27.11.2013 25486

Ved leie av plass i et annet kjøpesenter ønsker leietaker å være sikker på at håpet om profitt ikke er forgjeves. Trafikk og leietakerblanding spiller selvsagt en rolle viktig rolle, men hovedbetingelsen for et vellykket kjøpesenter er et konsept av høy kvalitet. Andrey Shuvalov, seniordirektør for detaljhandel i Cushman&Wakefield, snakket om hva det er og hva det består av under en åpen forelesning "Konsepter for kjøpesentre."

Oppskrift på suksess

Konseptet med et kjøpesenter er ikke bare en planløsning, det er en klar kommersiell idé for fremtidens kjøpesenter. Konseptet lar deg bestemme hva slags kompleks som kan bygges på et gitt sted for å gi maksimal inntekt til eieren på lang sikt, med tanke på endringene konkurransemiljø. Det inkluderer begge deler tekniske indikatorer liker det optimale området for dette eller hint shoppingområde, bredden på butikkfronter og forholdet mellom ankerleietakere og små butikker, og kvalitative - anbefalinger om sammensetningen av leietakere, sortimentsmatrise, arkitektonisk utseende og stil på eiendommen. Men dette er ikke det eneste som betyr noe: kjøpesenteret skal skape et nøye gjennomtenkt miljø med sin egen karakter. Dette kommer til uttrykk i detaljene, så navn, interiørbelysning, design og organisering av rommet er viktig.

Lønnsomheten til et kjøpesenter avhenger sterkt av om dets ledere har spesifikk kunnskap innen detaljhandelseiendom og hvor effektiv den nåværende markedsføringen av anlegget er. Vi må ikke glemme at leietakere av et kjøpesenter har rett til ensidig å si opp leieavtalen dersom de vurderer at anlegget er dårlig besøkt eller dårlig drevet. Derfor vil ingen fornuftig gründer bare stole på personlig erfaring og bygge et kjøpesenter etter din egen forståelse. I tillegg lar samarbeid med konsulenter deg holde deg oppdatert på de siste trendene og stemningene til leietakere, fordi deres umiddelbare oppgave er å holde fingeren på markedets puls. For eksempel vet konsulenter at hvis tidligere Mediamarkt leide plass på minst 5 tusen kvadratmeter. m, så senket han i dag nedre grense til 3800 kvm. m, Auchan reduserte krav fra 19 til 10-12 tusen, klessegmentoperatører - fra 1800 til 1200 kvm. m.

Komponenter av et kvalitetskjøpesenter

En betydelig del av plassen rundt kjøpesenteret bør okkuperes av parkering, hvis effektivitet vurderes av en spesiell koeffisient som tar hensyn til kjøpesenterets beliggenhet. En god koeffisient for å gi kjøpesenter parkeringsplasser anses å være 2 dersom handelsanlegget ligger i sentrum, og 4 dersom kjøpesenteret er bygget utenfor byen og har et anker dagligvarehypermarked. Denne forskjellen forklares av det faktum at hoveddelen av strømmen av besøkende til byens kjøpesenter kan bruke offentlig transport. For eksempel har kjøpesenteret Galereya i St. Petersburg en koeffisient på 1,35, men dette betyr ikke at anlegget er dårlig utstyrt med parkeringsplasser, fordi hovedstrømmen av kunder kommer fra metroen.

En annen viktig parameter i et kjøpesenterkonsept av høy kvalitet - områdeeffektivitet. Det er definert som forholdet mellom brutto utleiebart areal (GLA) og brutto utleiebart areal (GBA). Det kan ikke være hundre prosent effektivitet: for et stort kjøpesenter, som regnes som et objekt med en GLA på 50 tusen kvm. m, koeffisienten for nyttig bruk av området kan være opptil 80%, for en middels - 70%, for en liten - 67%. Denne merkelige nedgangen forklares av effekten av skala: i små kjøpesentre er mye plass okkupert av offentlige og tekniske områder, noe som i stor grad påvirker det totale volumet brukbart område. Eiere av små kjøpesentre kan øke effektivitetsforholdet ved å plassere handlekiosker i korridorene og endre formatet på kjøpegalleriene. Dermed øker de utleiearealet og følgelig inntektene fra utleien. Det er imidlertid uendelig umulig å øke effektivitetsfaktoren med en fortjeneste for seg selv: plassene som blir frigjort i de største kjøpesentrene vil bli okkupert av ankerleietakere, hvis leiepriser er fem ganger lavere, og kjøpesenteret vil begynne å tape penger.

