27.11.2015

Moskova'da kiralama işi - artıları ve eksileri

Bugün gereksiz problemler olmadan iyi bir kâr elde edecek ve kendi zamanınızı özgürce harcayacak şekilde para yatırmak mümkün mü? Gayrimenkule, özellikle ticari gayrimenkule yatırım yapmak, binlerce girişimci için bu soruya akılcı bir cevap haline geldi. her zaman "aktif bir hayat yaşar", ülkedeki mali durum ne olursa olsun.

CEO'ya göre danışmanlık şirketiKİRALIK EMLAK Ruslana Sukhy , e Bu tür bir yatırımın bir diğer büyük avantajı, nispeten mütevazı bir miktarla pazara girme fırsatıdır: birçok yatırımcı, kiralamak için küçük bir bina satın alarak başlar ve varlıklarını kademeli olarak biriktirir.

Perspektifler kiralama işi

Diğer herhangi bir faaliyette olduğu gibi, ticari alan kiralama piyasasının da her şeyi tartarken dikkate alınması gereken kendi yasaları ve incelikleri vardır. kiralama işinin artıları ve eksileri... Belki her şey emlakçıların gökkuşağı makalelerinde anlatıldığı kadar basit değildir, ancak dengeli bir yaklaşımla gerçek olmaktan ötedir.

Genel olarak, resim böyle görünüyor. Daha sonra konut dışı binalara transferiyle ticari bir alan veya bir daire satın alıyor, bir kiracı buluyor ve ondan mülkünüzün kullanımı için düzenli bir ödeme alıyorsunuz. Uzun vadeli bir kira sözleşmesinin olumlu bir şekilde sonuçlanmasıyla, endişeleriniz yalnızca fonların alınmasını kontrol etmekle sınırlıdır.

Avantajları açıktır:

özellikle büyük olmayan istikrarlı bir pasif kar elde etme olasılığı başlangıç ​​sermayesi;

asgari emek girdisi;

uygun planlama ile para kaybetme riski neredeyse sıfıra indirilir;

kiralık emlak için sürekli artan talep;

neredeyse yüzde yüz likidite.

Kiralama işinde karşılaşabileceğiniz zorluklar

Başka yerlerde olduğu gibi, burada da bazı tuzaklar var. Özünde, tüm zorluklar tek bir soruya gelir: uygun bir nesne seçme yaklaşımı mümkün olduğunca yetkin olmalıdır. Sonuçta, kiralama işi için tek bir tehdit var - kiracıların yokluğunda kesinti süresi. Bu nedenle, başlangıçtan itibaren her ayrıntı dikkate alınmalıdır: maliyet, konum, nesnenin durumu, pazar durumu, yerin geçirgenliği vb.

Bazen bir yatırımcı, halihazırda kalıcı kiracıları olan hazır ve karlı bir kiralama işi satın alma şansına sahiptir ve bazen yenileme veya yeniden geliştirme gerektiren "ham" bir seçeneği düşünmek daha akıllıca olur. Gayrimenkul ararken bir modelle karşılaşacaksınız: ucuz bir mülk satın alırken, düzenlemesine daha fazla yatırım yapmanız gerekecek ve bunun tersi de geçerli.

Ama buradaki fırsatlar çok büyük. Rönesans Investments uygulamasının gösterdiği gibi, beklentileri deneyimsiz yatırımcılar tarafından görülemeyen, görünüşte sıradan bir yarı bodrum odası, yetkin bir yaklaşımla gerçek bir altın madeni haline gelebilir.

Ve sonra ne?

İyi likidite, gayrimenkul yatırımı lehine bir başka önemli artıdır. Acilen paraya ihtiyacınız varsa, satmak karlıdır Moskova'da kiralama işi zor olmayacak.

Birincisi, başkentte gayrimenkul fiyatlarının istikrarlı bir yükseliş eğilimi var.

İkinci olarak, mevcut kiracılarla kurulan sistemler piyasada anında tükenir. Yatırımcılar, başlangıçta aksama süresi olmadan hızlı kar elde etme fırsatını takdir eder ve bunun için ödeme yapmaya hazırdır - genellikle yatırdığınız miktardan çok daha fazlasını.

Bununla birlikte, iyi organize edilmiş bir kiralama işi, “işçilik maliyetleri” açısından o kadar iddiasızdır ki, birçok girişimci, yurtdışına gittiklerinde veya mesleklerini değiştirseler bile, kendileri için saklamaya karar verirler.

