De siste 10 årene er det bygget et tidligere ufattelig antall kjøpesentre. Hver av dem, prøver å tiltrekke seg kjøpere og leietakere, prøver å skille seg ut med navn, arkitektur, infrastruktur, konsept... Situasjonen er nesten den samme med forretningssentre.

Som et resultat ble det gjort forsøk på å systematisere ulike objekter i klasser og typer. Artikkelen gir en mulighet til å gjøre deg kjent med denne klassifiseringen.

Klassifisering av forretningssentre

For øyeblikket i Russland er det ingen enkelt godkjent klassifisering av bygninger som oppfyller eller faller inn under standardene til et kontorsenter (forretningssenter). Disse kan enten være nye bygninger (bygget under hensyntagen til spesifikasjonene og egenskapene som utelukkende er godkjent i prosjektdokumentasjon kunde), og fullstendig ombygde (restaurerte, rekonstruerte) bygninger som er av historisk eller arkitektonisk verdi for byen, eller allerede utdaterte administrative bygninger (forskningsinstitutter, bygninger og verksteder, fabrikker og andre offentlige institusjoner fjernet fra byen).

Retten til å klassifisere nybygg er således i sin helhet eiernes ansvar. Klassifiseringen av bygninger og administrative bygninger bygget for flere år siden, omgjort til forretningssentre, forårsaker alle slags kontroverser.

Av de mest akseptable vil vi vurdere klassifiseringen av forretningssentre foreslått av Guild of Managers and Developers of Commercial and Industrial Real Estate (GUD).

Basert på helheten av ulike egenskaper, er forretningssentre delt inn i kategorier: forretningssenter eiendomsvurdering

"Klasse A" forretningssenter;

Forretningssenter "klasse B";

Forretningssenter "klasse C".

I dette tilfellet er følgende ikke underlagt klassifisering:

gjenstander der det ikke har vært utført reparasjonsarbeid på mer enn 15 år;

objekter som både er delvis okkupert av leietakere og er i ferd med ombygging/ombygging og har et uferdig utseende;

innebygd kontorlokale.

Det skal bemerkes at "forretningssenter" og "kontorsenter" har identiske navn.

Klassifikasjon

Generell klassifisering

De mest prestisjefylte bygningene av høy kvalitet, definert som sådan av:

sted,

statusen til leietakere og nivået på etterspørselen,

nivå av teknisk vedlikehold og rengjøring.

Bygningene skal være av overlegen konstruksjon/design, og utstyrt i henhold til siste teknologiske fremskritt og komfortkrav. Bygninger skal være nye eller konkurransedyktige med nybygg og forvaltes av profesjonell ledelse.

Bygninger med gjennomsnittlig eller over gjennomsnittlig konstruksjonsnivå, utstyr, beliggenhet og leietakerstatus. Bygningens infrastruktur kan ikke alltid tilfredsstille leietakere når det gjelder kvantitet og kvalitet på tjenestene. Litt foreldelse av bygninger tillates.

Bygninger med gjennomsnittlig eller lavere nivå av konstruksjon, utstyr, beliggenhet og leietakerstatus. Som regel dreier det seg om utdaterte eller sterkt slitte bygninger, eventuelt funksjonsmessig forbedret.

Egenskaper vurderes i følgende kategorier:

Beliggenhet og tilgjengelighet

Bygningskomponenter og eiendommer

Bygningsledelse og servicenivå

Og hvis forretningssenteret etter plassering tilhører klasse "A", etter bygningens type og tekniske nivå - til klasse "C", etter nivå forvaltningsselskap- til klasse "B", så vil den totale klassen til objektet være "C".

Klassifiseringen av forretningssentre i St. Petersburg er noe forskjellig fra klassifiseringen som ble vedtatt i Moskva.

For å forenkle prosedyren for valg av kontorlokaler, har Moskva eiendomsspesialister utviklet en mer fleksibel klassifisering, som skiller ikke fire, men seks typer: A+, A, A-, B+, D og C. I Moskva-forhold er dette systemet fungerer bedre enn typologien beskrevet ovenfor, som er akseptert i det meste av Russland.

Mange kontorer er lokalisert i bygninger bygget eller rekonstruert på 1990-tallet, det vil si i hovedsak i forrige århundre. Utviklerne som jobbet i det tiåret hadde ingen erfaring med å bygge moderne bygninger, hadde ingen anelse om trendene i den videre utviklingen av landet, og hadde liten anelse om hva det innebar å møte internasjonale standarder. Derfor kommer det nå mange bygninger på markedet som er betydelig overlegen i kvalitet enn det som ble bygget før. Følgelig er karakteren til et kontor påvirket av graden av slitasje, samt tidspunktet da det ble bygget.