Forholdet mellom ankerleietakere, som inkluderer operatører med et areal på mer enn 1000 kvm, og andre butikker er en annen hemmelighet for suksessen til et kvalitetskonsept. Regelen her er enkel: Jo større kjøpesenteret er, jo flere "ankre" bør det ha. I tillegg, hvis kjøpesenteret ligger i et område med stor fotgjengerstrøm, bør "ankrene" utgjøre 30-40% av det utleiebare arealet. Hvis objektet er bygget utenfor store fotgjengerstrømmer, må det gis minst 60 % til ankre for å skape et attraksjonssenter for kjøpere. Et godt eksempel: Auchan-hypermarkedet er i stand til å skape en flyt på 35 tusen mennesker per dag. Leietaksten for det blir ikke høy, men mindre leietakere vil kunne få flere besøkende, og den samlede synergien vil føre til økte leieinntekter. Hvis kjøpesenteret ligger i den sentrale delen av byen eller i nærheten av metroen, er tilstedeværelsen av en leietaker som Auchan ikke lenger fundamentalt viktig: det er en naturlig strøm av besøkende der. Alt som gjenstår for kjøpesentereieren å gjøre er å plassere et visst antall høykvalitets "ankere" fra motesegmentet.

For at et kjøpesenter skal oppfylle kravene til leietakere, er en viss høyde på komplekset nødvendig. Det antas at kjøpesentre med flere etasjer ikke er veldig effektive, fordi oppmøtet til de øvre etasjene er mye mindre enn den første: hvis vi tar første etasje som 100%, vil oppmøtet til den andre være 90%, og den tredje - allerede 70%. Når det gjelder høyden på hver etasje, for operatører som jobber i massemarkedet og mellomprissegmentet, bør minimumshøyden på rommet fra tak til gulv være 3,5 meter, i middels-høy prissegmentet - 4 meter "rent". Med hypermarkeder og kinoer er situasjonen selvfølgelig litt annerledes: i det første tilfellet, på grunn av stativlagringssystemet, bør høyden på rommet være fra 6 til 7,5 meter, og i det andre - fra 8 til 11 meter for saler med henholdsvis 100 og 300 plasser.

Et spesifikt område som krever oppmerksomhet er matretten til kjøpesenteret. I dag er det en trend mot en økning i andelen catering i kjøpesenterprosjekter, og dette er typisk for hele Russland. I kjøpesentre av høy kvalitet er populære matbedrifter som er godt kjent på føderalt nivå valgt ut, og det er nok sitteområde for kundene til hver av dem. Eksperter anbefaler regionale kjøpesentre Ikke overse føderale merkevarer, siden ethvert nytt kjøpesenter med minst ett av dem vil gi betydelig konkurranse til lokale merker.

Til slutt er et av de viktigste elementene i kjøpesenteret det sentrale atriet. Mens du er der, må besøkende ha god anmeldelse og se butikker i andre etasjer, for dette er nøkkelen til trafikk i de øverste etasjene. Minimumsbredden på atriet skal være 5-6 meter, bredden på balkongen skal være 3-4 meter. I tillegg bør det være plass over hodet på besøkende i første etasje: en høy kuppel skaper en følelse av undring, noe utover det daglige, og dette påvirker stemningen til besøkende.