Gayrimenkul dünyasında ilk adımlarınızı atıyorsanız, bir yatırım uzmanının yardımına başvurmak akıllıca bir harekettir. . Sadece yaygın bir hata yapmayın ve sıradan emlakçılarla iletişime geçmeyin: sonuçta aileniz için bir daire almıyorsunuz, bir iş satın alıyorsunuz.

Amacınız, kiralama işinde uzmanlaşmış, kendini kanıtlamış bir danışmanlık ajansı bulmaktır. Bu tür kuruluşların kendi kazançlı teklif veritabanları vardır, endüstrinin inceliklerini iyi bilirler, yatırımınızın karlılığını dikkatlice hesaplar ve sizi bilerek seçenekleri kaybetmekten kurtarır.

Emlak, iyi para kazanmanıza izin verir, çünkü birçok iş adamı, hem daire hem de evlerin yanı sıra dükkanların, depoların ve diğerlerinin yerleştirilmesi için bina ve binaların kiralanmasıyla kiralama işiyle uğraşır. ticari nesneler... Ayrıca kiralık talep Araçlar ve ekipman, çoğu zaman müşteriler vaat eden işletmelerdir. yüksek karlılık işletme.

Aynı zamanda, bu tür bir sorunla uğraşıp uğraşmayacağınıza karar vermeden önce girişimcilik faaliyeti, artıları ve eksileri tartmalısınız, çünkü bu tür bir işletmenin kendi dezavantajları ve avantajları vardır.

Kiralama işinin avantajları

Konut ve ticari gayrimenkul kiralamak çok karlı, çünkü her girişimci bir ofis için hemen bir bina satın almak için finansal yeteneğe sahip değil, bu nedenle onu kiralamak zorunda. Bir işletmenin yerleştirilmesi için gayrimenkul sadece küçük girişimciler için değil, aynı zamanda ihtiyaç duymayan orta ölçekli sektör temsilcileri için de ilgi çekicidir ve çok sayıda gayrimenkul satın almak ticari olarak kârsızdır ve daha kolaydır. kiralamak için. Mülk merkeze ne kadar yakınsa, kira o kadar yüksek olacaktır.

Kiralık konutlar, ziyaretçiler ve iş seyahatinde olanlar arasında çok popülerdir ve genellikle genç aileler arasında bir daire kiralama ihtiyacı ortaya çıkar. Kira bedeli dairenin büyüklüğüne, konumuna, kat sayısına ve sosyal altyapıya bağlıdır. Bir işletmenin geri ödemesi genellikle yedi yıl içinde elde edilir, çünkü bir girişimci ipotekle gayrimenkul satın alsa bile, yedi yıl sonra borcunu bankaya tamamen geri ödeyebilecek ve gelecekte sadece kendisi için çalışabilecektir.

Kiralama işinin avantajı aynı zamanda kiralayabilmenizdir. çok sayıda farklı nesne... Sadece konutları değil, araçları, makineleri, ekipmanları ve diğer nesneleri de kiralayabilirsiniz. Ana şey, kiralama hizmetleri pazarında yerinizi almaktır ve bundan sonra kar çok uzun sürmez.

Kiralama işinin avantajları ve çok güvenilir ve kararlıçünkü gayrimenkul her zaman değerli olacak ve her zaman daire ve bina kiralamaya hazır insanlar olacak. Aynı şey araba ve ekipman kiralama için de geçerlidir.

Bu tür bir iş yüksek likidite göstergelerine sahiptir, yani her durumda mülk satmak ve harcanan tüm fonları iade etmek her zaman mümkün olacaktır.

Kiralama işi aittir pasif gelir yani, kiraya verenin sözleşme imzalandıktan sonra esasen hiçbir şey yapmasına gerek yoktur, mülk kiracıya geçer ve sözleşme uyarınca güvenliğinden sorumlu olur, ayrıca nesneyi sigorta ettirmekle yükümlü olabilir.

eksiler

Ticari ve konut gayrimenkullerinden büyük para kazanmak, sadece her gün dükkan ve depoların açıldığı, öğrencilerin, turistlerin ve iş seyahatinin şehre geldiği büyük şehirlerde mümkündür. Bu nedenle, kiralık daire kiralamak için bir acente açmak isteyenler, işletmenin karlılığını, yani şehirde kiralık konut talep edip etmeyeceğini derhal değerlendirmelidir. eğer büyükse veya tatil kasabası, o zaman elbette pazarın bu segmentine katılmak mantıklıdır, ancak bir taşra şehri ise, yalnızca ticari gayrimenkulle uğraşabilirsiniz ve ardından şehrin aktif olarak girişimcilik faaliyeti geliştirmesi ve ofisler için binalara ihtiyaç duyması şartıyla ve dükkanlar.

