zadruge, isplaćuje joj “bonuse”, a uprava prihvaća posao bez primjedbi i potpisuje sve dokumente koji odgovaraju društvu za upravljanje.

Stambena zadruga ne zastupa interese vlasnika.Kao što je gore navedeno, članovi stambene zadruge koji su uplatili svoje udjele stječu vlasništvo nad svojim stambenim objektom. A samo oni stanovi za koje nisu uplaćeni udjeli ostaju u vlasništvu stambene zadruge kao pravne osobe. A u “sovjetskim” stambenim zadrugama, uz rijetke iznimke, sve dionice za stanove su davno plaćene. Dakle, stambena zadruga, kao pravna osoba, nema više ni kvadrata imovine u kući. S obzirom da se sekundarni kupci stanova u zadružnoj zgradi najčešće ne učlanjuju u zadrugu (stvarno, zašto?), stambena zadruga se, za razliku od HOA, ne može smatrati udrugom stanara koja zastupa interese velike većine njih.

Radionica

Evo tipične slike. Obična moskovska peterokatnica, u njoj od 1969. radi stambena zadruga. Polovica bivših zadrugara svoje je stanove odavno prodala, a sada su u vlasništvu građana koji nemaju nikakve veze sa zadrugom. Predsjednik stambene zadruge je stariji umirovljenik koji šest mjeseci provodi u posjetu kćeri u Italiji i povremeno obavlja svoje funkcije. Poslove zadruge vodi angažirani računovođa, koji izdaje priznanice štićenicima i sastavlja dokumente za vođenje kuće. Predsjednik i računovođa imaju pravo na 9 tisuća rubalja mjesečno. Zadruga deset godina nije održala izvještajne i izborne skupštine. Stanari kuće su umirovljenici i prezaposleni građani koji nemaju vremena ni želje ulaziti u zamršenosti upravljanja kućom. Kuća stoji, svjetla su upaljena - i okej.

U kući nije bilo zbora vlasnika, a stanari nisu birali kako će kućom upravljati. No kako stambena zadruga upravlja kućom od pamtivijeka, nitko od stanara nema posebnih pitanja - većina za tu mogućnost i ne zna. Odboru uopće nije do ponovnog okupljanja ljudi: što ako uzburka tako tihu, toplu i ugodnu močvaru?

Kuću održava okružni DEZ, društvo za upravljanje koje je imenovala općina. Prema Zakonu o stanovanju, ako vlasnici kuće nisu održali opću skupštinu i nisu odabrali način upravljanja kućom, tada društvo za upravljanje kućom odabiru lokalne vlasti na natjecateljskoj osnovi. Natječaja zapravo nije ni bilo, a odluku o uključivanju DEZ-a donijela je skupina od tri zainteresirane strane: voditelj DEZ-a, lokalni službenik za stambeno-komunalne poslove i predsjednik stambene zadruge. Štoviše, formalno, prema dokumentima, kuća je navedena u upravljanju stambene zadruge.

Stoga naknade za održavanje i popravak stambenih prostorija ne prikuplja DEZ, već stambena zadruga.

Ovdje moramo napraviti teoretsku digresiju: ​​u većini kuća koje nemaju stambene zadruge ili HOA, naknade za održavanje i popravak stambenog prostora uključene su u EDP - jedinstveni dokument o plaćanju s podacima o plaćanju središta naselja. Isti onaj kojim stanovnici plaćaju vodu, grijanje, plin.

Ali u našem praktičnom slučaju to nije slučaj. EPD se redovno šalje svim štićenicima, ali u njemu nema stavke „Održavanje i popravak stambenih prostorija“. Umjesto toga, računovođa stambene zadruge svaki mjesec u poštanske sandučiće stavlja drugi dokument - potvrdu s podacima o stambenoj zadruzi. I sadrži otprilike ova tri retka:

Naziv Područje Tarifa Ukupno

Održavanje 44,5 sq.m 12,63 rub. 562,04 rub.

Operativni troškovi 44,5 m2 10 rub. 445 rub.

Veliki popravci 44,5 m² 0,20 rub. 8,9 rub.