Kategori "A"

Klasse A-kontorer er lokaler i nye forretningssentre, som er preget av en gunstig beliggenhet, god transporttilgjengelighet, optimale planleggingsløsninger, høykvalitets finish, et moderne nivå av ingeniørkommunikasjon og tilstedeværelsen av automatiserte livsstøttesystemer.

Forretningssenteret som kontoret ligger i har vanligvis en omfattende infrastruktur for sentralisert forsyning av leietakere med kontorutstyr, kommunikasjons- og telekommunikasjonsutstyr, samt utstyrt siste ord teknologikonferanserom. Et forretningssenter kan ha sin egen sikkerhet, ha en (bevoktet) parkeringsplass opprettet med en hastighet på én plass per 60 kvm. m kontorlokaler.

Naturligvis må et slikt forretningssenter holdes i perfekt orden, det er utstyrt med alt nødvendige midler forbrukertjenester og rekreasjon.

Interiørdekorasjon av kontorer i slike bygninger utføres vanligvis på forespørsel fra leietakere.

Naturligvis oppfyller mange kontorlokaler bygget på 1990-tallet og fortsatt klassifisert som kategori "A" ikke de ovennevnte kravene på lenge. Samtidig dukker det opp moderne intelligente bygninger på markedet, et karakteristisk trekk ved dette er tilstedeværelsen av svært optimaliserte og automatiserte livsstøttesystemer. Derfor flytter vestlige leietakere gradvis fra eldre kontorer til nye som passer bedre deres ideer om hvordan et forretningslokale skal se ut. Store kontorer leies også i forretningssentre i kategori "A" russiske selskaper.

Et annet særtrekk ved dem er deres høye prestisje, som ytterligere forsterkes av det faktum at i slike bygninger oppfyller ingeniørkommunikasjon virkelig internasjonale standarder, materialer av høy kvalitet brukes til etterbehandling, og originale forfatterløsninger er implementert i arkitekturen.

For at et kontor skal kvalifisere for "A+"-kategorien, må det oppfylle alle kravene oppført nedenfor. Kategori "A" betyr at noen av de følgende kravene ikke er oppfylt. Kontorer i klasse "A-" er som regel dårligere enn klasse "A" i flere mindre parametere.

Så, de særegne egenskapene til A+-kontoret:

Ligger innenfor ringlinjen til Moskva-metroen, og har enkel tilgang med bakketransport; - ligger i en ny bygning;(dette gjelder både eierskap og regler for drift av bygget); - bygningsforvaltning utføres av fagfolk og overholder internasjonale standarder;- bygningen er planlagt i henhold til prinsippet om en åpen rasjonell layout, søyleavstanden er minst 6 m; - tapsfaktor (forholdet mellom brukt og leid plass) ikke overstiger 12%;- avstanden fra vindu til vindu i hver etasje er ikke mer enn 20 m;

- vinduene i seg selv er moderne, høy kvalitet, gir

høy grad

Ofte er forretningslokaler i kategori B ikke plassert i spesialiserte kontorsentre, men i rekonstruerte herskapshus i forskjellige deler av Moskva. De leies av representasjonskontorer for vestlige selskaper, russiske banker og forlag. Følgende trend er nå observert i Moskva. Klasse A-kontorer, som er mer i tråd med internasjonale standarder, brukes som representasjonskontorer for bedrifter er lokalisert der, og arbeid utføres i klasse B-lokaler (spesielt siden leien i lokaler i denne kategorien er merkbart lavere). .

Karakteristiske trekk ved klasse B-kontorer er høy kvalitet, rimelig etterbehandling og et lite utvalg av tjenester. Ord som "økonomiklasse" eller "budsjettkontor" kan brukes i forhold til dem. Forskjellene mellom "B+" og "B" kommer vanligvis ned til forskjeller i kvaliteten på etterbehandling og tekniske systemer til bygninger.

Karakteristiske trekk ved et kontor i kategori B+:

Ligger innenfor den tredje transportringen i Moskva, kan den nås langs en av hovedtransportrutene;

- ligger i en ny eller fullstendig rekonstruert bygning;

Når det gjelder deres egenskaper, tilsvarer kontorer i klasse C generelt kategori B-lokaler, men de har noen ulemper. Dette kan være problemer med plassering (avstand fra motorveier, upraktisk adkomst), utstyr (dårlig utbygd serviceinfrastruktur, for lite parkering) etc. Derfor er bygninger som ikke oppfyller kategori B etter minst ett seriøst kriterium inkludert i denne klassen.

Ofte er kontorer i kategori "C" lokalisert i bygninger fra tidligere fabrikkadministrasjoner, forskningsinstitutter, etc., det vil si at de er omgjort fra lokaler som er dårlig tilpasset til å være moderne kontorer. De har vanligvis et lite representativt utseende, kjennetegnes ved et lavt nivå av tjenester og tilhører en ikke-prestisjefylt kategori.