Küçük kasabalarda, işin basit olması riski vardır. kârsız olacak ve geri ödemeyecek... Gayrimenkul kiralama pazarında yüksek rekabet var, bu nedenle hareket etmeye başlıyor. bu iş, hizmeti pazara tanıtmanın yeni yollarını bularak müşteriler için savaşmanız gerekeceği gerçeğine hazırlıklı olmalısınız. Böylece reklam, her türlü promosyon ve indirimlerden faydalanabilir ve konu gayrimenkul kiralamaksa, müşteri arayışını çalışanları üstlenecek olan bir emlak acentesinin hizmetlerinden yararlanabilirsiniz. Bununla birlikte, emlakçılar hizmetleri için kiranın %30'unun ödenmesini talep ettiğinden, yine bu tür bir işbirliği girişimciye çok pahalıya mal olacaktır.

Ulaşım ve ekipman kiralama, yalnızca ulaşım ve ekipmana sahip şehirlerde ele alınmalıdır. inşaat şirketleri... Kiralama işinin dezavantajı, emlak piyasasının çok yüksek düzeyde dolandırıcılık... Bu nedenle, yalnızca güvenilir ortaklarla bir iş açmanız ve kiracılarla yalnızca bir anlaşma temelinde ilişki kurmanız gerekir. Personelin mutlaka belgeleri kontrol edebilecek bir avukatı olmalıdır.

Kiralama işine başlamak için, büyük yatırımlar gerekli yani sıfırdan böyle bir işletme açmak işe yaramaz. Öncelikle gayrimenkul satın almak veya inşa etmek, ekipman veya nakliye satın almak için fon ayırmanız gerekir. Ancak bundan önce, daha sonra iflas etmemek için, şehrin gayrimenkulünün en çok hangi bölgesinde talep edildiğini tavsiye edebilecek deneyimli emlakçılara danışmak için para ayırmanız gerekir.

Özellikle konut amaçlı gayrimenkullere büyük miktarda para harcanmaktadır, çünkü kimse çıplak duvarlı bir daire kiralamayacaktır. Kozmetik onarımlar yapmak, en azından bazı mobilya ve ekipman satın almak gerekir. Günlük kiralık daire kiralamak özellikle maliyetli kabul edilir, çünkü konutun konforlu yaşam için hazır olması, gerekli mobilya ve donanıma sahip olması gerekir ve ayrıca daireyi temizleyecek, çarşafları değiştirecek ve bakımını yapacak bir kahya kiralamanız gerekecektir. temiz.

Ayrıca, kiralanan bina ve dairelerde onarım ihtiyacını da göz ardı etmeyin, bu masraflar ev sahibi tarafından karşılanır, ancak kozmetik onarımlar kiracıya verilebilir. Bu aynı zamanda ekipman ve nakliye için de geçerlidir, çünkü bunlar da bozulma eğilimi gösterir ve onarımları da çok paraya mal olur.

D5invest'ten hazır kiralama işi. Nasıl çalışır?

2005 yılında bir mağaza satın almak için ilk anlaşmamı yaptığımda korkutucuydu. Her şeyden önce, deneyimli bir konut emlakçısı olduğum için, hazır bir kiralama işinin nasıl satılacağı veya satın alınacağı konusunda net bir fikrim yoktu. O zamandan bu yana 12 yıldan fazla bir süre geçti ve 90'dan fazla kez bir mağazanın satın alınmasına veya satılmasına yardımcı olduk. Bugün bize göre satış pazarının hazır iş- gayrimenkuldeki tüm nişlerle aynı anlaşılır pazar. Her gün Rusya'da kiracılı düzinelerce konut dışı bina satılıyor ve satın alınıyor. Bu süreci maksimum güvenilirlik, şeffaflık ile nasıl sağlayacağımızı, uygun koşulları nasıl sağlayacağımızı ve tüm sermaye kaybı risklerini nasıl etkisiz hale getireceğimizi biliyoruz.

Temel olarak, müşterimiz için hazır bir iş satın alma hizmeti şu şekilde çalışır:

1. müşteri, kendi adına veya şirketine ait konut dışı binaları (metrekare) satın alır.
2. müşteri, Rusya'nın TOP-10 kiracılarından bir kiracı-bakkal dükkanı ile uzun vadeli bir kira sözleşmesi yapar
3. 10 yıl boyunca ayda bir sürekli artan kira alır.