Prvi redak pokriva naknade za održavanje i popravke stambenog prostora. Isti onaj koji bi ušao u ENP da u kući nema stambene zadruge. Mora se reći da se ova tarifa ne uzima sa stropa, već se odobrava na skupštini vlasnika. Ali što ako nije bilo skupštine vlasnika? U ovom slučaju, vlada Moskve postavlja i godišnje odobrava tarife za upravo takve neodgovorne i lijene skupine. Za 2014. ove su tarife navedene u dekretu vlade Moskve br. 748-PP od 26. studenog 2013. Ovisno o rasporedu kuće i veličini stambenog prostora vlasnika, cijena se kreće od 12,63 do 21,78 rubalja po četvornom metru.

Odnosno, računovođa naše stambene zadruge jednostavno je na račun prenio naknadu koju je grad odredio za ovaj stambeni prostor. I to je, općenito, zakonito i ispravno.

Ali drugi i treći redovi već su kooperativna inicijativa. Manje upornim stanovnicima na pitanje "Što je ovo?" odbor odgovara: „Da, ovo su tarife za održavanje i rad kuće. Ne brinite, ovdje je sve točno! Ni kune za sebe, naša nezasitna država uzima sve.” Nakon čega se ne osobito uporan stanar okrene za 180 stupnjeva i sagne prema svom stanu. A samo posebno uporni vlasnici postižu eskiv odgovor: “Da, to su tarife stambene zadruge... Da, odobrava ih zadruga... Da, od tog novca upravni odbor prima plaću...” Morate vući. sve te informacije od predsjednika i računovođe s kliještima. I što je najvažnije, ispada da te tarife nisu donesene ni na skupštini zadruge, a kamoli na skupštini vlasnika stanova. Samo što su se predsjednik i računovođa našalili i odlučili: 2014. ćemo uzeti červonet po kvadratnom metru - oni će ga obrisati.

Pokušaji da se iz odbora izvuku dodatne informacije, dokumenti i (o, Bože, ne ovo!) izvješća uvijek završavaju prljavim skandalom. A ne volimo skandale, pa ćemo izbjegavati ružne scene. I pogledajmo druge važne aspekte naše radionice.

Sada se u kući pojavljuje zabrinuti stanar, koji počinje zapitkivati ​​i negodovati: ulaz nije očišćen, krov curi, komarci lete iz podruma... Prvo se požali predsjedniku zadruge. Bezuspješno. Zatim se žali DEZ-u, koji servisira kuću. Jedan, dva... Treći put DEZ imenuje komisiju koja – opa! - ne otkriva nikakva kršenja. Štoviše, komisija obilazi kuću upravo kad je pritužitelj na poslu. Naš zabrinuti stanar gubi živce i piše klevetu Stambenoj inspekciji i Županiji. Ponovno dolazi komisija, ovaj put višeg ranga, i opet nekim čudom ne nalazi prekršaje.

A sve zato što u takvim komisijama tko govori u ime kuće? Tako je - predsjednik stambene zadruge! Kome uopće nije u interesu da se prekršaji evidentiraju - to je uostalom pokazatelj njegovog lošeg rada i osnova da mu se oduzme plaća, pa i predsjednička funkcija. Zato podnosi akte bez problema. Ali to nije sve, jer postoji...

Urota između predsjednika stambene zadruge i vodstva DEZ-a. Sastoji se od činjenice da DEZ plaća predsjedniku stambene zadruge mali iznos kako bi bez ikakvih pritužbi mogao zatvoriti potvrde o izvršenom radu prema ugovoru o djelu za DEZ. Bez ovih akata (ili ako postoje nedostaci u tim aktima), DEZ može imati problema - kako s prikupljanjem novca za održavanje kuće, tako i s primanjem subvencija od moskovske vlade. DEZ-u nisu potrebne gnjavaže, pa je naknada predsjednika oko 100 tisuća rubalja godišnje za kuću prosječne veličine. No, tu već stupamo na klimavo tlo nagađanja, pa ćemo ovu sklisku temu ostaviti.

Pa sva ta bakanalija ima i svakakve nuspojave. Budući da se oronula uprava stambene zadruge ne bavi stvarnim problemima kuće, DEZ potpuno kontrolira kuću bez znanja vlasnika: neovlašteno se spaja na vodovod i strujnu ploču kuće za svoje potrebe. vlastite potrebe; ispočetka, uz bilješke, očitava vodomjere i strujomjere i dijeli ih štipavcima; postavlja reklame u kuću i stavlja prihode u džep... Općenito, on u potpunosti iskorištava nedostatak kontrole.

