Son 10 yılda alışveriş merkezleri düşünülemez bir sayıda boşandı. Her biri alıcı ve kiracı çekmeye çalışan adı, mimarisi, altyapısı, konsepti ile öne çıkmaya çalışıyor... İş merkezlerinde de durum hemen hemen aynı.

Sonuç olarak, çeşitli nesneleri sınıflara ve türlere göre bir şekilde sistemleştirmeye çalışıldı. Makale, bu sınıflandırmayı tanımak için bir fırsat sunuyor.

İş merkezlerinin sınıflandırılması

Şu anda Rusya'da, bir ofis iş merkezinin (iş merkezi) standartlarını karşılayan veya bunlara giren binaların onaylanmış tek bir sınıflandırması yoktur. Bunlar hem yeni binalar (sadece müşterinin tasarım belgelerinde onaylanan özellikler ve özellikler dikkate alınarak inşa edilmiş) hem de şehir için tarihi veya mimari değeri olan tamamen yeniden donatılmış (restore edilmiş, yeniden inşa edilmiş) veya halihazırda eski idari binalar (şehirden kaldırılan araştırma enstitüleri, bina ve atölyeler, fabrikalar ve diğer devlet kurumları).

Bu nedenle, yeni binaları sınıflandırma hakkı tamamen sahiplerinin sorumluluğundadır. Birkaç yıl önce inşa edilen binaların sınıflandırılması ve iş merkezine dönüştürülen idari binalar her türlü anlaşmazlığa neden oluyor.

En kabul edilebilir olanı, Ticari ve Endüstriyel Gayrimenkul Yöneticileri ve Geliştiricileri Birliği (GUD) tarafından önerilen iş merkezlerinin sınıflandırmasını ele alalım.

Çeşitli özelliklerin toplamına göre, BC'ler kategorilere ayrılır: iş merkezi gayrimenkul değerleme

BC "A sınıfı";

BC "sınıf B";

M.Ö. "C sınıfı".

Aşağıdakiler sınıflandırmaya tabi değildir:

15 yıldan fazla bir süredir tamir edilmeyen tesisler;

aynı anda kısmen kiracılar tarafından işgal edilen ve yeniden yapılanma / yeniden geliştirme sürecinde olan ve bitmemiş bir görünüme sahip nesneler;

yerleşik ofis alanı.

"İş merkezi" ve "ofis merkezi" adlarının aynı olduğuna dikkat edilmelidir.

sınıflandırma

Genel sınıflandırma

Aşağıdakiler gibi en prestijli yüksek kaliteli binalar:

yer,

kiracıların durumu ve talep düzeyi,

mühendislik ve temizlik seviyesi.

Binalar üstün yapı/tasarıma sahip olmalı ve en son teknoloji ve konfor gereksinimleriyle donatılmalıdır. Binalar, profesyonel yönetim tarafından yönetilen yeni inşa edilmiş binalarla yeni veya rekabetçi olmalıdır.

Ortalama veya ortalamanın üzerinde inşaat, ekipman, konum, kiracı statüsüne sahip binalar. Binanın altyapısı, hizmet miktarı ve kalitesi açısından her zaman kiracıları tatmin etmeyebilir. Binaların hafif eskimesine izin verilir.

Ortalama ve daha düşük inşaat, ekipman, konum ve kiracı statüsüne sahip binalar. Kural olarak, bu binalar modası geçmiş veya yüksek düzeyde aşınma ve yıpranmaya sahiptir, muhtemelen işlevsel olarak iyileştirilmiştir.

Özellikler aşağıdaki kategorilerde değerlendirilir:

Konum ve erişilebilirlik

Bina bileşenleri ve özellikleri

Bina yönetimi ve hizmet seviyesi

Ve eğer iş merkezi, konuma göre "A" sınıfına, binanın tipine ve teknik düzeyine göre - "C" sınıfına, yönetim şirketi düzeyine göre - "B" sınıfına aitse, toplam sınıf nesne "C" olacaktır.

St. Petersburg'daki iş merkezlerinin sınıflandırılması, Moskova'da kabul edilen sınıflandırmadan biraz farklıdır.

Ofis alanı seçimini basitleştirmek için Moskova emlak uzmanları, dört değil altı türü ayırt eden daha esnek bir sınıflandırma geliştirdi: A+, A, A-, B+, D ve C. Moskova'da bu sistem daha iyi çalışıyor Rusya topraklarının çoğunda kabul edilen yukarıda açıklanan tipolojiden daha.

Birçok ofis 1990'larda, yani aslında geçen yüzyılda inşa edilmiş veya yenilenmiş binalarda yer almaktadır. O on yılda çalışan geliştiriciler, modern binaların inşasında hiçbir deneyime sahip değildiler, ülkenin daha da gelişmesindeki eğilimler hakkında hiçbir fikirleri yoktu ve uluslararası standartları karşılamanın ne anlama geldiği hakkında çok az fikirleri vardı. Bu nedenle, daha önce inşa edilenlere göre kalite açısından önemli ölçüde üstün olan birçok bina artık pazara giriyor. Bu nedenle, ofisin sınıfı, ne zaman inşa edildiği kadar, aşınma ve yıpranma derecesinden de etkilenir.

"A" kategorisi

A Sınıfı ofisler, iyi bir konum, iyi ulaşım erişilebilirliği, optimal planlama çözümleri, yüksek kaliteli kaplamalar, modern bir mühendislik iletişimi seviyesi ve otomatik yaşam destek sistemlerinin mevcudiyeti ile karakterize edilen yeni iş merkezlerindeki tesislerdir.

Ofisin bulunduğu iş merkezinde, genellikle kiracıların ofis ekipmanı, iletişim ve telekomünikasyon ile merkezi olarak sağlanması için konuşlandırılmış bir altyapı ve ayrıca en son teknoloji ile donatılmış konferans salonları bulunur. Bir iş merkezinin kendi güvenliği olabilir, bir park yeri (korumalı) olabilir, şu oranlarda oluşturulur: 60 metrekare başına bir yer. m ofis alanı.