Bu, çok eski zamanlardan beri Rusya'da ve dünyada çalışan basit ve anlaşılır bir şemadır. Bir işletmenin çalışmak istediği bir odanız var. Bu işletme, mülkünüzü kullanmanız için size kira ödemeye hazır. Göreviniz, satın alma işlemine yatırılan fonların en karlı oranını ve aylık olarak aldığınız kira miktarını elde etmektir. Rus emlak piyasasının uzmanları, optimal oranın yaklaşık 1 ila 100 olduğuna inanıyor. Yani, ev sahibi, her ay bina satın almak için yatırdığı paranın en az% 1'ini alıyor. 8,5 yıl (100 ay) içinde, nesne sizin mülkiyetinizde kalırken, yatırımınızı tamamen geri alırsınız.

Bu andan itibaren önemli nüanslar başlıyor:

a) ne tür bir bina satın alınır?

b) hangi kiracıyı seçmeli?

c) kiralamadaki "tuzaklardan" nasıl muzdarip olunmaz?

d) Vergiler nasıl ve ne kadar ödenir?

e) yeniden geliştirme nasıl yapılır?

f) Hangi belge paketine ihtiyacım var?

g) risk korumam nedir?

Kiralama işimiz için neden DIXY, Magnit ve Pyaterochka'yı seçiyoruz?

Rusya Federasyonu'nda iki sistemik krize tanık olduk. İnsanların restoranları, pahalı alışverişleri, eğlenceyi nasıl kolayca reddettiğini gördük. 2008'de, Rusya'da geleneksel olarak "yemek", "tıbbi tedavi görmek", "ölmek" olarak adlandırdığımız sadece üç alanın istikrarlı bir şekilde çalışacağı bize açık hale geldi. İnsanlar her zaman hastanede tedavi görecekler, her zaman marketten ekmek ve süt alacaklar, cenaze parasını her zaman ödemeye hazır olacaklar. Bu, bu tür kiracıların her zaman para kazanacağı anlamına gelir.

"Geçiş yerleri"ndeki mülk sahiplerinin yılda 2-3 kez (kendi sözleriyle) kolayca ve hızlı bir şekilde (kendi deyimiyle) eski kiracı iflas ettiği için eşyalarını yeni bir kiracıya nasıl yeniden kiraladıklarına tanık oldum. Ve bu "geçici yerler" benim için ilgi çekmeyen bir konu haline geldi. “Geçişler”deki tesislerin sahipleri, mümkün olan en iyi çözümü bulduklarından emindir. Şöyle yazıyor: “Geçerli bir yerde sıvı bir binam var, bu kiracı taşınırsa bir hafta içinde yenisini bulurum”.

Gerçekten de, ilk bakışta, St. Petersburg'daki Vladimirsky Prospekt'te Murinskaya yolundan kiracı bulmak daha kolaydır, ancak bu şartlı ve işte nedeni:

St. Petersburg'un "geçiş" bölümünde metrekare başına fiyat 250 000-500 000 ovmak. başına 1 metrekare. Ödeme yapabilen bir işletme 2500-5000 ayda 1 metrekarelik ruble neredeyse bitti, bu tür kiracılar bir yandan sayılabilir. Yani, bir oran elde etme şansınız 100'de 1 keskin bir şekilde azaltın. Yeni bir kiracıda kaybettiğiniz 1-3 aylık kirayı buraya ekleyin (her biri yeni iş onarımlar, birikme vb. için faydalar isteyecektir). Gösterilere, müzakerelere, tartışmalara, gelişlere ve kongrelere katılımınızı buraya ekleyelim. Sonuç olarak, kiralama işinizin karlılığı keskin bir şekilde düşer ve katılım süreniz artar.

"Geçiş alanlarındaki" tesisler, yılda %5-7'lik gerçek karlılık sunar. Şehrin güzel, akışkan, tarihi merkezi, kısa sürede kiraya verildi... Ama bu değerler uğruna kiralık bir iş almaya karar vermediniz mi? Yıllık %11 getiri istediniz, süreçlere hiçbir şekilde katılmadınız ve istikrarlı ödemeleriniz var mı? Düşünceleriniz istikrarlı bir gelir, güvenilirlik ve özgürlük hakkındaysa - o zaman sizin için ideal cevap, "geçici bir yerde" bir öncül değil, bir bakkal ile hazır bir kiralama işi olacaktır.

Market zincirlerinin avantajları nelerdir?

