27.11.2015

Moskvadagi ijara biznesi - ijobiy va salbiy tomonlari

Bugungi kunda keraksiz muammosiz munosib foyda olish va o'z vaqtingizni erkin boshqarish uchun pul sarflash mumkinmi? Ko'chmas mulkka, ayniqsa tijorat ko'chmas mulkiga sarmoya kiritish, minglab tadbirkorlar uchun bu savolga oqilona javob bo'ldi. har doim "faol hayot kechiradi", mamlakatdagi moliyaviy vaziyatdan qat'i nazar.

Bosh direktorning so'zlariga ko'ra konsalting kompaniyasiIjaraga olingan mulk Ruslana Suxi , e Ushbu turdagi investitsiyalarning yana bir katta afzalligi - bu bozorga nisbatan kam miqdordagi mablag 'bilan kirish imkoniyati: ko'plab sarmoyadorlar ijaraga beriladigan kichik mulkni sotib olishdan va o'z aktivlarini asta-sekin oshirib borishdan boshlaydilar.

Perspektivlar ijara biznesi

Boshqa har qanday faoliyatda bo'lgani kabi, tijorat joylarini ijaraga berish bozorining ham o'z qonunlari va nozik tomonlari bor, ular hamma narsani tortish paytida hisobga olinishi kerak. ijara biznesining ijobiy va salbiy tomonlari... Hammasi, ehtimol, rieltorlarning kamalak maqolalarida tasvirlanganidek sodda emas, lekin muvozanatli yondashuv bilan, bu haqiqatdan ham ko'proqdir.

Umuman olganda, rasm shunday ko'rinadi. Siz tijorat maydoni yoki kvartira sotib olasiz, keyin uni turar-joy bo'lmagan binolarga o'tkazasiz, ijarachini topasiz va undan mulkingizdan foydalanganingiz uchun muntazam to'lov olasiz. Uzoq muddatli ijara shartnomasini tuzish bilan sizning tashvishlaringiz faqat pul tushishini nazorat qilish bilan chegaralanadi.

Afzalliklari aniq:

barqaror passiv foyda olish imkoniyati juda katta bo'lmagan holda boshlang'ich kapital;

minimal ish kuchi;

to'g'ri rejalashtirish bilan pul yo'qotish xavfi deyarli nolga kamayadi;

ijaraga beriladigan ko'chmas mulkka talab doimiy ravishda o'sib bormoqda;

deyarli yuz foiz likvidlik.

Ijara biznesida duch kelishingiz mumkin bo'lgan qiyinchiliklar

Boshqa joylarda bo'lgani kabi, bu erda ham ba'zi kamchiliklar mavjud. Aslida, barcha qiyinchiliklar bitta savolga to'g'ri keladi: mos ob'ektni tanlashga yondashuv imkon qadar malakali bo'lishi kerak. Axir, ijara biznesi uchun bitta tahdid mavjud - bu ijarachilar yo'qligida to'xtash vaqti. Shuning uchun ham boshidanoq har bir detalni hisobga olish kerak: ob'ektning narxi, joylashuvi, holati, bozor holati, joyning o'tkazuvchanligi va boshqalar.

Ba'zida investor allaqachon doimiy ijarachilarga ega bo'lgan tayyor va foydali ijara biznesini sotib olish imkoniyatiga ega bo'ladi va ba'zida ta'mirlashni yoki qayta rejalashtirishni talab qiladigan "xom" variantni ko'rib chiqish oqilona bo'ladi. Ko'chmas mulkni izlashda siz bir naqshga duch kelasiz: arzon mulkni sotib olayotganda, uni tartibga solish uchun ko'proq mablag 'sarflashingiz kerak va aksincha.

Ammo bu erda imkoniyatlar juda katta. Uyg'onish davri investitsiyalarining amaliyoti ko'rsatib turibdiki, tajribasiz investorlar ko'rmagan, ko'rinmas, yarim podvalli xona, to'g'ri yondashuv bilan, haqiqiy oltin koniga aylanishi mumkin.

Va keyin nima?

Yaxshi likvidlik - bu ko'chmas mulk sarmoyasi foydasiga yana bir muhim ortiqcha. Agar sizga zudlik bilan mablag 'kerak bo'lsa, sotish foydali bo'ladi Moskvadagi ijara biznesi qiyin bo'lmaydi.

Birinchidan, poytaxtda ko'chmas mulk narxlari barqaror o'sish tendentsiyasiga ega.

Ikkinchidan, mavjud ijarachilarga ega bo'lgan tizimlar darhol bozorda sotiladi. Investorlar boshida ishlamay qolmasdan tezkor daromad olish imkoniyatini juda qadrlashadi va buning uchun to'lashga tayyor - bu ko'pincha siz kiritgan mablag'dan ancha ko'pdir.

Biroq, yaxshi tashkil etilgan ijara biznesi "mehnat xarajatlari" nuqtai nazaridan shunchalik oddiyki, ko'plab tadbirkorlar, hatto chet elga borganda yoki kasbini o'zgartirganda ham, o'zlarida saqlashga qaror qilishadi.