Konsepthøydepunkter

Oppgaven til utviklerne av kjøpesenterkonseptet er ikke bare å ta hensyn til alle tekniske funksjoner, konfigurasjon av nettstedet, lage sonering og beregne kundestrømmer. Du må ha en bred visjon, også i arkitektonisk henseende. For eksempel er det ikke nødvendig å følge den klassiske veien med nybygg – noen ganger kan du bruke det du allerede har. La oss si at du kan "passe" en ny bygning inn i en eksisterende: dekk rommet mellom bygningene med en glasshette for å skape et internt volum med en egen inngang. Dessuten, i forhold med økende konkurranse, er det veldig viktig å komme opp med en idé, en funksjon, noe som vil skille prosjektet fra mange tilgjengelige på markedet. Noen ganger kan høydepunktet være utformingen av et kjøpesenter. Et eksempel er et unikt kjøpesenter i nærheten av Krasnodar OZ kjøpesenter, som er et av de største i Europa (GLA 164 tusen kvm). Den har en unik futuristisk design: bygningen med glatte, strømlinjeformede former ligner en gigant romfartøy. Uansett spektakulært utseende betyr ikke at objektet ikke vil ha flaskehalser. Noen eksperter bemerker at ulempen med OZ kjøpesenter er mangelen på et ringmønster, og det er grunnen til at strømmen av besøkende er delt inn i deler, og hver vinge fungerer "for seg selv." Situasjonen forverres også av det faktum at ankerhypermarkedet til dette kjøpesenteret - "O'Key" - ligger i en egen fløy, og kundestrømmene blandes ikke med den generelle trafikken til kjøpesenteret.

I tillegg til enestående design, er det andre måter å konkurrere på detaljhandelseiendomsmarkedet, for eksempel å tilby en distinkt leietakerpool. Du trenger ikke se langt etter et eksempel: et nytt kjøpesenter bygges i Moskva ved siden av kjøpesenteret Evropeisky. Det ser ut til at head-to-head-konkurranse ikke betyr noe bra, men det utleiebare området til Evropeisky er bare 6 tusen kvadratmeter. m., så hvis du ønsker det kan du fylle det nye anlegget med leietakere som ikke er der. Resultatet vil være en interessant synergistisk effekt.

Nylig, blant den nye generasjonen kjøpesentre, har det vært mange ikke-standardiserte prosjekter. Disse inkluderer Mitino-Park-prosjektet, hvor det legges stor vekt på å legge forholdene til rette for kvalitetsrekreasjon og tidsfordriv. Først ønsket de å invitere Spar hypermarked til prosjektet som ankerleietaker, men så ble det bestemt at anlegget trengte et mer originalt matkonsept. Som et resultat skapte Mitino Park et såkalt «fresh market» med en uvanlig layout, hvor det er butikker med gårdsprodukter, fersk mat og andre gleder ved husmannskost. Det er merkelig at takket være denne avgjørelsen begynte internasjonale merkevarer å vurdere prosjektet, noe som er ganske uventet for et kjøpesenter i utkanten av Moskva.

En av de siste trendene i jakten på mangfold i kjøpesentre er interessen for barne- og kulturunderholdning. De planlagte objektene designer aktivt fryktrom, enorme akvarier, teatre, museer og til og med biblioteker. Eksperter anbefaler imidlertid ikke å overdrive viktigheten av disse komponentene: Problemet er at forbrukere hovedsakelig besøker slik underholdning bare én gang, mens folk vender tilbake til en tradisjonell kino igjen og igjen. Så vi kan si at oppskriften på et ideelt kjøpesenter lenge har blitt funnet: en god beliggenhet, fotgjenger- og transporttilgjengelighet, fraværet av konkurrenter med et lignende konsept i umiddelbar nærhet, et høykvalitets "utvalg" av detaljhandelsoperatører, restauranter og komfortable kinosaler. Alt dette sikrer allerede høy interesse for besøkende og optimal lønnsomhet av eiendommen.

Ved leie av plass i et annet kjøpesenter ønsker leietaker å være sikker på at håpet om profitt ikke er forgjeves. Selvfølgelig spiller trafikk og et sett med leietakere en viktig rolle, men den viktigste...

Nye kjøpesentre i Moskva står halvtomme, mens antallet nærbutikker vokser

Foto: Andrey Rudakov/Bloomberg via Getty Images

Gjennomsnittlig andel tomrom i kjøpesentrene i Moskva ved slutten av første kvartal var 11% - det er 560 tusen kvadratmeter. m GLA (utleiebart areal), beregnet av spesialister fra megler- og konsulentselskapet Magazin Magazin. Ved utgangen av året spår de en økning i ledighetsnivået i hovedstadens kjøpesentre til 12-14%.