Što uraditi?

Promijeniti predsjednika i upravni odbor? Rastjerati stambene zadruge? Uključiti tužiteljstvo?

Nema potrebe. Činjenica je da je takva stambena zadruga jednostavno slijepo crijevo, atavizam. Ne morate ništa učiniti s tim. Vjerojatno će otpasti samo od sebe ako u kući održite skupštinu vlasnika na kojoj odaberete normalan način upravljanja kućom. Za veliku većinu kuća u kojima je "naseljena" takva "sovjetska" stambena zadruga prikladan je najjednostavniji oblik upravljanja - izravno od strane društva za upravljanje. Odnosno, u ovom slučaju ista stvar - DEZ. Samo bez besmislenog posredovanja stambenih zadruga. U tom slučaju DEZ će sklopiti ugovor o upravljanju izravno s vlasnicima u čije ime će djelovati kolegijalno tijelo – kućni savjet. Sve je to detaljno opisano u člancima 161, 161.1 i 162. Zakona o stanovanju.

Ali nećemo ulaziti u detalje - ovo je tema za poseban, detaljan razgovor. Napomenimo samo da kućni savjet nije pravna osoba, pa samim time i ne snosi troškove karakteristične za stambenu zadrugu, koja je upravo pravna osoba – organizacija i porezni obveznik. Općenito, održavanje kućnog savjeta ne zahtijeva dodatno prikupljanje novca od stanara. Na kraju krajeva, vijeće je jednostavno inicijativna skupina vlasnika kuća kojima je stalo do svojih domova.

Zaključno: kako možete lijeno reći “sovjetskoj” stambenoj zadruzi da ide k vragu?

Pretpostavimo da vlasnik stana ne želi aktivno mijenjati gore opisanu situaciju, ali stanar ne želi plaćati nekim ženama odmetnicama iz stambene zadruge mjesečnu najamninu u obliku dodatnih 10 rubalja po četvornom metru. Što uraditi?

Kao što? Nemojte platiti, naravno! Samo sastavite svoju potvrdu o primitku, koja uključuje samo iznos koji zahtijeva dekret iz Moskve.

Ali što učiniti ako predsjednik stambene zadruge i dalje zahtijeva plaćanje stanarine? Zatim ga zamolite da obrazloži svoje zahtjeve:

A) ako ste član zadruge, onda zatražite na uvid statut stambene zadruge i zapisnike sa sastanaka članova zadruge, na kojima su odobrene tarife i doprinosi koje ubire stambena zadruga, i na isto vrijeme onih na kojima je izabran upravo ovaj predsjednik (članak 113, 115-120 Zakona o stambenom zakoniku);

B) ako niste član zadruge, tražite od predsjednika ne samo dokumente navedene u stavku "a", već i sporazum između vas i zadruge (6. stavak članka 155. Zakona o stanovanju);

C) ako ste član zadruge, a ne želite se učlaniti u tom svojstvu, zatražite od predsjednika da dokaže da ste član zadruge – predočiti original svoje prijave i zapisnik sa skupštine stambene zadruge. na kojem ste primljeni u članstvo (čl. 121. Stambenog zakona).

Usudili bismo se pretpostaviti da vam, osim povelje, predsjednik neće moći ništa pokazati. Jer stvari u “sovjetskoj” stambenoj zadruzi su u ruševinama, kaos i rupe u procedurama i dokumentaciji. Naša pretpostavka temelji se na činjenici da da je drugačije, ne biste sada čitali ovaj članak i ne biste postavljali pitanja navedena u njemu =))

Što učiniti ako predsjednik prijeti tužbom? Pa zaprijeti mu tužiteljstvom. Vjerojatnost da će vas zauvijek napustiti je blizu 100%.

Na kraju napominjemo da u opisanoj situaciji nije uvijek opravdano udaljiti stambenu zadrugu od upravljanja kućom. Ako u kući doista nema aktivnih građana koji su spremni pristupiti kućnom vijeću i preuzeti kontrolu nad radom uslužnih organizacija, tada likvidacija stambene zadruge ne samo da neće pomoći, nego će biti i štetna. Uostalom, tada više neće ostati nitko tko bi mogao snositi barem neku odgovornost za poslove u kući.