Doğal olarak, böyle bir iş merkezi mükemmel bir düzende tutulmalıdır, gerekli tüm tüketici hizmetleri ve eğlence araçlarıyla donatılmıştır.

Bu tür binalardaki ofislerin iç dekorasyonu genellikle kiracıların talebi üzerine yapılmaktadır.

Doğal olarak, 1990'larda inşa edilen ve hala “A” kategorisi olarak sınıflandırılan birçok ofis binası, aslında uzun süredir yukarıdaki gereksinimleri karşılamamaktadır. Aynı zamanda, karakteristik bir özelliği en optimize edilmiş ve otomatikleştirilmiş yaşam destek sistemlerinin varlığı olan modern akıllı binalar piyasada ortaya çıkıyor. Bu nedenle, Batılı kiracılar yavaş yavaş eski ofislerden bir iş alanının nasıl olması gerektiğine dair fikirlerine daha uygun olan yeni ofislere geçiyorlar. Büyük Rus şirketleri de A Kategorisindeki iş merkezlerinde ofis kiralıyor.

Bir diğer ayırt edici özelliği, bu tür binalardaki mühendislik iletişiminin gerçekten uluslararası standartlara uygun olması, dekorasyon için yüksek kaliteli malzemelerin kullanılması ve özgün yazarın çözümlerinin mimaride uygulanması ile ek olarak pekiştirilen yüksek prestijleridir.

Bir ofisin A+ kategorisine hak kazanabilmesi için aşağıda listelenen tüm gereksinimleri karşılaması gerekir. "A" kategorisi, aşağıdaki gereksinimlerden herhangi birinin karşılanmadığı anlamına gelir. "A-" sınıfı ofisler, kural olarak, birkaç küçük parametrede "A" sınıfından daha düşüktür.

Yani, "A +" ofisinin ayırt edici özellikleri:

Moskova metrosunun daire hattı içinde yer almakta olup, kara taşımacılığı ile kolay erişime sahiptir; - yeni bir binada bulunan; - gerekli tüm yasal belgelere sahiptir (bu, hem mülkiyet hem de binanın işleyişine ilişkin kurallar için geçerlidir); - bina yönetimi profesyoneller tarafından yürütülür ve uluslararası standartları karşılar; - bina açık rasyonel planlama ilkesine göre planlanmıştır, sütunların aralığı en az 6 m'dir; - kayıp faktörü (kullanılan ve kiralanan alan oranı) %12'yi geçmez; - her katta pencereden pencereye mesafe - en fazla 20 m; - pencerelerin kendisi modern, yüksek kalitelidir, yüksek derecede doğal ışık sağlar; - katlar arası yükseklik - en az 3,3 m; - asma zemin ve asma tavan montajı mümkündür; - zemin ile asma tavan arasındaki mesafe en az 2,75 m; - zeminler arası tavanlarda izin verilen yük - metrekare başına en az 400-450 kg; - iç dekorasyon için yüksek kaliteli malzemeler kullanılır; - 100 metrekare ofis alanı başına en az bir yer oranında güvenlikli bir yer ve yeraltı otoparkı; - binalar modern mühendislik sistemleriyle donatılmıştır; - bina modern iklim kontrol sistemlerine, 4 veya 2 borulu havalandırma sistemine sahiptir; - fiber optik telekomünikasyona sahiptir; - bina, modern güvenlik sistemleriyle donatılmış 24 saat güvenlikle korunmaktadır; - katlar arasında hareket, modern yüksek hızlı asansörlerin yardımıyla gerçekleştirilir; - güç kaynağı iki bağımsız kaynak vasıtasıyla yapılır, kesintisiz bir güç kaynağı vardır; - zemin katta merkezi bir resepsiyon, kafeterya, restoran, ATM, matbaa salonu vb. dahil olmak üzere iyi gelişmiş bir altyapı var.

"B" kategorisi

B Kategorisi ofisler birçok yönden A sınıfına yakındır, ancak genellikle o kadar prestijli değildirler, çok iyi konumda değildirler ve sunulan hizmet yelpazesi o kadar geniş değildir. A kategorisi ofislerin, özellikle kalite standartları sürekli arttığından ve 5-10 yıl önce ideal görünen şey bugün artık böyle algılanmadığından, birkaç yıllık yoğun çalışmadan sonra bu kategoriye taşınıyor.

Genellikle B kategorisindeki işyerleri özel ofis merkezlerinde değil, Moskova'nın çeşitli yerlerinde yeniden inşa edilmiş konaklarda bulunur. Batılı firmaların, Rus bankalarının, yayıncılık şirketlerinin temsilcilikleri tarafından kiralanırlar. Şimdi Moskova'da şu eğilim gözlemleniyor. Uluslararası standartlara daha uygun A sınıfı ofisler temsilcilik olarak kullanılır, şirketlerin üst yönetimi orada bulunur ve işler B sınıfı binalarda yapılır (özellikle bu bina kategorisindeki kiralar belirgin şekilde daha düşük olduğu için).

B sınıfı ofislerin karakteristik özellikleri, yüksek kaliteli ucuz bitirme, sağlanan küçük bir hizmet yelpazesidir. Bunlarla ilgili olarak "ekonomi sınıfı" veya "bütçe dairesi" gibi kelimeler kullanılabilir. "B +" ve "B" arasındaki farklar genellikle binaların bitirme ve mühendislik sistemlerinin kalitesindeki farktan kaynaklanmaktadır.