Dynamikken i hastigheten på å fylle områdene til de største kjøpesentrene i Moskva, åpnet siden 2014 (Foto: Butikkbutikk)

Samtidig er mange av kjøpesentrene som er åpnet det siste året halvtomme. "I gjennomsnitt er omtrent halvparten av plassen i kjøpesentre som har åpnet siden begynnelsen av 2014 ikke operative på tidspunktet for idriftsettelse," heter det i den analytiske anmeldelsen av Magazin Shopping. — En indikator som var vanskelig å oppfatte i midten av 2014 på grunn av turbulens i detaljmarkedet Det har nesten blitt normen nå." Hvis tidligere, ifølge utviklernes prognoser, på tidspunktet for åpning av kjøpesentre, leietakere skulle okkupere minst 80-90%, nå har baren blitt senket til 60-70%.

Nivået på tomme lokaler på tidspunktet for igangkjøring i noen komplekser når 94%, som i kjøpesenteret Columbus. Selv om det er sentre hvor det ikke var mye plass igjen da de åpnet. Spesielt Vesna kjøpesenter, hvor kun 8 % av butikkene sto tomme.

Men i en krise, ifølge konsulenter, er en mer relevant indikator på den relative suksessen til et kjøpesenter dynamikken i belegget. "Nesten alle sentre åpner med en stor andel av ikke-operative butikker," forklarer Andrey Vasyutkin, leder for forsknings- og konsulentavdelingen ved Magazin Magazin. — Etter vår mening er det viktig å vurdere hvor raskt punkter åpner seg i disse objektene etter åpning. I noen kjøpesentre, for eksempel Columbus, begynner leietakere raskt å åpne utsalgsstedene sine, mens i andre, som Mozaika, er de ikke spesielt aktive.»

Kjøpesenteret Columbus har blitt den absolutte lederen i hastigheten på plassabsorpsjon - innen halvannen måned etter åpningen okkuperte nye leietakere 38,6 tusen kvadratmeter. m. I mars var andelen tom plass i kjøpesentre allerede 67%. Ifølge Store Store ble god dynamikk demonstrert av kjøpesenteret Aviapark og Vegas Crocus City.

Kjøpesentre åpnet i Moskva siden 2014

Objektnavn			Utvikler	Dato lagt inn
Airpark			AMMA utvikling
Vegas Crocus City			Crocus International
			"OST-gruppe"
Kuntsevo Plaza
			Sentrale eiendommer
			IMMOFINANZ Group
Sentral Barnebutikk på Lubyanka			"Galsutvikling"
			"Daria-ST"
Moskvorechye			"Garant-Invest"
Outlet Village Belaya Dacha, 2. trinn
Otrada, 3. trinn			"Elt"
			Christina NVN
OrangePark			City & Malls PFM
			"Union"

Nærbutikker

Populariteten til kjøpesentre er indirekte påvirket av den økende populariteten til nærbutikker, som aktivt åpnes i Moskva av kjedeforhandlere. Dette fører til en delvis utstrømning av kunder fra store hypermarkeder, som er ankerleietakere i kjøpesentre.

I følge det internasjonale konsulentselskapet Knight Frank har antallet dagligvarekjeder i Moskva-markedet de siste ti årene vokst fra 21 til 48. Total mengde dagligvarebutikker i løpet av perioden økt med 3,2 ganger og per 1. april 2015 utgjorde mer enn 2,1 tusen Det totale butikkarealet overstiger 2,3 millioner kvadratmeter. m. I gjennomsnitt i Moskva per 1 kvm. m butikklokaler det er omtrent 5 innbyggere, til sammenligning: i 2005 per 1 kvm. det var 9 personer.

Den største veksten i antall butikker ble vist av kjedene Pyaterochka, Dixie og Magnit. I tillegg har nye dagligvarebutikkformater dukket opp det siste tiåret. Spesielt begynte detaljhandelsoperatører å være mer oppmerksomme på utviklingen av småformatbutikker, så vel som "rabatter".

Ja, X5 Retail Group utvikler aktivt Perekrestok Express nærbutikker og Pyaterochka lavprisbutikker, den franske forhandleren Auchan er lavpriskjeden Atak. Markedet har blitt fylt opp med nye nettverk, blant dem er det både internasjonale og regionale russiske operatører. Regionale nettverk er representert av slike supermarkeder som "Bakhetle" (Tatarstan), "Magnit" (Krasnodar-territoriet), "O'KEY" (St. Petersburg), "Lenta" (St. Petersburg), etc. Internasjonale operatører inkluderer Globus og Selgros Cash&Carry.