Na kraju, hoćete li priznati "sovjetsku" stambenu zadrugu ili ne, hoćete li joj plaćati dodatne naknade ili ne, ovisi o vama.

Pojedinci se dobrovoljno udružuju u stambene zadruge, i to u stambene i stambeno-građevne zadruge, s posebnim ciljem - stambenog zbrinjavanja sebe i svoje obitelji. Zajedničkim djelovanjem koje koordinira zadruga, fizičke i pravne osobe mogu steći vlasništvo nad stambenim objektima, odnosno vlastitim sredstvima sudjelovati u stambenoj izgradnji i upravljanju stambenim objektima. Zadruge djeluju samo u smjerovima utvrđenim svojim osnivačkim aktima, posvećujući sve napore ostvarenju svoje primarne zadaće.

Organi upravljanja stambene zadruge

Teško je da svaki član zadruge samostalno sudjeluje u aktivnostima organizacije; potrebna je jedinstvena struktura koja izražava zajedničke interese članova organizacije i djeluje u njihovo ime u okviru zakona. Za ostvarenje ove zadaće zadrugari biraju posebna tijela – tijela upravljanja, čime sudjeluju u planiranju događanja, obračunu i kontroli troškova zadruge i drugim važnim područjima djelovanja, čiji je rezultat postizanje glavnog cilja.

Organi upravljanja stambene zadruge su:

• glavna skupština;
• konferencija;
• upravljačko tijelo;
• Predsjednik Uprave.

Svako od ovih tijela ima svoja pravila izbora, formiranja i rada.

Glavna skupština i konferencija stambene ili stambeno građevinske zadruge

To je organizirani sastanak zadrugara na jednom području ili putem elektroničke mreže (informacijskog sustava) radi razmatranja postavljenih pitanja i donošenja odluka o njima. To je glavno, najviše tijelo upravljanja u zadruzi. Ovlasti skupštine obuhvaćaju najvažnija pitanja iz djelatnosti organizacije. Nadležnost dotičnog tijela Stambenog zakona Ruske Federacije uključuje:

1. razmatranje pitanja vezanih uz osnovnu dokumentaciju organizacije;
2. donošenje odluka o ulasku novih članova u stambenu zadrugu odnosno stambenu zadrugu, odnosno o istupanju sudionika;
3. izbor organa upravljanja i imenovanje dužnosnika;
4. pitanja organizacije i podnošenja izvješća od strane zadruge;
5. razmatranje pitanja prestanka rada ili reorganizacije zadruge;
6. razmatranje i izmjene i dopune Statuta zadruge;
7. ovlasti članova stambenog naselja ili stambene zadruge.

Povelja može sadržavati i druga područja djelovanja koja su predmet razmatranja od strane vrhovnog upravljačkog tijela, ako to nije u suprotnosti sa zahtjevima zakona.

U pravilu se dotično tijelo sastaje jednom u 12 mjeseci, no po potrebi je moguće organizirati i izvanredni sastanak. Učestalost takvih sastanaka nije zakonom utvrđena, pa se pretpostavlja da se članovi zadruge mogu sastajati radi rješavanja važnih pitanja u bilo koje vrijeme. Skupština je pravovaljana ako je na njoj sudjelovala najmanje polovica svih članova ŽD, odnosno HBK.

Konferencija se smatra glavnom skupštinom zadruge u kojoj broj sudionika premašuje 50 i taj se broj pretpostavlja u tekstu statuta zadruge.

Odbor stambenog kompleksa ili stambene zadruge

Broj članova odbora i uvjeti za obavljanje ovlasti odbora određeni su Statutom. Pitanja izbora članova uprave razmatraju se i rješavaju na glavnoj skupštini glasovanjem sudionika skupštine. Treba napomenuti da se u upravni odbor biraju osobe koje su članovi zadruge.

Djelatnosti odbora moraju se provoditi u strogom skladu sa statutom i drugim dokumentima zadruge koji reguliraju ovlasti dotičnog tijela.

Upravni odbor rješava one poslove koji Statutom stambene ili stambeno-građevinske zadruge nisu u nadležnosti skupštine. Takva se pitanja mogu nazvati aktualnim, zahtijevaju svakodnevno sudjelovanje i kontrolu. Uprava je dužna o rezultatima svog rada podnositi izvješća glavnoj skupštini.