Kiracılarımız Rusya'daki kilit marketlerdir. Dixie, Pyaterochka, Magnit - Halka açık şirketler, hisseleri borsalarda işlem görüyor, şirketler şeffaf, raporlama açık, tüm ödemeler "beyaz", bu şirketlerin iş süreçleri 10 binden fazla kez işlendi. Bağımsız olarak ve masrafları kendilerine ait olmak üzere, 8 milyon ruble'den yatırım yaparak, tüm bakım sorunlarını çözerek, tüm hizmetleri kendi başlarına ödeyerek, acil kaza veya sızıntı sorunlarını çözerek binanızda onarımlar yaparlar. Dolu taşımak finansal sorumluluk mülkünüz için. Göreviniz çok basit - ayda bir kez, nakit olmayan bir ödeme almak için bir fatura düzenleyin ve üç ayda bir mutabakat raporu yapın. Bunun için Rusya'da yaşamanıza bile gerek yok. Geri kalan zaman sadece para almanız gerekir.

Bir bakkal için gayrimenkul nesneleri, 350 metrekare veya daha fazla alana sahip büyük tesislerdir. Kural olarak, bu tür binaların metrekare başına satın alma fiyatı 180.000 ruble'den fazla değildir ve böyle bir metrekare için ayda 1.800 ruble kira alma olasılığı önemli ölçüde daha yüksektir. Kural olarak, sunduğumuz tüm mülkler DAHA İYİDİR, bunlara yatırım yapmak size 7 yıldan daha kısa bir sürede tam bir geri ödeme sağlayacaktır.

Dixie, Magnit ve Pyaterochka ağları bina seçiminde çok dikkatlidir. Zincir mağazaların kapanma oranı %0,1'in altındadır (1000 mağazada 1). Yani, neredeyse hiç kapanmazlar. Her nesne dikkatlice kontrol edilir ve değerlendirilir. 20'den fazla ticaret ağı uzmanı, belgelerden ve teknik durumdan ekonomik model tahminlerine kadar her şeyi kontrol ediyor. Ticari ağ her aşamada güven kazanmazsa yeni bir mağaza açmak için 8 milyon ruble yatırım yapmaz: mağaza istikrarlı bir şekilde çalışır ve para kazanır, bu konumda mağazaya alıcılar tarafından çok ihtiyaç duyulur, tesisler düzenli, sorun yok. Kiracı Pyaterochka ile hazır bir kiralama işi satın alırken, Pyaterochka uzun vadeli bir kira sözleşmesi imzaladıysa, mülkün hem yasal hem de teknik olarak kesinlikle temiz olduğundan emin olabilirsiniz. Ağ kiralama sözleşmesi tüm durumları kapsar. Çalışma koşulları en başından bellidir ve asla beklenmedik bir haber almazsınız. Her standart ve standart dışı durum kimin neyden sorumlu olduğu ve kimin neyi yapması gerektiği açıktır. Yangından komşuların su basmasına kadar.

D5INVEST'ten hazır kiralama işinin ekonomisi:

Sermayenizi bu şekilde yatırmak her zaman daha iyidir. HERHANGİ banka mevduatı (hem kârlılık hem de güvenilirlik açısından. Örneğin, gayrimenkul nesnenizin bir banka gibi bir lisansı asla ellerinden alınmaz). Her yıl için kira oranında planlı bir artışla 10 yıllık bir sözleşme kapsamında makul bir kira alırsınız. En düşük vergiye sahip resmi ödemeleriniz var - 6% ... Bu, daire kiralamaktan çok daha karlı, bir okul öncesi eğitim kurumu altında inşaata yatırım yapmaktan daha karlı ve daha güvenilir. Unutmayın ki mağazalar en büyük üç Rusya Federasyonu'nun market zincirleri değiştirilebilir (benzer biçimlere, alanlara, mal matrisine, iş süreçlerine sahiptirler). Ve eğer DIXY ağı bir gün ortadan kalkarsa, Magnit ve Pyaterochka her şeyden önce çalıştıkları yerlerde açılmak isteyeceklerdir.

Hazır bir kiralama işinin satış pazarı, ikincil gayrimenkul pazarından farklı değildir. Alıcılar, satıcılar, kiracılar, aracılar. Ancak her olayın başarısı bu terimlerin toplamına bağlıdır. Her ay Rusya'nın farklı şehirlerinde, belki bu hafta sizin şehrinizde hazır kiralama işi satıyoruz. Ücretsiz uzman danışmanlığı için bizi arayın.

Saygılarımla, Andrey Semko, Genel Müdür" D5yatırım»

Kiralama işi - bu nedir? Bu, en karlı ve ödemesi hızlı olmasa da, bu göstergelerde, örneğin işletmeler için daha düşük olan bir emlak işidir. Fast food ya da rehinci dükkanları, hala oldukça kazançlı bir iş. Şu anda, Moskova'daki kiralama işinin yıllık ortalama karlılığı% 11-15'tir ve geri ödeme süresi 6 ila 15 yıl arasında değişmektedir.