Karakteristiske trekk ved kontorer i klasse C: Kan plasseres nesten hvor som helst;- plassert i urekonstruerte bygninger, maksimalt - med en fasade som har gjennomgått kosmetiske reparasjoner;

- bygget kan ha problemer med

riktig design

Slike bygninger kan noen ganger se ganske presentable ut, de har et bibliotek, et trykkeri og en telefonlinje. I løpet av de siste årene har en rekke forskningsinstitutter investert beløp mottatt fra leietakere i rekonstruksjon og omutstyring av lokaler, så noen av dem kan til og med klassifiseres som kategori C. Disse kontorene oppfyller ikke i det hele tatt moderne internasjonale standarder. men leies ut til en mer enn overkommelig pris, noe som gjør dem attraktive for små bedrifter.

Moderne trender i samfunnsutviklingen legger frem nye betingelser for å organisere arbeidet til ulike forretningsenheter. Bygget som kontorene er plassert i skal sikre normal funksjon.

For å gjøre dette må yrkeslokaler ha en rekke kvaliteter. For å gjøre det lettere for leietakere å navigere i det store antallet eksisterende eiendomsmarkedstilbud, er det definert kontorklasser. Hver av dem er preget av et sett med kvaliteter. Hvilken kontorklasser finnes, og hvordan man navigerer i dem bør vurderes mer detaljert.

Hvorfor er klassifisering nødvendig?

Prestisjen til et bestemt lokale bør tas i betraktning når du organiserer egen virksomhet. For å forenkle denne prosessen ble en klassifisering av kontorer oppfunnet, som har en skala i form av latinske bokstaver: A, B, C, D.

Hver variant har sine egne kvaliteter. Denne klassifiseringen er ganske vilkårlig, så grupper av ikke-boliglokaler har sine egne undergrupper. Det samme gjelder for de to første kategoriene - klasse A og klasse B kontorer har flere varianter.

Kunnskap om funksjonene til hver lokalitet bør tas i betraktning når du velger dem for en bestemt type virksomhet. Utleier, som forstår hvilken klasse eiendommen hans tilhører, kan navigere riktig i prisen. Det er også ekstremt viktig for eiere av ulike selskaper å ta hensyn til klassen på lokalene. Faktisk, uten de riktige forholdene, er det noen ganger ganske enkelt umulig å oppnå suksess.

Kategori A

Klasse A-kontorer er de mest elite typene eiendommer beregnet for å organisere en virksomhet. De er lokalisert i nye forretningskomplekser, hvor maksimalt mulig gunstige forhold for funksjon av kontorer.

Byggingen av disse lokalene ble utført under hensyntagen til alle tekniske krav, og utformingen deres var mest vellykket. Innredningen av klasse A-lokaler utmerker seg med modernitet og materialer av høy kvalitet:

• alle kommunikasjons- og livsstøttesystemer overholder standarder og byggeforskrifter;
• det er lett å komme til slike kontorer;
• i disse lokalene er det konferanserom utstyrt med den nyeste teknologien, arbeidsplassene er utstyrt med høykvalitets kontorutstyr og kommunikasjonsutstyr;
• Et slikt forretningssenter har sikkerhetssystemer av høy kvalitet.

Det bør være et lukket underjordisk parkeringsområde med et areal på 1 bil per 60 kvm. kontorlokaler. Og for arbeidere på slike kontorer er alt skapt nødvendige forhold liv og rekreasjon.

Gruppe A underklasser

For bedre å forstå hovedkvalitetene til elitelokaler, er klassene til gruppe A-kontorer delt inn i underkategorier A+, A og A-.

I det første tilfellet har lokalene alle kravene oppført nedenfor uten unntak. Men selv de mest elite utleieeiendommene kan ha noen mangler. Dersom disse avvikene er enkeltstående og ubetydelige, er lokalene klassifisert som gruppe A.

Men ved manglende overholdelse av flere middels viktige krav, kan kontoret klassifiseres som kategori A-.

Grunnkrav til A+ bygg

Elitekontorklasser må ha alle følgende egenskaper uten unntak for å bli klassifisert som A+.

1. De bør være plassert i eller i nærheten av det sentrale forretningsdistriktet, nær transportforbindelser.
2. Anlegget skal ha et transparent system for regnskapsføring av driftskostnader.
3. Det skal være inngangsgruppe og foaje.
4. Høyden fra gulv til tak i 90 % av rommene er minst 2,7 m.
5. Sikker parkering (ikke medregnet spontanparkering) har 1 parkeringsplass per 60 kvm. kontorlokaler.
6. Energitilførselen skal være minst 50 W per 1 kvm. leide lokaler. Varme-, ventilasjons- og luftkondisjoneringssystemet er minst 2 rør.
7. Oppsettet er åpent, med et rutenett av kolonner.
8. Fiberoptiske telefonsystemer og Internett sikrer full arbeidsflytutførelse.
9. Fellesarealer som inngår i betalingen utgjør ikke mer enn 12 % av leiearealet.