B+ kategorisindeki bir ofisin ayırt edici özellikleri:

Moskova'nın Üçüncü Ulaşım Halkası içinde yer alır ve ana ulaşım yollarından biri ile ulaşılabilir; - yeni veya tamamen yenilenmiş bir binada yer alan; - binaların mülkiyeti ve işletilmesi ile ilgili tüm belgeler var, yürütülmesinde herhangi bir sorun yok; - yönetim profesyoneller tarafından gerçekleştirilir; - zemin farklı şekillerde planlanabilir; - katlar arasındaki yükseklik - en az 3,3 m; - binanın asma tavan ve asma döşeme kurma imkanı vardır; - zemin ile asma tavan arasındaki mesafe 2,75 m'den az değil; - Daha fazla doğal ışık sağlamak için modern pencereler kuruldu; - katlar arası zeminlerde farklı yük değerlerine izin verilir; - iç dekorasyon için ucuz yüksek kaliteli malzemeler kullanılır; - 100 metrekarelik kiralık alan başına en az 1 yer oranında korunan bir park yeri (çoğunlukla - zemin); - mühendislik iletişimi ile farklı provizyon değerlerine izin verilir; - havayı önceden soğutan bir havalandırma sistemi var, split klima sistemi kurulabilir; - bina, güvenilir bir telekomünikasyon sağlayıcısının yüksek kaliteli hizmetlerini sağlar; - güvenlik günün her saati yapılır, bina modern güvenlik sistemleriyle donatılmıştır; - binada iyi çalışan asansörler var; - altyapı var: 1. katın lobisinde merkezi bir resepsiyon, çalışanlar için bir kafeterya vb.

"C" kategorisi

Özellikleri bakımından C sınıfı ofisler genel olarak B kategorisi binalara karşılık gelir, ancak bazı dezavantajları vardır. Bunlar, konum (otoyollara uzaklık, uygun olmayan erişim), ekipman (kötü gelişmiş hizmet altyapısı, çok az park yeri) vb. ile ilgili sorunlar olabilir. Bu nedenle, B kategorisinin en az bir ciddi kriterini karşılamayan binalar bu Sınıfa dahil edilir. Genellikle "C" kategorisine ait ofisler, eski fabrika yönetimlerinin, araştırma enstitülerinin vb. binalarında bulunur, yani modern ofis olmaya zayıf bir şekilde adapte edilmiş binalardan dönüştürülmüştür. Genellikle temsil edilemez bir görünüme sahiptirler, sağlanan düşük hizmet seviyesi ile ayırt edilirler ve prestijli olmayan bir kategoriye aittirler.

C sınıfı ofislerin ayırt edici özellikleri:

Hemen hemen her yerde bulunabilir; - yeniden inşa edilmemiş binalarda, maksimum - kozmetik onarım görmüş bir cepheye sahip; - binada bazı yasal belgelerin doğru yürütülmesinde sorunlar olabilir; - bina sahibi tarafından işletiliyor; - bina bir koridor-ofis düzeni ile karakterize edilir; - zeminin derinliği ve genişliği, tavanlar arasındaki mesafe, zemin ile asma tavan arasındaki mesafe gibi göstergelerin farklı değerlerine izin verilir; - iç onarımlar, kural olarak, kiracıların kendileri tarafından gerçekleştirilir; - boyutu çok farklı olabilen güvenlikli bir yer otoparkı var; - havalandırma sistemi var, split klima sistemi kurulabilir; - iletişim, MGTS veya ticari telefon sağlayıcılarının telefon hatları kullanılarak gerçekleştirilir; - 24 saat güvenlik vardır; - Altyapı, kural olarak mevcuttur, ancak gelişme derecesi, belirli binaya ve sahibine bağlıdır.

"D" kategorisi

Genellikle eski mühendislik sistemlerini koruyan ve modern otomatik yaşam destek sistemlerinden yoksun idari binalarda bulunan D sınıfı ofisler vardır. Genellikle kökenleri, araştırma enstitülerinde, ofis binalarında vb. konut dışı binalar temelinde ofislerin oluşturulduğu 1990'larla ilişkilidir. Daha önce, kural olarak, yenilenmişlerdi, ancak o zamandan beri uzun yıllar geçti.

Bu tür binalar bazen oldukça şık görünebilir, kütüphaneleri, matbaaları, telefon hatları vardır. Geçtiğimiz birkaç yıl içinde, bir dizi araştırma enstitüsü kiracılardan alınan parayı binaların yeniden inşası ve yenilenmesine yatırdı, bu nedenle bazıları C kategorisi olarak bile sınıflandırılabilir. Bu ofisler modern uluslararası standartları hiç karşılamamaktadır, ancak bunlar uygun fiyattan daha yüksek bir fiyata kiralanması, bu da onları küçük firmalar için çekici kılıyor.

Toplumun gelişimindeki modern eğilimler, çeşitli ticari kuruluşların çalışmalarını organize etmek için yeni koşullar ortaya koymaktadır. Ofislerin bulunduğu bina, normal işleyişini sağlamalıdır.

Bunu yapmak için, konut dışı binaların bir takım niteliklere sahip olması gerekir. Kiracıların çok sayıda mevcut emlak piyasası teklifinde gezinmesini kolaylaştırmak için ofis sınıfları tanımlanmıştır. Her biri bir dizi nitelik ile karakterize edilir. Hangi ofis sınıfları var ve bunlarda nasıl gezinileceği daha ayrıntılı olarak ele alınmalıdır.

Sınıflandırma neden gereklidir?

Kendi işinizi organize ederken bu veya bu tesislerin prestiji dikkate alınmalıdır. Bu süreci basitleştirmek için, Latin harfleri şeklinde bir ölçeği olan bir ofis sınıflandırması icat edildi: A, B, C, D.

Her çeşidin kendine has özellikleri vardır. Bu sınıflandırma oldukça şartlıdır, bu nedenle konut dışı bina gruplarında alt gruplar vardır. Aynısı ilk iki kategori için de geçerlidir - A ve B sınıfı ofislerin birkaç çeşidi vardır.

Her odanın özelliklerini bilmek, belirli bir iş türü için onları seçerken dikkate alınmalıdır. Nesnesinin hangi sınıfa ait olduğunu anlayan ev sahibi, fiyatı doğru bir şekilde yönlendirebilir. Çeşitli şirket sahiplerinin bina sınıfını dikkate almaları da son derece önemlidir. Sonuçta, bazen uygun koşullar olmadan başarıya ulaşmak imkansızdır.