Kiralama işinin avantajları

Kiralama işinin diğerlerine göre üç belirgin avantajı vardır. Birincisi istikrar. Ortada krizler ne olursa olsun, ticari ve konut amaçlı gayrimenkullere her zaman talep olacaktır. Tabii ki, dalgalanmaları mümkündür, ancak son 20 yılda kira oranlarındaki değişiklik istatistiklerinin gösterdiği gibi, büyük şehirlerde düşüş süreleri her zaman kısa vadelidir - maksimum 2-3 yıl.

Kiralama işinin ikinci avantajı güvenilirliktir. Gayrimenkul almak orta ve uzun vadede amortisman riskine maruz kalmayan bir yatırımdır.

Üçüncüsü, bu, pasif gelir elde etmenizi sağlayan birkaç girişimci faaliyet türünden biridir. Bu, hiçbir şey yapmanız gerekmeyeceği anlamına gelmez, ancak günlük koşuşturma, fiziksel ve duygusal güçlerin sürekli gerginliğinden kurtulacaksınız.

Neye yatırım yapmak gelenekseldir?

Üç tür kiralama işi vardır - arazi kiralama, konut ve ticari bina. İlk tür ülkemizde halen az gelişmiş durumda ve ağırlıklı olarak tarımda kullanılmaktadır.

2000'lerin ortalarından bu yana, 10 yıldır, Moskova'da ve Rusya'nın diğer büyük şehirlerinde konut gayrimenkul yatırımlarında bir patlama oldu. Bir daire satın alarak ve kiralayarak, sahibi yatırımını ortalama 5 yılda geri döndürdü. Şimdi durum değişti, bu iş artık o kadar karlı değil. Bunun nedenleri, ipotek kredisinin gelişmesi, piyasadaki arzın çok yönlü bir şekilde artması, şu anda yasa koyucuların günlük konut kirasını sınırlamak ve hatta yasaklamak için değerlendirdiği önlemlerdir.

Moskova'da ticari gayrimenkul piyasasında kriz sona eriyor ve bu durum 2013 yılına göre farklı segmentlerde kira oranlarının %10-30 oranında düşmesine neden oldu. Bununla birlikte, ticari gayrimenkul nesnelerinin toplu olarak “dökülmesi” söz konusu değildi. Zaten 2017'nin sonunda, kira oranlarında hafif bir artış kaydedildi, uzmanlar bu eğilimin gelişimini ve genel olarak pazarın daha fazla aktivasyonunu tahmin ediyor. Birlikte ele alındığında, yukarıdaki gerçekler, yatırımcılar için oldukça uygun bir dönemin başladığını göstermektedir.

Kiralık iş karlılığı

Bu pazarın segmentlerini stratejik bir bakış açısıyla ele alırsak, ticari gayrimenkul piyasasında Knight Frank ve JLL gibi saygın şirketlere göre, ofis ve perakende binalarına yapılan yatırımların karlılığı ortalama% 9-10,5, depolarda biraz daha yüksektir - %11 -12,5. Ancak her durumda, belirli bir nesneyi dikkate almak gerekir.

Büyük bir iş merkezinde, yalnızca satışın değil, aynı zamanda mal sahibinin veya geliştiricinin kiralamasının da olduğu bir ofis alanına yatırım yapmanın bir anlamı yoktur. Bu durumda, potansiyel kiracıların çoğu doğrudan geliştiriciden mülk kiralamayı tercih edecektir.

Ancak bazen yeni bir iş merkezi her yönden kiracıya çekici gelir: mükemmel ulaşım erişilebilirliği, şık mobilyalar ve en modern mühendislik sistemleri ve en zengin altyapı vardır, ancak küçük bir sorun vardır ... burada kiralama yok. Geliştirici, kiraya karışmamayı tercih ediyor ve tüm binaları satıyor. Bu özel yerde ofisini açmak isteyen birinin sadece iki yolu var: ya bir kerede iyi bir miktar para yatırarak mülkü kendisi satın al ya da satın alan bir rantiye bul. uygun tesisler, ve zaten ondan kira. Bu tür "özellikle tatlı" nesnelerde, kiralama işindeki yatırımların karlılığı 12'ye, hatta bazı durumlarda% 14'e ulaşabilir.

Bir örnek, Sminex'ten Caz İş Merkezi. Burada her şey var: Üçüncü Ulaşım Halkası'nın ilk hattında ideal bir konum ve sadece 200 metre uzaklıktaki metroya yakınlık ve sırlı pişmiş toprak, doğal seramik, traverten, pirinç ve ahşap kullanılarak şık bir bitiş. Kısacası sağlam bir yönetici ofisi için ihtiyacınız olan her şey... Kira dışında her şey. Böyle bir nesneye yatırım yapmak, beklentilerinizi karşılama olasılığı yüksektir.