Kategori B

Egenskapene til kontorer tildelt klasse B avviker litt fra den forrige kategorien. De er kanskje ikke like eksklusive, har en mindre gunstig beliggenhet eller har færre tjenester.

Kvalitetsstandarder øker stadig kravene til leide næringslokaler. Noen ganger, etter flere år med intensiv bruk, faller også et prestisjefylt kontor i en lavere kategori. Klasse B kan miste noen av sine tidligere eksisterende kvaliteter.

Hvis en bedrift ikke trenger å leie lokaler for representasjonsformål, er ledelsen oftest oppmerksom på kategori B. Den er mer designet for et arbeidsmiljø i stedet for å opprettholde organisasjonens omdømme.

Klasse B-trekk

Kontorklasse B er preget av en rekke funksjoner.

1. Oftest er plasseringen ikke så fordelaktig.
2. Slike lokaler kan heller ikke være plassert i spesialiserte kontorkomplekser (tidligere var det et annet bolig- eller industribygg).
3. Utvalget av tjenester er noe begrenset.
4. Utsmykningen av lokalene er laget av høykvalitets, men rimelige materialer.
5. Slike bygg har parkering, men kan for eksempel plasseres i friluft.

Dette er økonomiklasselokaler som har betydelig lavere leiekostnad. Generelt oppfyller slike kontorer alle kravene til internasjonale normer og standarder, men deres egenskaper er noe begrenset.

Gruppe B underklasser

Egenskapene til klasse B-kontorer skiller seg fra B+ i fravær av minst én mindre parameter. En mer elite type bygning for organisering av kontorer har en rekke særtrekk.

Slike yrkeslokaler kan lett nås langs hovedveien. De er plassert i nye eller fullstendig rekonstruerte bygninger. Styring og dokumentasjon kontrolleres av fagfolk.

Høyden på lokalene tillater installasjon av undertak. B+-kontorer har sikker underjordisk parkering, samt ventilasjons- og klimaanlegg. Her utføres kommunikasjon av ulike typer av høy kvalitet.

Bygget skal ha inngang og hall. Heisene fungerer bra. Nye vinduer gir mer enn nok naturlig lys. Etterbehandlingen er laget av rimelige, men høykvalitets materialer. Hvis en ubetydelig av de oppførte parametrene mangler, er kontoret klassifisert som kategori B.

Klasse C

Klasse C-kontorer er dårligere enn de tidligere i en rekke egenskaper.

1. De kan fjernes fra det sentrale transportkrysset.
2. Slike bygg er preget av et dårlig vedlikeholdsnivå.
3. Det kan hende at det ikke er tilstrekkelig med parkeringsplass eller et komplett sett med møbler og kontorutstyr som er nødvendig for personalarbeid.
4. Oftest er slike kontorer organisert i gamle post-sovjetiske bygninger som ikke ble bygget under hensyntagen til alle moderne krav.

Siden de er dårlig egnet til å organisere arbeidet til ansatte i ethvert selskap, anses disse bygningene som lite prestisjefylte.

Det er ingen innvendige oppussing på det meste, utleier kunne restaurere fasaden. Vedlikehold er enten fraværende eller utført av eier. Det kan være problemer med papirarbeidet.

Men klasse C-bygningen har sikker overflateparkering. Det er også et 24-timers sikkerhetssystem. Oftest, men ikke i tilstrekkelige mengder, er det betingelser for hvile og velferd for ansatte.

Kategori D

Klasse D-kontorer er lokalisert i tidligere administrative bygninger, institutter og andre institusjoner bygget for lenge siden. Som regel ble reparasjoner på dem utført for lenge siden.

Det er også rom som ser ganske solide ut fra utsiden. Vanligvis er dette bygninger tidligere institutter. De kan til og med ha presentable biblioteker og trykkerier.

Men de interne layout- og kommunikasjonssystemene samsvarer ikke i det hele tatt med moderne ideer om kontorlokaler. Slike bygninger kan plasseres hvor som helst. Noen ganger er det ekstremt vanskelig å komme til dem.

Dette segmentet tiltrekker seg leietakere på grunn av kostnadene - i dette tilfellet er det mer enn rimelig. Den navngitte klassen av kontorer er valgt små bedrifter, for hvem spørsmålet om presentabilitet ikke spiller noen vesentlig rolle.