Kategori A

A sınıfı ofisler, ticari organizasyona yönelik en elit gayrimenkul türleridir. Ofislerin işleyişi için en uygun koşulların yaratıldığı yeni iş komplekslerinde bulunurlar.

Bu binaların inşaatı, tüm mühendislik gereksinimleri dikkate alınarak yapılır ve yerleşimleri en başarılı olanıdır. Bitirme sınıfı A binaları, modernite ve yüksek kaliteli malzemeler ile ayırt edilir:

• tüm iletişim ve yaşam destek sistemleri normlara ve bina yönetmeliklerine uygundur;
• bu tür ofislere ulaşmak kolaydır;
• bu tesislerde en son teknoloji ile donatılmış konferans salonları, yüksek kaliteli ofis ekipmanları ve iletişim olanakları ile donatılmış iş yerleri;
• böyle bir iş merkezi, yüksek kaliteli güvenlik sistemlerine sahiptir.

60 m2'ye 1 araçlık kapalı otopark alanı olmalıdır. ofis binaları. Ve bu tür ofislerdeki çalışanlar için yaşam ve eğlence için gerekli tüm koşullar yaratılmıştır.

A Grubu alt sınıfları

Seçkin binaların ana niteliklerinde daha iyi gezinmek için A sınıfı ofisler A+, A ve A- alt kategorilerine ayrılmıştır.

İlk durumda, oda istisnasız olarak aşağıda listelenen tüm gereksinimlere sahiptir. Ancak, en seçkin kiralık mülklerin bile bazı eksiklikleri olabilir. Bu sapmalar tek ve önemsiz ise, oda A grubuna atanır.

Ancak, orta derecede öneme sahip çeşitli gereksinimlere uyulmaması durumunda, ofis A- olarak sınıflandırılabilir.

A+ binalar için temel gereksinimler

Elit ofis sınıflarının A+ olarak sınıflandırılabilmesi için istisnasız olarak aşağıdaki özelliklerin tümüne sahip olması gerekir.

1. Merkezi iş bölgesinin içinde veya yakınında, trafik değişim iletişiminin yakınında bulunmalıdırlar.
2. Tesis şeffaf bir işletme maliyeti muhasebe sistemine sahip olmalıdır.
3. Giriş grubu ve fuaye bulunmalıdır.
4. Binaların %90'ında yerden tavana yükseklik en az 2,7 m'dir.
5. Güvenlikli park yeri (kendiliğinden sayılmayan) 60 m2 başına 1 park alanına sahiptir. Ofis alanı.
6. Güç kaynağı 1 metrekare başına en az 50 W olmalıdır. kiralık yerler. Isıtma, havalandırma ve klima sistemi, en az 2 boru.
7. Düzen, bir sütun ızgarasıyla açıktır.
8. Fiber optik telefon sistemleri ve internet, iş akışının eksiksiz yürütülmesini sağlar.
9. Ödemeye dahil olan ortak tesisler, kiralanan alanın %12'sini aşamaz.

Kategori B

B sınıfına atanan ofislerin özellikleri, önceki kategoriden biraz farklıdır. Onlar kadar lüks olmayabilirler, daha az avantajlı bir konuma sahip olmayabilirler veya daha az hizmete sahip olmayabilirler.

Kalite standartları, konut dışı kiralık binaların gereksinimlerini sürekli olarak artırmaktadır. Bazen, birkaç yıllık yoğun kullanımdan sonra, prestijli bir ofis alt kategoriye girer. B Sınıfı, önceden var olan bazı niteliklerini kaybedebilir.

Şirketin temsili amaçlarla bina kiralaması gerekmiyorsa, yönetim çoğu zaman B kategorisine dikkat eder. Bu, kuruluşun itibarını desteklemekten çok bir çalışma ortamı için tasarlanmıştır.

B sınıfı özellikler

B sınıfı ofis, bir dizi özellikle karakterize edilir.

1. Çoğu zaman, konumu o kadar uygun değildir.
2. Bu tür tesisler, özel ofis komplekslerinde de bulunmayabilir (daha önce başka bir konut veya endüstriyel binaydı).
3. Hizmet yelpazesi biraz sınırlıdır.
4. Tesislerin dekorasyonu yüksek kaliteli ancak ucuz malzemelerden yapılmıştır.
5. Bu tür binaların park yeri vardır, ancak örneğin açık havada bulunabilirler.

Bunlar, önemli ölçüde daha düşük kira değerine sahip olan ekonomi sınıfı binalardır. Genel olarak, bu tür ofisler dünya normlarının ve standartlarının tüm gereksinimlerini karşılar, ancak özellikleri biraz kısıtlıdır.

B Grubu alt sınıfları

B sınıfı ofislerin özellikleri, en az bir önemsiz parametrenin olmaması durumunda B+'dan farklıdır. Ofisleri organize etmek için daha seçkin bir bina türü, bir dizi ayırt edici özelliğe sahiptir.

Bu tür konut dışı binalara ana yol boyunca kolayca erişilebilir. Yeni veya elden geçirilmiş binalarda bulunurlar. Yönetim ve kayıt tutma, profesyoneller tarafından kontrol edilir.

Tesislerin yüksekliği, asma tavanların montajına izin verir. B+ ofisleri, güvenli yeraltı otoparkının yanı sıra havalandırma ve klima sistemlerine sahiptir. Çeşitli türlerde yüksek kaliteli iletişim vardır.

Yapının bir giriş grubu ve bir salonu olmalıdır. Asansörler iyi çalışıyor. Yeni pencereler gereğinden fazla doğal ışık sağlar. Son işlem, ucuz fakat yüksek kaliteli malzemelerden yapılmıştır. Listelenen parametrelerden bir tanesi eksikse, ofis B kategorisi olarak sınıflandırılır.