Predsjednik uprave stambenog naselja ili stambene zadruge

Predsjednik se bira iz odbora odabirom i razmatranjem kandidata. Predsjedniku, kao službenoj osobi, povjerena je obveza da u dobroj vjeri i mudro postupa u interesu organizacije, da odgovara za svoje postupke, a ako stambeno naselje ili stambena zadruga pretrpi gubitke, da ih naknadi.

Ovlasti predsjednika uključuju praćenje procesa provedbe odluka koje donosi upravni odbor, sklapanje poslova u ime zadruge iu njezinom interesu.

Razmatrani krug ovlasti nije iscrpan, predsjednik može sudjelovati iu drugim područjima djelovanja ako se ono odvija u svrhu ostvarivanja glavnog cilja i interesa članova zadruge.

Važno je napomenuti da izabrani dužnosnici stambenih naselja ili stambenih zadruga u obavljanju svojih ovlasti obavljaju stručne poslove, te u slučaju kršenja zakona snose zakonsku odgovornost.

Pitanje odgovor

Besplatni online pravni savjeti o svim pravnim pitanjima

Postavite pitanje besplatno i dobijte odgovor odvjetnika u roku od 30 minuta

Pitajte odvjetnika

Također će vam biti korisni sljedeći članci

• Prestanak poslova upravljanja MKD-om zbog promjene statusa licence
• Obavještavanje tijela lokalne samouprave i vlasnika prostora u stambenim zgradama o odlukama povjerenstva za izdavanje dozvola i tijela Državne stambene uprave
• Postupak organiziranja i provedbe licencne kontrole
• Registri informacija koji sadrže informacije o aktivnostima izdavanja dozvola za upravljanje stambenim zgradama
• Postupak donošenja odluke o izdavanju ili odbijanju dozvole
• Licenciranje djelatnosti upravljanja stambenim zgradama
• Stvaranje uvjeta za upravljanje stambenim zgradama
• Neposredno upravljanje stambenom zgradom od strane vlasnika
• Upravljanje stambenom zgradom u državnom ili općinskom vlasništvu
• Odabir načina upravljanja stambenom zgradom. Opći zahtjevi
• Gospodarska djelatnost udruge vlasnika stanova
• Predsjednik Upravnog odbora Udruge vlasnika stanova
• Komisija za reviziju udruga vlasnika stanova
• Odgovornosti odbora Udruge vlasnika stanova
• Prava članova HOA i nevlasnika prostora

Najviše tijelo upravljanja stambenom zadrugom (članak 117. Stambenog zakonika Ruske Federacije) je opći sastanak članova zadruge (konferencija), koji se saziva na način i ima nadležnost utvrđenu statutom zadruge. .

Skupština članova stambene zadruge je pravovaljana ako je nazočno više od 50 posto članova zadruge. Odluka glavne skupštine članova stambene zadruge smatra se donesenom ako je za nju glasovalo više od polovice članova stambene zadruge prisutnih na takvoj skupštini, a o pitanjima navedenim u statutu stambene zadruge - više od tri četvrtine nazočnih članova stambene zadruge na takvoj skupštini. Odluka skupštine članova stambene zadruge vodi se zapisnikom i, ako je donesena na propisani način, obvezuje sve članove stambene zadruge.

Upravni odbor stambene zadruge (članak 118. Stambenog zakonika Ruske Federacije) bira se među članovima stambene zadruge na općoj skupštini članova stambene zadruge (konferenciji) i upravlja tekućim aktivnostima zadruge, bira predsjednika zadruge iz reda svojih članova i obavlja druge ovlasti koje statutom zadruge nisu stavljene u nadležnost skupštine zadrugara. Broj članova odbora, rok i postupak njegova djelovanja te postupak donošenja odluka utvrđuju se statutom i unutarnjim aktima zadruge (pravilnici, pravilnici ili drugi akt zadruge). Upravni odbor stambene zadruge odgovoran je skupštini zadrugara (konferenciji).

Predsjednika odbora stambene zadruge bira upravni odbor stambene zadruge iz reda svojih članova na vrijeme utvrđeno statutom stambene zadruge. Predsjednik stambene zadruge u ostvarivanju svojih prava i obavljanju dužnosti dužan je u dobroj vjeri i razumno postupati u interesu zadruge.