Men jakten på besparelser resulterer noen ganger i betydelige kostnader, siden slike lokaler ofte trenger større renovering. Leietaker vil bruke betydelige summer på det. Og mangelen på grunnleggende kantiner, parkering og normale livredningssystemer gjør arbeidet til de ansatte ekstremt vanskelig.

Etter å ha blitt kjent med konseptet med kontorklasser, vil det være lettere for en leietaker å finne ut hvilke lokaler som passer best for en bestemt virksomhet.

I internasjonal praksis Det benyttes flere klassifiseringer av kontoreiendom, men systemet utviklet av BOMA (Building Owners and Managers Accociation) regnes som det mest brukte. Forretningssentre er klassifisert etter kategoriene "A", "B" og "C".

Kontorlokaler i klasse "A" er de mest prestisjefylte og av høy kvalitet, egenskapene til klasse "C" er på sin side langt fra moderne krav. Tildeling til en bestemt klasse er til en viss grad subjektiv og gjøres under hensyntagen til overholdelse av visse egenskaper:

1. Sted.
2. Bygningstype.
3. Nyheten til bygningen.
4. Bygningsvedlikeholdssystemer, sikkerhetssystem.
5. Løsninger i planlegging, innredning og bygging av bygget.
6. Ingeniørsystemer, klimaanlegg og ventilasjonssystemer.
7. Telekommunikasjonssystemer.
8. Parkering.
9. Bygget er utstyrt med heiser.
10. Infrastruktur.

I Russland er en enhetlig klassifisering av kontorlokaler ennå ikke godkjent. Det finnes mange varianter av systemer som brukes på markedet, men de er alle basert på lignende prinsipper.

De mest kjente klassifiseringene er:

1. Klassifisering av sjefanalytikeren for det russiske eiendomsmeglerlauget G.M. Stubb.
2. Klassifikasjoner av Moscow Research Forum, utviklet i 2003 og oppdatert i 2006 og 2013.
3. Klassifisering av St. Petersburg Research Forum 2008

Mange takseringsselskaper bruker et system som ligner på "ABC". I russiske realiteter legger noen selskaper til en spesiell kategori "D", som skyldes det faktum at mange bygninger tilhører Sovjettiden, er ikke rekonstruert og oppfyller ikke engang kravene til kategori "C".

I samsvar med innstrammingskravene ved Moskva forskningsforum i 2006, ble 2003-klassifiseringen endret. Den nye strukturen deler moderne kontorbygg i tre typer: "A", "B+" og "B-". Bygninger som ikke oppfyller de angitte kriteriene er klassifisert i klassene "C" og lavere. I 2013 var en viktig innovasjon «sertifiserings»-elementet, det vil si at kontorsentre overholder internasjonale energieffektivitetsstandarder: LEED og BREEAM.

Det andre klassifiseringssystemet innebærer å dele klasse "A" inn i tilleggskategorier: "A1", "A2", "A3" og er mer detaljert. Selskapene Noble Gibbons og Colliers International bruker det i sin praksis. Inndelingen i underklassene "A+", "A" og "A-" er lik.

Klasse "A"

Klasse A forretningssentre, som er den optimale løsningen for kontorlokaler, ligger i nye komplekser med kompetent planlegging, et høyt nivå av konstruksjon og etterbehandling, automatiserte systemer livsnødvendig utstyr, utstyrt med sikkerhets-, kommunikasjons- og kommunikasjonssystemer. Slike kontorer bygges hovedsakelig i sentrum eller i prestisjetunge områder med et stort antall transportforbindelser.

Leietakere av lokaler i forretningssentre høy klasse store selskaper presterer og filialer av utenlandske selskaper. Klasse "A" oppfyller fullt ut alle kriteriene til en moderne bygning, som inkluderer:

1. Tilgjengelighet av et sentralt bygningsstyringssystem.
2. Tilgjengelighet av et moderne brannsikkerhetssystem.
3. Takhøyden er minst 2,7 m.
4. Høykvalitets etterbehandlingsmaterialer for fellesarealer og fasader.
5. Ventetiden for heiser er ikke mer enn 30 sekunder.
6. Dybden på gulvet fra vinduet til "kjernen" overstiger ikke 10 m.
7. Tilgjengelighet av et effektivt organisert resepsjonsområde, konferanserom, romslige mat- og rekreasjonsområder.
8. Designer renovering.
9. Parkering på flere plan eller underjordisk med inngang til forretningssenteret.

For klasse "A" praktiseres inndeling i underklasser: "A1", "A2", "A3", som ikke har noen grunnleggende forskjeller seg imellom og brukes til å definere bygningen mer detaljert.