Ifølge Olga Yasko, direktør for analyseavdelingen hos Knight Frank Russia & CIS, har ulike formater for detaljhandel med mat fortsatt et stort utviklingspotensial. "Mange områder av hovedstaden, spesielt perifere områder, hvor massiv boligutvikling finner sted, er fortsatt dårlig forsynt dagligvarebutikker", sier hun.

Vladimir Mironov

1. desember 2016

I løpet av de fem årene siden publiseringen av vår første vurdering har tre nye objekter dukket opp på topp 10.

Den siste kalendermåneden i det utgående året nærmer seg – den tradisjonelle tiden for å summere opp alle slags resultater. I dag presenterer Malls.Ru en ny vurdering av de største, basert på det totale leieområdet GLA.

Som analysen viser, formatet av super-regionale kjøpesentre gjennom mange år er fortsatt en av de mest suksessrike i hovedstadens marked. I dag er hovedstadens største kjøpesentre blant de mest populære blant internasjonale forhandlere og føderale nettverk, har maksimalt belegg og forblir på topplisten når det gjelder popularitet blant forbrukere.

Alt dette gjør at vi kan forutsi at Moskva vil være i stand til å ta imot flere store prosjekter i løpet av de neste årene, blant annet som en del av nye transportknutepunkter. Nye kjøpesentre i den russiske hovedstaden er planlagt bygget av TPS Real Estate, stedet for bygging av det største kjøpesenteret i MEGA-kjeden er valgt av IKEA, ombygging og nybygging av store kjøpesentre i Moskva er inkludert i planene til Enka, viser de største utbyggerne interesse for tomtene som er tildelt for implementering av komplekser med blandet bruk ved transportknutepunkter.

Vurdering av de største kjøpesentrene i Moskva

Airpark. GLA = 230.000 kvm

Nøyaktig to år har gått siden åpningen av Aviapark på Khodynsky Boulevard. Siden den gang har kjøpesenteret vært i stadig utvikling, og beholdt tittelen som den største i Russland og Europa. Hvert kvartal åpner 20-30 nye leietakere på Avipark, inkludert formater unike for Russland. Per i dag er det største kjøpesenteret i Moskva 95 % ferdigstilt.

Mega Belaya Dacha. GLA = 225.000 kvm

Flaggskipprosjektet til Ikea Centers Russland MEGA Belaya Dacha har vært et av de største i Europa i ti år siden åpningen. Med et samlet areal på mer enn 300 000 kvm strekker fasaden seg over 4 km, og det totale antallet leietakere overstiger 350. Butikkgalleriet står for 133 000 kvm. Når det gjelder lengden og omfanget av handelsnivåer, er MEGA Belaya Dacha fortsatt den største i Russland.

Mega Khimki. GLA = 175.000 kvm

Mega Khimki, gjennomfører et program for gjenoppfatning av soner catering siden slutten av 2015 er det fortsatt en av de mest populære shoppingdestinasjonene i den supermettede nordvestlige retningen av Moskva. Opprinnelig utgjorde kjøpegalleriet MEGA 79 200 kvm. Senteret er fortsatt et av de viktigste når det gjelder antall nye merker som kommer til Russland. Kampanjen for å utvide butikkarealet til komplekset pågår for tiden.

Golden Babylon Rostokino. GLA = 170.000 kvm

Flaggskipet Moskva kjøpesenter under merket Golden Babylon feiret nylig 7 år siden åpningen. Med et samlet areal på 240 000 kvm har kjøpesenteret et av de største shoppinggalleriene, med ca 450 leietakere og mer enn 40 kafeer og restauranter. Våren 2016 ble det annonsert at Golden Babylon skulle gjennomgå en større rekonstruksjon, forventet å vare i to år.

Mega Teply Stan. GLA = 157.000 kvm

Den minste Moskva MEGA oppdateres og utvides også raskt takket være føderalt program om gjenoppfatningen av et nettverk av kjøpesentre. I dag har MEGA 208 leietakere, og når det gjelder salg per 1 kvm butikklokaler er det først.