Funkcije predsjednika uprave stambene zadruge određene su čl. 119 Stambeni zakon Ruske Federacije:

Osiguravanje provedbe odluka odbora zadruge;

Djelovanje u ime zadruge bez punomoći, uključujući zastupanje njenih interesa i sklapanje transakcija;

Obavljanje i drugih ovlasti koje zakonom ili statutom zadruge nisu stavljene u nadležnost skupštine članova zadruge (konferencije) ili upravnog odbora zadruge.

Za nadzor nad financijskim i gospodarskim poslovanjem stambene zadruge, skupština članova zadruge (konferencija) bira revizijsko povjerenstvo (revizor) stambene zadruge na razdoblje od najviše 3 godine. Broj članova revizijske komisije stambene zadruge i postupak njezina rada utvrđuju se statutom zadruge i drugim internim aktima zadruge. Članovi revizijske komisije ne mogu istovremeno biti članovi uprave stambene zadruge, niti obnašati druge dužnosti u tijelima upravljanja stambene zadruge. Njegov predsjednik bira se iz sastava revizijske komisije. Revizijska komisija (revizor) ima pravo u svako doba izvršiti reviziju financijskog i gospodarskog poslovanja zadruge. Osim toga, mora joj se omogućiti uvid u svu dokumentaciju koja se odnosi na djelatnost zadruge.

Stambena zadruga je stambena zadruga koja je dobrovoljno udruživanje grupe ljudi ili organizacija radi izgradnje stambenih zgrada.

Povijest nastanka i razvoja stambenog zadrugarstva

Stambene zadruge su prilično stara i provjerena shema izgradnje prvih stambenih zadruga datira iz 1920-ih godina. Međutim, unatoč brzo rastućoj popularnosti, 1937. ovaj je mehanizam likvidiran, budući da je predstavljao manifestaciju privatnog vlasništva. Godine 1957. ponovno je oživjelo i omasovljeno stambeno zadrugarstvo. U 80-ima takva gradnja stambenih višestambenih zgrada činila je oko 8%.

U suvremenom društvu, zadružni sustav dobiva zamah novom snagom. Najčešće ga koriste moskovski programeri koji ne mogu ispuniti svoje obveze prema dioničarima. U ovom slučaju, na inicijativu prevarenih kupaca, stvaraju se stambene zadruge na koje se prenose sva prava na dovršetak izgradnje.

Pravna osnova

Trenutno je pravni okvir za djelovanje stambenih zadruga reguliran stambenim zakonodavstvom. Pojam “stambenograđevne zadruge” jasno je definiran čl. 110 Stambenog zakona Ruske Federacije. Predstavljeni su uvjeti za osnivanje, organizacija djelatnosti i pravila sudjelovanja u stambenim zadrugama:

• u odjeljku 5 Stambenog zakona Ruske Federacije (LC RF);
• u Povelji zadruge, koja je sastavljena u skladu s glavnim odredbama Stambenog zakona Ruske Federacije i Građanskog zakonika Ruske Federacije.

Međutim, nisu sve stambene zadruge zadruge organizirane u skladu s važećim zakonodavstvom. Mnogi od njih u svom djelovanju ne poštuju niti osnovne zahtjeve iznesene u Zakonu o stanovanju, što rezultira kršenjem prava sudionika u takvim stambenim zadrugama. Kako biste izbjegli takve situacije, trebali biste detaljno razumjeti sve aspekte djelovanja zadruga.

Postupak stvaranja i organizacije aktivnosti

Prema zakonu, članova stambene zadruge ne može biti manje od pet. Međutim, ukupan broj zadrugara ne smije biti veći od broja stanova u stambenoj zgradi u izgradnji ili kupnji. Na skupštini se donosi odluka o osnivanju stambene zadruge. Ovom događaju mogu prisustvovati osobe koje se žele udružiti radi izgradnje kuće. Na sastanku se također odobrava Povelja stambene zadruge. Nakon državne registracije zadruge i dobivanja statusa pravne osobe, sudionici koji su glasovali za stvaranje zadruge postaju članovi stambene zadruge. Odluke skupštine osnivača stambene zadruge unose se u zapisnik.