Underklasse "A1"

Denne underklassen er preget av:

"A2"

Det har mindre strenge krav til bygningens plassering, og kan også være et fullstendig rekonstruert bygg av relativt nyere konstruksjon. Egenskaper er nær klasse "A1", men tillater mindre avvik i henhold til sekundære parametere.

"A3"

Kan tilordnes en fullstendig rekonstruert bygning 20-30 år gammel. Relativt ineffektive oppsett og dårlige sentrale luftkondisjoneringssystemer er akseptable.

Det kan være noe forringelse i forhold til "A2"-underklassen, for eksempel er plasseringen av kontorsenteret ikke i det sentrale, men i et mer avsidesliggende, men prestisjefylt område.

"I"

Økonomiklassekontorer, som kontorlokaler klasse B ofte kalles., har ofte ingen grunnleggende forskjeller fra et klasse "A" kontor. I motsetning til klasse "A", som refererer til representative lokaler, refererer næringseiendom av klasse "B" til arbeidslokaler. Store selskaper Personell som ikke er knyttet til toppledelsen er lokalisert i slike kontorer. Leietakerne er små organisasjoner og selskaper.

Slike lokaler er preget av:

"MED"

Klasse "C"-kontorer er hovedsakelig lokalisert i bygninger fra sovjettiden som er gjenbrukt for kontorbehov: forskningsinstitutter, institutter og anleggsledelser.

En bygning av denne typen er ofte preget av fullstendig mangel på sentralt klimaanlegg, uprofesjonell ledelse og mangel på utstyrt parkering.

Renoveringen ble utført med billige materialer, men det er problemer med elektrisk spenning og infrastruktur. Hovedkarakteristika for kontorlokaler i klasse "C":

1. Beliggenhet i utkanten av byen, upraktisk tilgang til bygget.
2. Levetiden overstiger 10 år.
3. Standard oppussing, korridorsystem.
4. Utdatert design, ineffektiv layout.

"D"

Eiendomsobjekter klassifisert som "D"-klasse oppfyller ikke kravene til et moderne anlegg kontoreiendom. Kontorer av denne klassen er preget av utdaterte ingeniørløsninger, tregulv og mangel på livsstøttetjenester. De er plassert utenfor byen, i ombygde lager og produksjonslokaler, og i boligbygg.

Klasse "D" er preget av:

1. Tilstanden til bygget krever større reparasjoner.
2. Korridorsystem, plassering i kjeller og halvkjeller, manglende kvalitetsplanlegging.
3. Parkeringen er spontan og ubevoktet.
4. Mangel på bygningsvedlikehold og forvaltningsinfrastruktur.

Utvalg av eiendomspriser for kontorer

Prisene på kontoreiendom avhenger av mange faktorer, de viktigste er avstand fra sentrum og samsvar med en eller annen kategori. Gjennomsnittlig rate leie for et klasse "A" kontor i 2018 i Moskva er 25 500 rubler. per kvm. per år kan et kontor i klasse "B+" leies for et gjennomsnitt på 16 000 rubler/kvm. per år, og kvm. på et klasse "B-" kontor vil det koste 14 500 rubler. per år. Kontorleie i den nedre kategorien er i gjennomsnitt 9000 rubler/kvm. per år.

Behovet for en korrekt vurdering avgjør viktigheten av å bruke og kontinuerlig oppdatere den mest praktiske og komplette klassifiseringen for alle markedsaktører. Klare kriterier gir et klart bilde av hva leietaker er villig til å betale penger for, og hvilke valg og muligheter utleier er villig til å gi.

Velger du et kontor i Moskva? Første steg- velg et forretningssenter. Hver av dem har en generelt akseptert klassifisering - A, B, C, D. I denne artikkelen hjelper vi deg med å finne ut hvilkenHva slags arbeidsforhold tilbys av forretningssentre av en eller annen klasse?

Klasse A forretningssentre

Forretningssentre med de høyeste leiekostnadene er klasse "A". Denne klassen inkluderer kun bygninger av nybygg og, som regel, i sentrum (med sjeldne unntak).Det er svært få forretningssentre i historiske bygninger blant denne klassen- for å oppnå sertifisering med denne prestisjetunge kategorien, må en gammel bygning være fullstendiggjenoppbygge. Faktisk, gjenoppbygge den.

Nøkkelfaktoren for å oppnå klasse "A" er den siste, splitter nye ingeniørkommunikasjonen (vann-, varme- og strømforsyningssystemer, ekstern og intern belysning, klimakontroll og ventilasjon, kommunikasjonsnettverk, etc.). Dessuten må et forretningssenter i klasse "A" ha 2 uavhengige strømforsyningskilder eller en ekstra avbruddsfri strømforsyning i tilfelle strømbrudd. Styring av alle verktøysystemer er sentralisert, noen funksjoner er automatisert ved hjelp av "smarte" teknologier. Bygningen til "A"-klasse forretningssentre betjenes av sitt eget team av driftsspesialister: elektrikere, rørleggere og reparatører.