Günümüzde ticari bir işletme açmak için sayısız seçenek var. En kolay yollardan biri iş kiralamaktır. Bu tür faaliyetlerin olumlu ve olumsuz yönlerini aşağıda ayrıntılı olarak ele alacağız.

İş arenası neden karlı?

Karlı bir işletme açmak, genellikle sahibi için büyük finansal maliyetlerle birlikte gelir. Kalkınan birçok girişimcinin işlerini başlatmak ve büyütmek için gerçek fırsatlara sahip olmamasının ana nedenlerinden birkaçına bakalım.

fon eksikliği

Kendi işini sıfırdan başlatırken, kiralamanın aksine, bir işadamı aşağıdakiler için fon bulma sorunuyla karşı karşıya kalır:

• Bina veya bina kiralamak;
• Devlet kaydı ve gerekli belgelerin alınması;
• Kamu hizmeti ödemeleri, vergiler ve ek masraflar
• Reklam ve pazarlama;
• Hammadde ve ilgili ekipmanların satın alınması;
• İşletme çalışanlarının işe alınması ve ücretlendirilmesi;
• Diğer giderler.

Tecrübe eksikliği

Elbette deneyimli iş adamlarının bir işe nasıl başlayacağına dair bir fikri vardır. Firmayı yönetme, işleyişini sürdürme ve işletmeyi mümkün olan en kısa sürede tam geri ödemeye getirme konusunda yeterli bilgiye sahiptirler.

Kendi işini kurmak isteyen kişi ekonomik aktivite Yönetimde yeterli deneyime sahip olmadığı için sıfırdan zaman ve finans israfı riskini taşır. ticari faaliyetler... Bir işletme kiralamak, bu tür sorunları çözmenin kanıtlanmış yolları olan hazır bir üretim modeli almış olarak, tüm bunlardan kaçınma fırsatı sunar.

Yarışma

Ciddi rakiplerin varlığı genellikle yeni firmaların gelir kaybetmesinin ve sonuç olarak iflas etmesinin nedenidir. Bir kiralama işletmesi, genellikle yerleşik bir müşteriye sahip olduğu için bu sorundan yoksundur. sabit gelir, zaten piyasada belirli bir niş işgal ediyor.

Ticari kiralama iki türe ayrılır:

• Kısmi kiralama - işletmenin yalnızca sabit varlıkları;
• Tam kiralama - sahibinin tüm mülklerini içerir.

Bir sözleşme imzalamanın yasal nüansları:

1. Mülk, kiralayandan kiracıya, sözleşmede belirtilen hacim, prosedür ve şartlarda devredilir;
2. Sözleşme, işlemin her iki tarafının imzaları ile yazılı olarak düzenlenir;
3. Belge zorunlu devlet kaydı... Yalnızca bu tür bir kayıt anından itibaren yürürlüğe girer;
4. Sözleşmenin şekline uyulmaması, geçersizliğini gerektirir;
5. Tarafların sözleşme şartlarının ihlaline ilişkin sorumluluğu, belgenin kendisi ve yürürlükteki mevzuat tarafından belirlenir;
6. Bu oldukça karmaşık belgeyi kendi başınıza yazmanız önerilmez. Nitelikli bir uzmana başvurmanız daha tavsiye edilir.

Hazır bir işletme kiralamak: artıları ve eksileri

Bu prosedür genellikle ile karıştırılır. Franchising, yasal olarak daha temelli bir iştir ve lisanslı bir ürünü, markayı kullanma veya mal sahibi adına iş yapma haklarının devrini içerir. Kiralık hazır bir işletme, her şeye geçici kullanım demek daha doğru olur.

Hazır bir işletme kiralamak çok daha kolay ve daha ucuzdur. Kiracı, tüm çalışanları olan hazır bir işletme alır. gerekli ekipman... Geriye kalan tek şey liderliği yetkin bir şekilde organize etmektir.