Columbus. GLA = 136.000 kvm

Åpnet i 2015 Columbus kjøpesenter har blitt en av de beste nye eiendommene på hovedstadens marked. De var også interessert i å kjøpe den Morgan Stanley og JSC "Kyiv Ploshchad". Columbus forener mer enn 300 butikker og er fortsatt et av de mest populære kjøpesentrene sør i Moskva fylt med kvalitetsleietakere.

Vegas Kashirskoe motorvei. GLA = 134.731 kvm

Den første og største kjøpesenterkjeden, Vegas on Kashirskoye motorvei- rekordholder for det totale arealet blant alle russiske kjøpesentre med GBA = 480.000 kvm. Vegas on Kashirka er et kjøpesenter unikt på mange måter for Moskva-markedet med en ekstrem fornøyelsespark, et sterkt restaurantområde og tematiserte shoppinggater.

Vegas Crocus City. GLA = 116.713 kvm

Det andre prosjektet til kjøpesenteret Vegas av Crocus Group fortsetter nettverkets felles idé om unik tematisk sonering. Kjøpesenteret har rekreasjoner av kjente gater i New York, den største 22-salers kino i Europa og gratis musikkkonserter. En annen "funksjon" ved Vegas er en gigantisk mediefasade, godt synlig fra Moskva ringvei.

Metropolis. GLA = 118.000 kvm

Metropolis på Leningradsky Prospect ble igjen et av de største kjøpesentrene i Moskva takket være lanseringen i august av andre fase av prosjektet med GLA = 38.000 kvm. 100 nye butikker, uttrekkbart tak, restaurantområde med vinterhage på taket og nytt atrium har gjort Metropolis enda mer attraktiv for shopping og fritid.

Afimall by. GLA = 107.208 kvm

Hovednyhetene angående et av de største kjøpesentrene i TTK: i slutten av september ble det kjent at AFI Development klarte å opprettholde kontrollen over sitt flaggskip kjøpesenter. Afimall City, som ligger i den sentrale kjernen av MIBC Moscow City, er i dag fortsatt en av de viktigste inngangsportene for nye internasjonale merkevarer for å komme inn på Moskva-markedet.

I løpet av de siste fem årene siden publiseringen av vår første vurdering, har tre nye objekter dukket opp i de 10 største kjøpesentrene i Moskva. Ved utgangen av 2016 vil det totale volumet av butikklokaler i Moskva kjøpesentre overstige merket på 5 millioner kvm. Men om få år er det grunn til å forvente nye rekorder. Og i dag, ved å publisere en anmeldelse av hovedstadens største kjøpesentre, forventer vi at om bare to eller tre år vil sammensetningen igjen møte nye navn og store endringer.

Følg med!

I 2009 oversteg den totale idriftsettelse av butikkareal 1 million kvm. (GLA - 594,2 tusen kvm), som er et rekordtall for Moskva-markedet (1,5 ganger mer enn det samme tallet i 2008). Dermed var økningen i det totale volumet av høykvalitets butikklokaler i 2009 19,8 %, og økningen i GLA var 21,6 %. Det er verdt å merke seg at antallet idriftsatte anlegg forble det samme sammenlignet med 2008. Økningen i oppdragsarealer skyldtes konsolidering shoppingmuligheter- de fleste av dem tilhører superregionale format kjøpesentre.

Det enorme volumet av butikklokaler som ble bestilt i 2009 ble hovedsakelig levert av store shopping-, underholdnings- og multifunksjonelle sentre som var på sluttfasen av bygget tilbake i 2008: Golden Babylon kjøpesenter, Gorod kjøpesenter, Filion kjøpesenter, Metropolis kjøpesenter" Åpningen deres ble utsatt til 2009 på grunn av den økonomiske nedgangen og svak etterspørsel fra forhandlere. På grunn av problemer med levering av butikklokaler, samt utilstrekkelig finansiering og sen ferdigstillelse av leietakere, har den generelle trenden i markedet blitt idriftsettelse av fasiliteter med et kjøpegalleri som opererer på 40-60%, etterfulgt av åpning av butikker under driften av anlegget.