Å fullføre i et forretningssenter i klasse "A" kan bare være på høyeste nivå - ingen kompromisser. Originale arkitektoniske løsninger, dyre etterbehandlingsmaterialer, ultramoderne interiørdesign av fellesarealer. Obligatorisk krav- høy grad av naturlig lys (vegg-til-vegg-vinduer). Også - høye tak. Klasse "A" forretningssentre innebærer i utgangspunktet ikke formatet til ferdige kontorer - alle lokaler er "skreddersydd" til en åpen layout, så vanligvis utføres interiørdekorasjonen av kontorer i henhold til leietakernes ordre.

Sertifisering for klasse "A" forutsetter en driftsalder etter bygging på ikke mer enn 5 år - etter dette må forretningssenteret oppdateres grundig for å holde tritt med den raskt utviklende internasjonale standarder. Derfor flytter mange forretningssentre i klasse "A" til slutt inn i den nest eldste kategorien "B".

Den interne infrastrukturen er svært utviklet - kafeer og restauranter, butikker, banker og ftreningssentre, skjønnhetssalonger og mye mer. Klasse "A" er rettet mot internasjonal virksomhet Derfor er et annet særtrekk ved disse forretningssentrene store konferanserom utstyrt med den nyeste teknologien.

Det er aldri noen problemer med å parkere i et forretningssenter i klasse A. Her kreves det underjordisk parkering, som er diktert av stedets geografi - kun sentrum, hvor det alltid er problemer med parkering over bakken. Parkeringsplassen utformes med minimum 1 parkeringsplass per 100 meter kontorplass.

Sikkerhet er også klasse "A". Alle fellesarealer er under videoovervåking, bygningen og området rundt er under 24-timers sikkerhet, obligatorisk automatisert tilgangskontroll til forretningssenterets territorium.

Bare de største internasjonale og russiske selskapene, med et solid årlig overskudd, har råd til leie i forretningssentre av denne klassen. Eksempler på slike forretningssentre: det fasjonable Lotte Plaza, Krylatsky Hills, der IT-giganter som Microsoft, Cisco og Intel sitter, og selvfølgelig skyskrapertårnene i Moskva by.

Klasse B forretningssentre

Klasse "B" forretningssentre kan være lokalisert i nye eller rekonstruerte og omutstyrte gamle bygninger og gamle herskapshus i Moskva, med høykvalitets ingeniørkommunikasjon. Som vi sa ovenfor, er forretningssentre i klasse "B" tidligere klasse "A"-kontorer etter 5 års drift. Derfor er kontorer i kategori "B" nær klasse "A"-lokaler i mange egenskaper. Ofte er ikke forskjellene grunnleggende. Men på grunn av mangelen internasjonal klasse"A", som gir forretningssenteret en elitisme - forretningssentre "B" er mye rimeligere når det gjelder leiepriser.

Geografiske krav - gangavstand fra metroen og god transporttilgjengelighet, beliggenhet nær hovedveiene i Moskva. En obligatorisk egenskap ved forretningssentre i klasse B er enkel tilgang og sikker parkering. Et valgfritt alternativ er underjordisk parkering.

Designet og renoveringen av klasse B forretningssentre er moderne, ferdig med kvalitetsmaterialer. Fasadene til bygninger henger ofte ikke etter "A"-klassen i estetikk. Utviklet infrastruktur - butikker, forbrukertjenester (for eksempel utskrift), kafeer og restaurantkomplekser. Noen forretningssentre i klasse B har treningssenter.

For å motta en "B"-sertifisering, må et forretningssenter også gi høy sikkerhet leietakere, så det er alltid moderne videoovervåkingssystemer, 24-timers vakthold og begrenset tilgang til bygget.

Et forretningssenter i klasse B er en komfort- og levestandard for moderne innbyggere i hovedstaden. Typiske leietakere i et forretningssenter av denne klassen er mellomstore og store bedrifter.

Klasse "C" forretningssentre

Denne klassen av forretningssentre inkluderer først og fremst gamle bygninger fra sovjettiden. Oftest er de lokalisert i industrisoner i boligområder - forskningsinstitutter, administrative bygninger, fabrikker, etc. Derav den upresentable fasaden til bygningen, gamle renoveringer i fellesrom. Et typisk bilde - lange grå korridorer med dempet belysning og enormt beløp dører som fører til små rom. På selve kontorene er reparasjoner minimal - hvis leietaker ønsker å jobbe under mer komfortable forhold, må han fullføre etterarbeidet på egen hånd og for egen regning.