C sınıfı

C sınıfı ofisler, bir takım özelliklerde öncekilerden daha düşüktür.

1. Merkezi ulaşım kavşağından çıkarılabilirler.
2. Bu tür binalar, düşük bir bakım seviyesi ile karakterize edilir.
3. Yeterli park yeri bulunmayabilir veya personelin çalışması için gerekli tüm mobilya ve ofis ekipmanları olmayabilir.
4. Çoğu zaman, bu tür ofisler, tüm modern gereksinimleri karşılamak için inşa edilmemiş eski Sovyet sonrası binalarda düzenlenir.

Herhangi bir şirketin çalışanlarının çalışmalarını organize etmek için yetersiz şekilde uyarlanmış olan bu binalar prestijsiz olarak kabul edilmektedir.

Binanın içinde en fazla onarım yoktur - ev sahibi cepheyi restore edebilir. Bakım ya yoktur ya da sahibi tarafından yapılmaktadır. Belge sorunları olabilir.

Ancak C sınıfı binada güvenlikli bir yüzey otoparkı var. Ayrıca 7/24 güvenlik sistemi bulunmaktadır. Çoğu zaman, yeterli miktarda olmasa da, çalışanların dinlenmesi ve yaşamı için koşullar vardır.

D Kategorisi

D sınıfı ofisler eski idari binalarda, enstitülerde ve diğer köklü kurumlarda yer almaktadır. Kural olarak, uzun süre içlerinde onarımlar yapıldı.

Dışarıdan oldukça sağlam görünen odalar da var. Genellikle bunlar eski enstitülerin binalarıdır. Hatta prezentabl kütüphaneleri ve matbaaları bile olabilir.

Ancak iç düzen ve iletişim sistemleri, ofis alanıyla ilgili modern fikirlere hiç uymuyor. Bu tür binalar herhangi bir yere yerleştirilebilir. Onlara ulaşmak bazen son derece zordur.

Bu segment, maliyeti ile kiracıları cezbeder - bu durumda uygun fiyatlı olmaktan daha fazlasıdır. Bu ofis sınıfı, sunum konusunun önemli bir rol oynamadığı küçük firmalar tarafından seçilir.

Ancak, bu tür tesisler genellikle büyük onarımlara ihtiyaç duyduğundan, tasarruf arayışı bazen önemli maliyetlere dönüşür. Kiracı bunun için önemli bir miktar harcayacak. Ve temel kantinlerin, otoparkların ve normal yaşam destek sistemlerinin olmaması, personelin işini son derece zorlaştırıyor.

Ofis sınıfları gibi bir konsepte aşina olduktan sonra, kiracının belirli bir iş için hangi binaların en uygun olduğunu belirlemesi daha kolay olacaktır.

Uluslararası uygulamada, ofis gayrimenkullerinin çeşitli sınıflandırmaları kullanılmaktadır. Ancak BOMA (Bina Sahipleri ve Yöneticileri Birliği) tarafından geliştirilen sistem en çok kullanılan sistem olarak kabul edilmektedir. İş merkezleri "A", "B" ve "C" kategorilerine göre sınıflandırılır.

"A" sınıfı ofis binaları en prestijli ve kaliteli, "C" sınıfı özellikleri ise modern gereksinimlerden uzaktır. Belirli bir sınıfa atama, belirli bir dereceye kadar özneldir ve belirli özelliklere uygunluk dikkate alınarak yapılır:

1. Konum.
2. Bina tipi.
3. Binanın yeniliği.
4. Bina bakım sistemleri, güvenlik sistemi.
5. Binanın planlanması, dekorasyonu ve yapımında çözümler.
6. Mühendislik sistemleri, klima ve havalandırma sistemleri.
7. Telekomünikasyon sistemleri.
8. Otopark.
9. Bina asansörlüdür.
10. Altyapı.

Rusya henüz birleşik bir ofis alanı sınıflandırmasını onaylamadı. Piyasada birçok sistem varyasyonu vardır, ancak hepsi benzer ilkelere dayanmaktadır.

En ünlü sınıflandırmalar:

1. Rus Emlakçılar Birliği G.M.'nin baş analistinin sınıflandırılması. Sternık.
2. 2003'te geliştirilen ve 2006 ve 2013'te eklenen Moskova Araştırma Forumu'nun sınıflandırması.
3. St. Petersburg Araştırma Forumu 2008 Sınıflandırması

Birçok değerleme şirketi "ABC"ye benzer bir sistem kullanır.. Rus gerçeklerinde, bazı şirketler, Sovyet dönemine ait birçok binanın yeniden inşa edilmemiş olması ve hatta "C" kategorisinin gereksinimlerini karşılamaması nedeniyle özel bir "D" kategorisi ekliyor.

2006 yılında Moskova Araştırma Forumu'ndaki gereksinimlerin sıkılaştırılmasına uygun olarak, 2003 sınıflandırması değiştirildi. Yeni yapı, modern ofis binalarını üç tipe ayırıyor: "A", "B+" ve "B-". Belirtilen kriterlere uymayan binalar "C" ve altında sınıflandırılır. 2013 yılında önemli bir yenilik olan “Sertifikasyon” kalemi, yani ofis merkezlerinin uluslararası enerji verimliliği standartlarına uygunluğu LEED ve BREEAM oldu.

İkinci sınıflandırma sistemi, "A" sınıfının ek kategorilere bölünmesini içerir:"A1", "A2", "A3" ve daha detaylıdır. Uygulamalarında Noble Gibbons ve Colliers International tarafından kullanılır. "A +", "A" ve "A-" alt sınıflarına bölünme benzerdir.

A sınıfı"

Ofis binaları için en iyi çözüm olan A sınıfı iş merkezleri, yetkin yerleşim, üst düzey inşaat ve bitirme, otomatik yaşam destek sistemleri, güvenlik, iletişim ve iletişim sistemleri ile donatılmış yeni komplekslerde yer almaktadır. Bu tür ofisler esas olarak şehir merkezinde veya çok sayıda ulaşım kavşağı bulunan prestijli alanlarda inşa edilmiştir.