Povelja stambene građevinske zadruge

Statutom stambene zadruge, prema čl. 113 Stambenog zakonika Ruske Federacije, mora sadržavati informacije o nazivu zadruge, njezinoj lokaciji, predmetu i svrsi njezinih aktivnosti, pravilima za učlanjenje u stambenu zadrugu, postupku izlaska iz nje, iznosu ulaz i razna plaćanja, sastav i prava organa upravljanja zadruge, postupak prihvaćanja od strane tijela kontrole raznih odluka o mogućnosti pokrića nastalih gubitaka i pravila za reorganizaciju ili likvidaciju zadruge. Unatoč tome, Povelja može sadržavati druge uvjete koji nisu u suprotnosti s važećim zakonima Ruske Federacije.

Tijela upravljanja

Prema čl. 115 Stambenog zakonika Ruske Federacije, tijela upravljanja stambenim zadrugama su:

• glavna skupština svih članova zadruge;
• ako je broj prisutnih na skupštini veći od 50 i to je navedeno u Statutu zadruge – konferencije;
• tijela upravljanja i predsjednik stambene zadruge.

Glavna skupština zadrugara

Najvišim tijelom upravljanja smatra se skupština svih članova zadruge (konferencija). Saziva se u skladu s odredbama propisanim Statutom. Nadležnost najvišeg tijela upravljanja također je uređena Statutom stambene zadruge.

Zbor sudionika je zakonit ako je nazočna većina svih članova zadruge. Odluka se ne može donijeti ako je 50% ili više nazočnih na sjednici glasovalo protiv prijedloga koji se razmatra. Odluka donesena i zapisana u protokolu obvezuje sve članove građevinske zadruge.

Poslovodstvo i kontrolna tijela također biraju sudionici skupštine članova stambene zadruge. Odgovornosti upravnih tijela i postupak donošenja odluka od strane njih regulirani su Statutom zadruge, pravilnicima, odredbama i drugim internim dokumentima. Upravni odbor stambene zadruge ima pravo upravljati radom zadruge i birati predsjednika iz reda svojih članova. Tijela upravljanja stambene zadruge odgovorna su skupštini članova zadruge.

Odgovornosti predsjednika stambene zadruge

Predsjednik uprave građevinske zadruge:

• dužan je osigurati provedbu odluka odbora;
• štiti interese zadruge, sklapa poslove i zastupa sve članove zadruge bez punomoći;
• ima i druge ovlasti koje nisu u nadležnosti skupštine članova stambene zadruge ili njezina odbora.

Bit revizijske komisije

Za kontrolu gospodarskog i računovodstvenog poslovanja zadruge bira se posebna revizijska komisija na vrijeme od najviše 3 godine. Broj članova koji ulaze u njen sastav naveden je u Statutu zadruge. Članovi revizijske komisije ne mogu obnašati rukovodeće dužnosti u stambenoj zadruzi, niti biti navedeni u drugim tijelima upravljanja građevinske zadruge.

Predsjednika Revizijske komisije biraju njezini članovi iz postojećeg sastava. Odgovornosti revizora uključuju:

• godišnje revizije ekonomsko-računovodstvenog poslovanja zadruge;
• priprema zaključaka o proračunu, namjenskom korištenju sredstava, godišnjem izvješću i obveznim doprinosima;
• izvješćuje članove skupštine o svom radu.

Inspektori imaju pravo u svakom trenutku izvršiti reviziju financijsko-računovodstvenog poslovanja građevinske zadruge i imati slobodan uvid u svu internu dokumentaciju stambene zadruge. Način rada i ovlasti revizijske komisije propisani su Statutom zadruge.

Članstvo u stambenoj zadruzi

Za članstvo u stambenoj zadruzi potrebno je podnijeti zahtjev upravnom odboru stambene zadruge. Za njegovo razmatranje dodijeljen je jedan kalendarski mjesec. Odluka se donosi na glavnoj skupštini sudionika i upisuje se u odgovarajuću ispravu (zapisnik). Status člana stambene zadruge stječe se uplatom ulazne naknade. Član stambene zadruge svoje sudjelovanje u stambenoj zadruzi može potvrditi potvrdom (izvatkom), koja se izdaje po njegovom zahtjevu.