I begynnelsen av 2010 utvidet ikke tilbudet av plass i kvalitetskjøpesentre i Moskva like dynamisk som i tilsvarende periode i 2009. Trenden med å utsette åpningsdatoene for objekter fortsatte i første kvartal. 2010: i begynnelsen av året ble åpningen av 3 shopping- og underholdningssentre annonsert: Viva kjøpesenter i Nord-Butovo, Klyuchevoy kjøpesenter i Brateevo i skjæringspunktet mellom gaten. Borisovskie dammer, st. Klyuchevaya og st. Paromnaya, trinn 1 av kjøpesenteret Rechnoy på gaten. Festivalnaya nær Rechnoy Vokzal t-banestasjon. Det totale arealet av den planlagte igangkjøringen er 84,6 tusen kvm. (GLA - 55,8 tusen kvm). Men før slutten av mars ble bare den første etappen av Rechnoy kjøpesenter med et samlet areal på 26 tusen kvm åpnet. (GLA - 18,1 tusen kvm). Idriftsettelse av 2 andre sentre er utsatt til slutten av april.

Totalt tilbud i Moskva kjøpesentre (GBA) ved utgangen av 1. kvartal. 2010 nådde 6.476,9 tusen kvm. (GLA - 3.360,5 tusen kvm). Dermed er tilbudet av kvalitets kjøpesenterplass for innbyggere i Moskva i dag 311,2 kvm. (GLA) per 1000 personer, som fortsatt er mindre enn gjennomsnittsverdien av denne indikatoren i østeuropeiske land - 470 kvm. per 1000 personer.

I fortsettelsen av den eksisterende trenden, har åpningen av slike betydelige detaljhandelsprosjekter som Vegas, Mall of Russia, Gagarinsky og Hudson blitt utsatt til 2010. Deres totale areal er omtrent 60 % av alle anlegg som er planlagt for idriftsettelse. Totalt er det utlyst ca 25 objekter for 2010, deres totale areal er ca 1,5 millioner kvm. (GLA - i underkant av 700 tusen kvm). I dag er det ganske vanskelig å på en pålitelig måte forutsi hvilke eiendommer som vil komme inn i Moskva-markedet i 2010. Vi kan med høy grad av sikkerhet forvente et idriftsettelsesvolum som er større enn året før - ca 600 tusen kvm. GLA. Treghetsvekst kan forutsies i 2. halvår 2010, siden det i løpet av de siste årene har vært en tendens til ujevn idriftsettelse av plass gjennom hele året og intensivering ved slutten av året.

Tabell 2. Anlegg planlagt åpnet i 2010

	Objektnavn	Distrikt	Adresse	Annonsert åpningsdato	Totalt areal på GBA (kvm)	GLA butikkareal (kvm)
	Elv (jegkø)		st. Festivalnaya, 2
	Viva		Designet pr-d 680
	Nøkkel		st. Borisovskie dammer / st. Nøkkel
	Kaspisk hav		Kronstadsky Blvd., 3
	Marcos kjøpesenter		Altufevskoe motorvei, 70
	Monarch Center		Leningradsky Prospekt, ow. 31 sider 2,3
	Rio (sjokolade)		2. km av MKAD
	Mall of Russia		Krasnopresnenskaya voll, seksjoner 6, 7, 8B
	Gagarinsky		st. Vavilova, 3
	Izmailovsky		st. 4th Parkaya, ow. 16
	Kaleidoskop		Khimki Boulevard / st. Skhodnenskaya
	Seile		Novokurkinskoe sh., 1, mikrodistrikt. 17
	Azov		st. Azovskaya, vl. 28 V
	Vegas		Kashirskoe motorvei 24 km MKAD
	Voentorg		st. Vozdvizhenka, 10/2
	Vorobyovy Gory		st. Mosfilmovskaya, 70
	Shoppinggalleriet til Moskva Hotel		st. Okhotny Ryad, 2
	GoodZone		Kashirskoe motorvei, 12
	Mosfilmovsky		st. Pyryeva, åh. 2
	Strogino		Stroginsky Boulevard, 22A
	Regnbue		st. Yeniseiskaya, 23
	Favoritt		st. Venevskaya, vl. 7
TOTAL:

Kilde: data fra NDV Eiendomsselskap

* det totale arealet av detaljhandelskomponenten til multifunksjonskomplekset er angitt