Büyük şirketler, birinci sınıf iş merkezlerindeki binaların kiracısı olarak hareket eder ve yabancı şirketlerin şubeleri. "A" sınıfı, aşağıdakileri içeren modern bir binanın tüm kriterlerini tam olarak karşılar:

1. Merkezi bir bina yönetim sisteminin mevcudiyeti.
2. Modern bir yangın güvenlik sisteminin mevcudiyeti.
3. Tavan yüksekliği 2,7 m'den az değil.
4. Ortak alanlar ve cepheler için yüksek kaliteli kaplama malzemeleri.
5. Asansörler için bekleme süresi 30 saniyeden fazla değildir.
6. Pencereden “çekirdeğe” kadar olan zemin derinliği 10 m'yi geçmez.
7. Verimli bir şekilde organize edilmiş bir resepsiyon alanının, konferans salonlarının, geniş yemek ve dinlenme alanlarının varlığı.
8. Tasarımcı yenileme.
9. İş merkezine girişi olan çok katlı zemin veya yeraltı otoparkı.

“A” sınıfı için, kendi aralarında temel farkları olmayan ve binayı daha detaylı tanımlamak için kullanılan “A1”, “A2”, “A3” alt sınıflarına ayırma uygulanmaktadır.

"A1" alt sınıfı

Bu alt sınıf aşağıdakilerle karakterize edilir:

"A2"

Binanın konumu için daha az katı gereksinimleri vardır ve ayrıca nispeten yeni bir inşaatın tamamen yeniden inşa edilmiş bir binası olabilir. Özellikler "A1" sınıfına yakındır, ancak küçük sapmalara izin verir ikincil parametrelerde.

"A3"

20-30 yaş arası tamamen yeniden inşa edilmiş bir binaya atanabilir. Yerleşimin karşılaştırmalı verimsizliğine ve daha düşük kaliteli bir merkezi klima sistemine izin verilir.

"A2" alt sınıfı ile ilgili olarak bir miktar bozulma olabilir, örneğin, ofis merkezinin konumu merkezde değil, daha uzak ama prestijli bir bölgededir.

"AT"

Ekonomi sınıfı ofisler, genellikle "B" sınıfı ofis alanı olarak adlandırılır., genellikle "A" sınıfı ofisten temel farklılıkları yoktur. Temsili binaları ifade eden A Sınıfı'ndan farklı olarak, B Sınıfı ticari mülk, çalışma binalarını ifade eder. Büyük şirketlerin bu tür ofislerde üst yönetimle ilgisi olmayan personeli vardır. Kiracılar küçük kuruluşlar ve şirketlerdir.

Bu boşluklar aşağıdakilerle karakterize edilir:

"İTİBAREN"

"C" sınıfı ofisler çoğunlukla ofis ihtiyaçları için dönüştürülmüş Sovyet döneminden kalma binalarda bulunur: araştırma enstitüleri, enstitüler, fabrika yönetimi.

Bu tip bir bina, genellikle tam bir merkezi klima eksikliği, profesyonel olmayan yönetim ve donanımlı park yeri eksikliği ile karakterize edilir.

Onarımlar ucuz malzeme kullanılarak yapılıyor, elektrik ve altyapı sorunları var. "C" sınıfı ofis binalarının temel özellikleri:

1. Şehrin eteklerinde yer, binaya uygunsuz erişim.
2. Hizmet ömrü 10 yılı aşıyor.
3. Standart onarım, koridor sistemi.
4. Modası geçmiş tasarım, verimsiz düzen.

"D"

D Sınıfı mülkler modern bir tesisin gereksinimlerini karşılamıyor ofis gayrimenkul. Bu sınıftaki ofisler, eski mühendislik çözümleri, ahşap zeminler, yaşam destek hizmetlerinin eksikliği ile karakterizedir. Şehrin dışında, dönüştürülmüş depolarda ve endüstriyel tesislerde, konut binalarında bulunurlar.

"D" sınıfı aşağıdakilerle karakterize edilir:

1. Büyük yenileme ihtiyacı olan bina.
2. Koridor sistemi, bodrum ve yarı bodrumlarda yerleşim, kalite planlaması eksikliği.
3. Spontane, korumasız park etme.
4. Bina bakım ve yönetim altyapısı eksikliği.

Ofisler için gayrimenkul fiyatlarındaki değişim

Ofis gayrimenkul fiyatları birçok faktöre bağlıdır, ana merkezden uzaklık ve belirli bir kategoriye uygunluk. 2018'de Moskova'da A sınıfı bir ofis için ortalama kira oranı 25.500 ruble. metrekare başına yılda ortalama 16.000 ruble/m2'ye B+ sınıfı bir ofis kiralanabilir. yılda ve metrekare "B-" sınıfı bir ofiste 14.500 rubleye mal olacak. yıl içinde. Aşağıdaki kategoride bir ofis kiralamak, metrekare başına ortalama 9.000 ruble'dir. yıl içinde.

Doğru bir değerlendirmeye duyulan ihtiyaç, tüm piyasa katılımcıları için en uygun ve eksiksiz sınıflandırmayı kullanmanın ve sürekli güncellemenin önemini belirler. Net kriterler, kiracının ne için para ödemeye istekli olduğu ve ev sahibinin hangi seçeneği ve fırsatı sunmaya istekli olduğu konusunda net bir fikir verir.

Moskova'da bir ofis mi arıyorsunuz? İlk adım- bir iş merkezi seçin. Her birinin genel kabul görmüş bir sınıflandırması vardır - A, B, C, D. Bu makalede nasıl yapılacağını anlamanıza yardımcı olacağız.Bir sınıfın veya diğerinin iş merkezleri tarafından hangi çalışma koşulları sunulmaktadır.