Mehanizam stambene izgradnje uz pomoć stambenih zadruga

Nakon odobrenja Povelje na glavnoj skupštini članova stambene zadruge, stambena građevinska zadruga mora proći obveznu državnu registraciju kako bi stekla status pravne osobe. Daljnja izgradnja prema shemi stambene zadruge odvija se u fazama:

Mogući rizici vezani uz sudjelovanje u stambenim zadrugama

Kada postane član stambene zadruge, osoba se može suočiti s određenim rizicima:

1. Glavni rizik je da se glavni cilj stvaranja stambene zadruge ne može postići iz nekog razloga (odbijanje izdavanja dozvola, financijske poteškoće itd.).
2. Inflacija i rast cijena građevinskog materijala i rada.
3. Rizik odgađanja puštanja kuće u pogon. Štoviše, stambena zadruga za to neće odgovarati svojim članovima.
4. Programeri ili investitori ne daju jamstva u vezi s osiguranim stambenim objektima.
5. Nadzor nad utroškom sredstava i gospodarskim aktivnostima provodi revizijska komisija koju bira glavna skupština. Ne postoji državno specijalizirano tijelo.
6. Podjela stanova između članova stambene zadruge događa se na skupštini i ne ovisi o želji samog člana zadruge.
7. na primjer, oni formuliraju konačni trošak stana uzimajući u obzir troškove oglašavanja, održavanja osoblja i druga plaćanja. Sve to mora platiti kupac. Uz sve navedeno, građanin ne može kontrolirati utrošak sredstava za stambenu izgradnju i sam tijek izgradnje.

Prednosti ulaska u stambenu zadrugu

1. Smatra se da je izgradnja stambenih zgrada kroz sustav stambene zadruge značajna ušteda novca. Prema statistikama, zahvaljujući organizaciji stambene zadruge, možete uštedjeti oko 50% na kupnji stana.

2. Građevinske zadruge imaju potpunu transparentnost u prikupljanju i trošenju sredstava. Osim toga, izgradnja se može financirati u fazama, a rate se mogu davati ne samo za vrijeme izgradnje kuće, već i za vrijeme nakon završetka izgradnje.

Stambeno zadrugarstvo u suvremenom svijetu

Dobrovoljno udruživanje istomišljenika u svrhu izgradnje stambenih zgrada danas je iznimno rijetko. Unatoč činjenici da zakonodavstvo ne sprječava stvaranje stambenih zadruga, izgradnja višekatnica prema ovoj shemi je popularnija među velikim poduzećima koja su zainteresirana za osiguranje stanova za svoje zaposlenike.

Dakle, organiziranje stambene zadruge ima smisla za zaposlenike organizacija koje imaju odgovarajuću upravljačku podršku. U isto vrijeme, oni mogu uštedjeti na razlici između tržišne cijene i troškova stanovanja, koje preuzima programer.

U slučaju kupnje stanova putem mehanizma stambene zadruge građani su zaštićeniji od raznih nepredviđenih situacija. Ako programer proglasi stečaj, dioničari imaju pravo samostalno sudjelovati u izgradnji zgrade.

U novije vrijeme broj građevinskih organizacija koje djeluju na principu stambene zadruge nije prelazio 15%. Trenutačno se trećina stanova na ruskom tržištu prodaje prema ovoj shemi.

Na što treba obratiti pozornost pri kupnji stanova preko stambenih zadruga

Prema statistikama, jedan od glavnih čimbenika koji utječu na izbor stambenog prostora nije oblik ugovora, niti prisutnost infrastrukture u susjedstvu kuće, već ugled developera, njegovo iskustvo u izgradnji stambenih zgrada i uvjeti plaćanja stana.

Međutim, ako se pojedinac odluči učlaniti u stambenu zadrugu, morate obratiti pozornost na nekoliko važnih točaka:

• Provjerite ugovor o ulaganju između građevinske tvrtke i stambene zadruge. Bolje je ako sama zadruga djeluje kao programer. U ovom slučaju, stambena zadruga snosi punu odgovornost za izgradnju višekatnica.
• Proučite preostale vlasničke dokumente: građevinsku dozvolu, ugovor o zakupu zemljišta ili vlasništvo nad zemljištem.
• Pročitajte Povelju o stambenoj zadruzi. Posebnu pozornost treba obratiti na uvjete pristupanja i istupanja iz zadruge. I također o postupku plaćanja pristojbi i dobivanja stana.

Ako su svi gore navedeni dokumenti jasni i transparentni, možete sa sigurnošću sklopiti ugovor sa zadrugom.