Kreve

Fra slutten av 2008 og i løpet av første halvdel av 2009, på grunn av den økonomiske resesjonen, ble det observert lav aktivitet hos detaljister og som et resultat en nedgang i etterspørselen både etter lokaler i kjøpesentre og i gatehandelssegmentet. Virkningen av krisesituasjonen på utviklingen av detaljhandelen ble bekreftet ikke bare av frysingen av prosjekter og mislighold fra detaljistoperatører, men også av økningen i andelen ledig plass. I løpet av 2009 forble ledigheten i Moskva ustabil, og i årets tredje kvartal ble den registrert på et rekordhøyt nivå på 16 %. Dette tallet skyldtes blant annet det lave belegget på nye kjøpesentre. På grunn av utilstrekkelig finansiering og sen ferdigstillelse av leietakere, har den generelle trenden i markedet blitt idriftsettelse av objekter med et kjøpegalleri som opererer på 40-60%, etterfulgt av utfylling under driften av objektet.

Kilde: data fra NDV Eiendomsselskap

En høy andel ledig plass er også typisk for kjøpesentre rettet mot høyprissegmentet (opptil 35 %). Utstrømmingen av leietakere er hovedsakelig observert i multifunksjonelle komplekser og dårlig lokaliserte fasiliteter, sentre med et svakt konsept (15-25%). Samtidig har kjøpesentre av høy kvalitet med et gjennomtenkt konsept unngått en betydelig økning i ledighetsnivået, og de mest vellykkede fasilitetene (europeisk kjøpesenter, MEGA Teply Stan, MEGA Khimki) er fortsatt 100 % okkupert.

Fra og med tredje kvartal 2009 begynte situasjonen på markedet å endre seg, og en viss gjenopplivning ble følt. Leietakere har blitt mer aktive: Antall utleietransaksjoner har økt, noe som har ført til en slutt på nedgangen i leieprisene (og for en rekke av de mest suksessrike eiendommene, samt for noen detaljhandelskorridorer, har det blitt notert vekst) og en nedgang i ledighetsnivået i lokaler (7 % ved utgangen av året).

Fra og med første kvartal 2010 fortsetter Moskva å være en prioritert retning for utviklingen av store forhandlere. Man kan observere den aktive utvidelsen av regionale kjeder til ledig plass i hovedstadens kjøpesentre. Andelen ledige arealer falt i henhold til resultatene fra januar - mars 2010 til 5 - 7%. På grunn av det store volumet av butikklokaler som er planlagt for igangkjøring i 2010, kan vi imidlertid forutsi en økning i tilgjengelig plass innen utgangen av året til 10 - 12 %.

Generelt foretrekker detaljhandelsoperatører å lykkes med å drive kjøpesentre med utmerkede beliggenheter, effektive konsepter og tilstrekkelige leiepolicyer. Også forhandleretterspørselen er i stor grad fokusert på storskalaprosjekter som er i sluttfasen av bygget.

Kilde: data fra NDV Eiendomsselskap

Det faktum at mange forhandlere har redusert størrelsen på butikkene sine samtidig som de opprettholder samme lønnsomhetsnivå, har hatt en betydelig innvirkning på etterspørselsstrukturen. Så andelen lokaler av interesse for leietaker er 100 - 200 kvm. økt til 58 %, er de fortsatt de mest populære. Mens lokaler på 200 - 400 kvm. er av interesse for leietakere kun i 11 % av tilfellene. Andelen av etterspørselen etter store lokaler har gått betydelig ned. De minst etterspurte i denne markedssituasjonen er lokaler større enn 1000 kvm.

Kommersielle vilkår

Utleiemarkedet for detaljhandel i 2009 kan være preget av en trend med overgang fra et «selgers marked» til et «kjøpers marked». Nedgangen i det totale nivået på leieprisene fortsatte fra slutten av 2008 og nådde sitt maksimum i midten av 2009, og utgjorde fra 25 % til 50 % av nivået i midten av 2008. Det var en differensiering av eiendommer til vellykkede. etterspurt blant leietakere, der leieprisene holdt seg på nivået før krisen, og mindre vellykkede, med konseptuelle mangler eller en mislykket beliggenhet, der omfanget av reduksjonen i prisene for utleie av tomme lokaler var maksimalt.