A sınıfı iş merkezleri

Kiralama maliyeti en yüksek olan iş merkezleri "A" sınıfıdır. Bu sınıf, yalnızca yeni inşa edilmiş binaları ve kural olarak şehir merkezinde (nadir istisnalar dışında) içerir.Bu sınıf arasında tarihi binalarda yer alan çok az sayıda iş merkezi bulunmaktadır.- Bu prestijli kategoride sertifika alabilmek için eski binanın binasının tamamen tamamlanmış olması gerekmektedir.yeniden inşa etmek. Aslında, yeniden inşa et.

"A" sınıfının elde edilmesindeki kilit faktör, en son - "iğneden" - mühendislik iletişimidir (su, ısı ve güç kaynağı sistemleri, dış ve iç aydınlatma, iklim kontrolü ve havalandırma, iletişim ağları, vb.). Ayrıca, A Sınıfı bir BC, bir elektrik kesintisi durumunda 2 bağımsız güç kaynağına veya ek bir kesintisiz güç kaynağına sahip olmalıdır. Tüm yardımcı sistemlerin yönetimi merkezileştirilmiştir, bazı işlevler "akıllı" teknolojiler kullanılarak otomatikleştirilmiştir. "A" sınıfı iş merkezlerinin inşası, kendi bakım uzmanları ekibine hizmet eder: elektrikçiler, tesisatçılar, tamirciler.

"A" sınıfı bir iş merkezinde bitirmek yalnızca en üst düzeyde olabilir - hiçbir taviz yok. Özgün mimari çözümler, pahalı kaplama malzemeleri, ortak alanların modern iç tasarımı. Zorunlu bir gereklilik, yüksek düzeyde doğal ışıktır (tam boy pencereler). Ayrıca yüksek tavanlar. "A" sınıfı iş merkezleri başlangıçta hazır ofislerin biçimini almazlar - tüm tesisler ücretsiz bir yerleşim için "keskinleştirilir", bu nedenle genellikle ofislerin iç dekorasyonu kiracıların emriyle gerçekleştirilir.

"A" sınıfı sertifika, inşaat sonrası işletme yaşının 5 yıldan fazla olmadığını varsayar - bundan sonra, hızla gelişen uluslararası standartlara ayak uydurmak için iş merkezinin elden geçirilmesi gerekir. Bu nedenle, birçok "A" sınıfı iş merkezi, sonunda bir sonraki en kıdemli "B" kategorisine geçer.

İç altyapı çok gelişmiştir - kafeler ve restoranlar, mağazalar, bankalar ve ffitness merkezleri, güzellik salonları ve çok daha fazlası. "A" sınıfı uluslararası ticarete odaklanmıştır, bu nedenle bu iş merkezlerinin bir diğer ayırt edici özelliği de en son teknoloji ile donatılmış geniş konferans salonlarıdır.

A sınıfı bir iş merkezinde park etme sorunu asla yoktur. Burada yerin coğrafyası tarafından belirlenen yer altı otoparkı gereklidir - sadece yer üstü park yeri ile ilgili her zaman sorunların olduğu şehir merkezi. Otopark, her 100 metre ofis alanı için en az 1 araçlık park yeri olacak şekilde tasarlanmıştır.

Güvenlik - ayrıca "A" sınıfı. Herşey ortak alanlar video gözetimi altındadır, bina ve çevresi 24 saat güvenlik altındadır, iş merkezinin bulunduğu bölgeye zorunlu otomatik erişim kontrolü.

Bu sınıftaki iş merkezlerinde yalnızca sağlam bir yıllık karı olan en büyük uluslararası ve Rus şirketleri kiralamayı göze alabilir. Bu tür iş merkezlerine örnekler: modaya uygun Lotte Plaza, Krylatsky Hills, Microsoft, Cisco ve Intel gibi BT devlerinin oturduğu yer ve elbette Moskova Şehri'ndeki gökdelen kuleleri.

"B" sınıfı iş merkezleri

B Sınıfı iş merkezleri, yüksek kaliteli mühendislik iletişimi ile yeni veya yeniden inşa edilmiş ve yenilenmiş eski binalarda ve eski Moskova konaklarında yer alabilir. Yukarıda da belirttiğimiz gibi B Sınıfı iş merkezleri 5 yıllık faaliyetten sonra eski A Sınıfı ofislerdir. Bu nedenle, birçok özellikte "B" kategorisindeki ofisler, "A" sınıfı binalara yakındır. Çoğu zaman farklılıklar önemli değildir. Ama iş merkezi elitizmini yapan uluslararası "A" sınıfının olmaması nedeniyle, "B" iş merkezleri kira oranları açısından çok daha demokratiktir.

Coğrafya gereksinimleri - metroya yürüme mesafesi ve iyi ulaşım erişilebilirliği, ana Moskova karayollarına yakın konum. B sınıfı iş merkezlerinin zorunlu bir özelliği, uygun erişim ve güvenli park yeridir. İsteğe bağlı bir seçenek, yeraltı otoparkıdır.

"B" sınıfı iş merkezlerinde tasarım ve yenileme - kaliteli malzemelerle modern. Binaların cepheleri genellikle estetik açıdan “A” sınıfının gerisinde kalmıyor. Gelişmiş altyapı - mağazalar, ev hizmetleri (örneğin matbaa), kafeler ve restoran kompleksleri. Bazı B sınıfı iş merkezlerinde fitness merkezleri bulunur.

B sertifikası alabilmek için bir iş merkezinin kiracılar için yüksek güvenlik sağlaması da gerekir, bu nedenle her zaman modern video gözetim sistemleri, 24 saat güvenlik ve binaya sınırlı erişim vardır.

"B" sınıfı iş merkezi, başkentin modern sakinleri için konfor ve yaşam standardıdır. Bu sınıfın bir iş merkezindeki tipik kiracılar orta ve büyük ölçekli işletmelerdir.