Her türlü faaliyet gibi, iş kiralamanın da kendi avantajları ve dezavantajları vardır. İşe başlamadan önce, tüm artıları ve eksileri belirlemek önemlidir:

Profesyonellerle başlayalım:

• Böyle bir karar almayı düşündüren en önemli nokta, önemli yatırımları çekme ihtiyacının olmamasıdır. Para hazır bir işi yürütmek, sıfırdan başlamaktan çok daha azını gerektirir. Buna karşılık, işletmeyi kiralamaya karar veren ev sahibi, kiracının faaliyetlerinden kar elde eder.
• İstenmeyen bir sonucun ortaya çıkması durumunda, aktiviteyi sonlandırma fırsatı vardır. Bu durumda kiracı, bağımsız bir projeye yatırım yapmak yerine, yalnızca kirayı ödemeye giden fonları kaybeder;
• Kiracı, ticari bir işletmeyi yönetme konusunda yeri doldurulamaz bir deneyim kazanır. Gelecekte oluşturmak için kullanılabilir kendi işi... Tükenmişlik riski azalır, tüm finansmanı kaybedersiniz.
• Sahibi, kiracının işini kolaylaştıran şirketin sahibi olduğu için teftiş makamlarıyla ilgilenir;
• Yönetimi üstlenmeye karar veren bir işadamı, yalnızca bina kiralamadan bir iş değil, aynı zamanda ekipman, oluşturulmuş bir kadro ve Müşteri tabanışirketin itibarı ile.

Şimdi hazır bir işletme kiralarken eksilerini tartalım:

• İş, ne kadar başarılı olursa olsun, her zaman bir yabancı olarak kalacaktır. Kiracı iyi bir karlılık elde ederse, mal sahibinin sözleşmeyi yenilememeyi seçmesi riski olabilir. Kiraya veren, işletmeyi yönetmek için aracı olmadan bağımsız olarak başlayabilir, daha fazla gelir elde edebilir;
• Dolandırıcıların kurbanı olma riski çok yüksektir. Bir anlaşma yaparken, yalnızca “İşi kirala” yazısına dikkat etmeniz gerekmez. Şirketin sahipliğini doğrulayan belgelerin gerçekliğini doğruladığınızdan emin olmak önemlidir;
• Hasar tazminatı. Kiracının mülkü geri yükleme maliyetlerini geri ödemek zorunda kalacağı bir durum ortaya çıkabilir. Böyle bir sorunla karşılaşmamak için ekipmanın bulunduğu tesislerin teknik durumunu dikkate almalı ve bunu sözleşmede belirtmelisiniz;
• İşletmenin çalışma planında değişiklik yapmak, yeni ortaklıklar kurmak, şirket topraklarında inşaat veya onarım yapmak, çalışmalarını geliştirmek her zaman mümkün değildir. Mal sahibi, kiracıyı basitçe reddetme hakkına sahiptir.
• Alınan tüm uzmanlar gereksinimleri karşılamayabilir. Bazı çalışanlar, işletme kiralanır kiralanmaz değiştirilmelidir.

• Bir işleme girmeden önce işletmeyi, mülkü ve sunulan hizmetleri (malları) analiz etmeniz önerilir. Mevcut bilgilere dayanarak bir iş planı hazırlamak iyi bir çözüm olabilir;
• Bu konuda deneyimli avukatlara danışmanız önemlidir;
• Kiralık bir işletme seçerken, faaliyet alanında kendi bilginizi geliştirmek daha iyidir;
• Seçilen iş için talebi değerlendirin;
• Yeni yatırımları çekme olasılığı ile mevcut ve potansiyel karı göz önünde bulundurun;
• Olası riskleri ve bu iş üzerindeki kontrol derecesini sağlayın.

Popüler kiralık iş fikirleri

Bu tür etkinlikleri organize etmek için en popüler fikirler küçük ve orta ölçekli işletmelerdir. Kullanan hazır bir işletme kiralamak en büyük talep esas olarak gayrimenkul, hizmetler veya kuruluşlarla ilgilidir yemek servisi... Bunlar arasında en yaygın olanı:

• Güzellik salonları, masaj kompleksleri, kuaför salonları;
• İlaç ve tıbbi hizmet satan işletmeler (eczaneler, özel diş klinikleri, araştırma ve analiz laboratuvarları);
• Araba tamir atölyeleri;
• Restoranlar, kafeler ve lokantalar;
• Gayrimenkul kiralama işi: ofis alanı, spor kompleksleri, yerleşim alanları ve endüstriyel binalar.

Özetliyor

Kendi işinizi kurmak, her zaman zorunlu kâr elde edilmesine yol açmayan uzun ve karmaşık bir süreçtir. Bir iş adamının sıfırdan bir işe başlarken karşılaştığı birçok spesifik risk faktörü vardır.

Gereksiz finansal maliyetlerden kaçınmak için şirket için bir kira sözleşmesi hazırlamak daha iyidir. Bu, gelir taleplerinizi gerçekleştirmede ilk adımları atmanıza, şirket yönetiminde engin deneyim kazanmanıza ve piyasada belirli bir niş işgal etmenize olanak sağlayacaktır.