Ingeniørsystemer i klasse "C" forretningssentre er utdaterte. I tillegg til vann og elektrisitet er minimumsprogrammet oppvarming i den kalde årstiden (ofte svært ustabil), generell ventilasjon, Internett-tilgang (ikke alltid, noen ganger må leietakeren selv gjøre det). Flere alternativer - avhengig av lykken din. I de aller fleste tilfeller utføres klimaanlegget av de gode gamle ventilene. Dersom det er behov for klimaanlegg, må leietaker betale for det av egen lomme.

Infrastrukturen er begrenset eller helt fraværende - du finner ikke kafeer eller butikker her. Maksimum er en kantine (oftest i en av bygningene inne i en enorm industrisone). Sikkerhet - vaktmann ved sjekkpunktet.

Som regel er forretningssentre av denne klassen lokalisert i boligområder i byen og er fjernt fra t-banen - du kan bare komme til dem på egen hånd offentlig transport. Parkering for bileiere er spontan, i nærliggende gårdsrom.

Realitetene i forretningseiendomsmarkedet i Moskva er slik at klasse "C" forretningssentre blir det tvungne valget for små bedrifter. Fordi dette er forretningssentrene som tilbyr eskalerende priser for små bedrifter.

Hva er røttene til dette problemet? Faktum er at eierne av klassen forretningssentre"A" og "B" Som regel leies kontorer ut kun i store områder. De er interessert i å jobbe med store leietakere- 200, 300, 1000 kvadratmeter, og så videre. Små bedrifter som trenger små kontorer under 100 kvadratmeter passer rett og slett ikke inn i deres forretningsmodell.

Klasse "D" forretningssentre

Dette er lokaler med behov for større reparasjoner - ombygde kjeller- og halvkjellerlokaler overført til yrkesleilighetsmassen. Uten sikkerhet, med falleferdig kommunikasjon, uten Internett - spartanske forhold for de mest lite krevende leietakere. Det mest upresentable alternativet for forretningssentre er for mikrobedrifter med minimale midler til leie.

Litt om fordeler og ulemper

Fordeler og ulemper ved siden av forretningssenterklassen - "B+", "A-" - dette er en betegnelse på hvor nært forretningssenteret er til naboklassen. Det vil si at "B+" er et forretningssenter som faller litt under "A"-klassen.

Nå har små bedrifter råd til et forretningssenter i klasse "B".

"Business" bestemte seg for å rette opp urettferdighet i markedet næringseiendom og gjøre det mulig for små bedrifter å operere under anstendige forhold. Vi kjøpte et stort område i tre forretningssentre i Moskva B+-klassen og delte det inn i små kontorer som små bedrifter trenger - fra 13 til 60 kvadratmeter. Nå er prestisjetunge forretningssentre med komfortable kontorer tilgjengelige selv for små bedrifter.

Kostnaden for en arbeidsplass er fra 13 490 til 15 990 rubler per måned. Leieprisen inkluderer allerede: høyhastighets ubegrenset internett, sekretærtjenester, offentlige tjenester, daglig rengjøring, sikkerhet.

Velg å jobbe i et av de prestisjetunge forretningssentrene i B+-klassen:

"Omega Plaza" er et ultramoderne forretningssenter for de som ønsker å leve i rytmen moderne virksomhet. En bygning med et unikt interiør - eksklusive fontener, peis, Swarovski-lysekrone, panoramaheiser og kunstutstillinger. Utviklet infrastruktur: treningssenter med svømmebasseng, koselige kafeer og trendy restauranter, bankfilialer, forbrukertjenester, butikker og skjønnhetssalonger.

Våre leietakere på Omega Plaza tar panoramaheisen til gulvet hver morgen og beundrer krystalllysekronene med Swarovski-krystaller.

"Arma" er det fasjonable forretningskvarteret, som er kjent for sine høye leiepriser. Men ikke i "Business". På territoriet til "Arma" er det et treningssenter, restauranter og kafeer, moteklubber, en stor gjesteparkering. Ved siden av Arma ligger kunstkvarterene Art Play og Winzavod. Et av de rimeligste alternativene i det sentrale administrative distriktet for små bedrifter.

Selv små bedrifter kan nå operere 3 minutter fra Garden Ring i det fasjonable forretningsdistriktet Arma.

"Alekseevskaya Tower" er et moderne forretningssenter nord i Moskva med en vakker glassfasade som minner om arkitekturen til skyskrapere. 18 overjordiske kontorer og 3 underjordiske parkeringsetasjer, intelligente høyhastighetsheiser, moderne ingeniør- og kommunikasjonssystemer, praktisk infrastruktur (butikker, tjenester, restaurantkompleks).

"Alekseevskaya Tower" er et av de beste forretningssentrene nord i Moskva.