"C" sınıfı iş merkezleri

Bu iş merkezleri sınıfı, her şeyden önce eski Sovyet döneminden kalma binaları içerir. Çoğu zaman uyku alanlarının sanayi bölgelerinde bulunurlar - araştırma enstitüleri, ofis binaları, fabrikalar vb. Bu nedenle - binanın öngörülemeyen cephesi, ortak alanlardaki eski onarım. Tipik bir resim - loş ışıklı uzun gri koridorlar ve küçük odalara açılan çok sayıda kapı. Ofislerin kendisinde onarımlar asgari düzeydedir - kiracı daha rahat koşullarda çalışmak istiyorsa, bitirme işlemini kendi başına ve masrafları kendisine ait olmak üzere yapmalıdır.

"C" sınıfı iş merkezlerindeki mühendislik sistemleri eskidir. Su ve elektriğe ek olarak, minimum program soğuk mevsimde ısıtma (genellikle çok dengesiz), genel havalandırma, İnternet erişimidir (her zaman değil, bazen kiracının kendisi tarafından yapılması gerekir). Daha fazla seçenek - şanslı olarak. Vakaların büyük çoğunluğunda koşullandırma işlevi, eski güzel havalandırmalar tarafından gerçekleştirilir. Klima ihtiyacınız varsa, kiracı bunu kendi cebinden ödemek zorunda kalacaktır.

Altyapı sınırlı veya tamamen yok - burada kafe ve dükkan bulamazsınız. Maksimum - bir yemek odası (çoğunlukla - büyük bir sanayi bölgesi içindeki binalardan birinde). Güvenlik - kontrol noktasında bekçi.

Kural olarak, bu sınıfın iş merkezleri şehrin yerleşim bölgelerinde bulunur ve metrodan uzaktır - onlara yalnızca toplu taşıma araçlarıyla ulaşabilirsiniz. Araç sahipleri için park yeri - yakındaki bahçelerde kendiliğinden.

Moskova'daki ticari emlak piyasasının gerçekleri, C sınıfı iş merkezlerinin küçük işletmelerin zorunlu seçimi haline gelmesine neden oluyor. Çünkü küçük şirketler için kaldırma fiyatları sunan bu iş merkezleridir.

Bu sorunun kökü nedir? Gerçek şu ki, sınıf iş merkezlerinin sahipleri"A ve B" kural olarak, ofisler sadece geniş alanlarda kiralanır. Büyük kiracılarla çalışmakla ilgileniyorlar- 200, 300, 1000 metrekare vb. 100 metrekareye kadar küçük ofislere ihtiyaç duyan küçük işletmeler, iş modellerine tam olarak uymuyor.

D sınıfı iş merkezleri

Bunlar, büyük onarımlara ihtiyaç duyan binalar - dönüştürülmüş bodrum katları ve dairenin konut dışı fonuna aktarılan yarı bodrum katları. Güvenlik olmadan, harap iletişimle, İnternet olmadan - en iddiasız kiracılar için sade koşullar. İş merkezlerinin en öngörülemeyen çeşidi, minimum kira fonu olan mikro işletmeler içindir.

Artıları ve eksileri hakkında biraz

İş merkezi sınıfının yanındaki artılar ve eksiler - "B+", "A-", iş merkezinin komşu sınıfa ne kadar yakın olduğunun bir göstergesidir. Yani "B+", "A" sınıfına tam olarak ulaşmayan bir iş merkezidir.

Artık küçük işletmeler B sınıfı iş merkezlerini karşılayabilir

Delovoy, ticari emlak piyasasındaki adaletsizliği düzeltmeye ve küçük işletmelerin uygun koşullarda çalışmasını sağlamaya karar verdi. Moskova'da üç B+ sınıfı iş merkezinde geniş bir alan satın aldık ve küçük işletmelerin ihtiyaç duyduğu küçük ofislere böldük - 13 ila 60 metrekare. Artık konforlu ofislere sahip prestijli iş merkezleri, küçük şirketler için bile mevcuttur.

Bir işyerinin maliyeti ayda 13.490 ila 15.990 ruble arasındadır. Kiralama fiyatına zaten şunlar dahildir: yüksek hızda sınırsız internet, sekreterlik hizmetleri, kamu hizmetleri, günlük temizlik, güvenlik.

İş için prestijli B+ sınıfı iş merkezlerinden birini seçin:

Omega Plaza, modern iş ritminde yaşamak isteyenler için ultra modern sınıf bir iş merkezidir. Eşsiz bir iç mekana sahip bir bina - özel fıskiyeler, bir şömine, bir Swarovski avizesi, panoramik asansörler ve sanat sergileri. Gelişmiş altyapı: Yüzme havuzlu bir fitness kulübü, rahat kafeler ve modaya uygun restoranlar, banka şubeleri, tüketici hizmetleri, mağazalar ve güzellik salonları.

Omega Plaza'daki kiracılarımız her sabah panoramik asansöre binerek katlarına çıkıyor ve Swarovski kristalli kristal avizelere hayran kalıyorlar.

"Arma", yüksek kira fiyatlarıyla ünlü modaya uygun iş bölgesidir. Ama Ticarette değil. "Arma" topraklarında bir fitness merkezi, restoranlar ve kafeler, modaya uygun kulüpler, büyük bir misafir otoparkı var. Art Play ve Winzavod sanat merkezleri Arma'nın yakınındadır. Küçük işletmeler için Merkez İdari Bölgesi'ndeki en uygun fiyatlı seçeneklerden biri.

Artık küçük işletmeler bile şık Arma iş bölgesindeki Garden Ring'den 3 dakika çalışabilir.

Alekseevskaya Tower, Moskova'nın kuzeyinde, gökdelenlerin mimarisini anımsatan güzel bir cam cepheye sahip modern bir iş merkezidir. 18 yer üstü ofis ve 3 yeraltı otopark katı, akıllı yüksek hızlı asansörler, modern mühendislik ve iletişim sistemleri, uygun altyapı (mağazalar, servis departmanları, restoran kompleksi).

Alekseevskaya Tower, Moskova'nın kuzeyindeki en iyi iş merkezlerinden biridir.