Agar siz ko'chmas mulk dunyosiga birinchi qadamingizni qo'yayotgan bo'lsangiz, investitsiya bo'yicha mutaxassis yordamiga murojaat qilish oqilona bo'ladi. . Oddiy xatoga yo'l qo'ymang va oddiy rieltorlarga murojaat qilmang: axir siz oilangiz uchun kvartira sotib olmaysiz, biznes sotib olmoqdasiz.

Sizning maqsadingiz - ijara biznesida ixtisoslashgan, tasdiqlangan konsalting agentligini topishdir. Bunday tashkilotlar o'zlarining foydali takliflar bazasiga ega, bu sohaning nozik tomonlarini yaxshi bilishadi, sarmoyangizning rentabelligini sinchkovlik bilan hisoblab chiqadilar va sizni bila turib yo'qotish imkoniyatlaridan xalos qiladilar.

Ko'chmas mulk sizga yaxshi pul ishlashga imkon beradi, chunki ko'plab ishbilarmonlar ijaraga berish bilan shug'ullanadilar, kvartiralarni ham, uylarni ham, do'konlar, omborlar va boshqalarni joylashtirish uchun binolar va binolarni ijaraga berishadi. tijorat ob'ektlari... Shuningdek, ijaraga talab mavjud transport vositasi va uskunalar, ko'pincha mijozlar va'da beradigan korxonalardir yuqori rentabellik biznes.

Shu bilan birga, ushbu turdagi bilan shug'ullanish to'g'risida qaror qabul qilishdan oldin tadbirkorlik faoliyati, ijobiy va salbiy tomonlarini tortib ko'rishingiz kerak, chunki bu biznes turi o'zining kamchiliklari va afzalliklariga ega.

Ijara biznesining afzalliklari

Uy -joy va tijorat ko'chmas mulkni ijaraga berish juda foydali, chunki har bir tadbirkor ofis uchun bino sotib olishning moliyaviy imkoniyatiga ega emas, shuning uchun uni ijaraga olish kerak. Korxonani joylashtirish uchun ko'chmas mulk nafaqat kichik tadbirkorlar, balki shunchaki hech qanday ehtiyojga ega bo'lmagan va juda ko'p miqdordagi ko'chmas mulkni sotib olish tijorat jihatdan foydasiz bo'lgan o'rta biznes vakillarini ham qiziqtiradi. uni ijaraga olish. Mulk markazga qanchalik yaqin bo'lsa, ijara haqi shuncha yuqori bo'ladi.

Ijaraga olingan uy -joy tashrif buyuruvchilar va ishbilarmon sayohatchilar orasida juda mashhur bo'lib, kvartirani ijaraga olish zarurati ko'pincha yosh oilalarda paydo bo'ladi. Ijara narxi kvartira kattaligiga, joylashgan joyiga, qavatlar soniga va ijtimoiy infratuzilmaga bog'liq. Biznesni qaytarish odatda etti yil ichida amalga oshiriladi, chunki tadbirkor ko'chmas mulkni ipoteka evaziga sotib olgan bo'lsa ham, etti yildan so'ng u bankka bo'lgan qarzini to'liq to'lashga qodir va kelajakda faqat o'zi uchun ishlaydi.

Ijara biznesining afzalligi shundaki, uni ijaraga olish mumkin juda ko'p sonli turli xil ob'ektlar... Siz nafaqat turar joylarni, balki transport vositalarini, texnika, uskunalarni va boshqa narsalarni ijaraga olishingiz mumkin. Asosiysi, ijara xizmatlari bozorida o'z o'rnini egallash, shunda foyda uzoq kutilmaydi.

Ijara biznesining afzalliklari va bu juda ishonchli va barqaror chunki ko'chmas mulk har doim qadrli bo'ladi va har doim kvartiralar va binolarni ijaraga olishga tayyor odamlar bo'ladi. Xuddi shu narsa mashina va uskunalarni ijaraga berishga ham tegishli.

Biznesning bu turi yuqori likvidlik ko'rsatkichlariga ega, ya'ni har holda, har doim mulkni sotish va barcha sarflangan mablag'larni qaytarish mumkin bo'ladi.

Ijara biznesi tegishli passiv daromad, ya'ni lizing beruvchiga asosan shartnoma imzolanganidan keyin hech narsa qilish kerak emas, mol-mulk ijarachiga beriladi va shartnoma bo'yicha u uning xavfsizligi uchun javobgar bo'ladi, bundan tashqari u ob'ektni sug'urtalashga majbur bo'lishi mumkin.

Minuslar

Har kuni do'konlar va omborlar ochiladigan, talabalar, sayyohlar va ishbilarmon sayohatchilar shaharga keladigan yirik shaharlarda tijorat va turar -joy ko'chmas mulkidan katta pul ishlash mumkin. Shunday qilib, ijaraga olingan kvartiralarni ijaraga berish agentligini ochishni istab, darhol biznesning rentabelligini, ya'ni shaharda ijaraga beriladigan uylar talabga javob beradimi-yo'qligini baholash kerak. Agar u katta bo'lsa yoki kurort shahri, keyin, albatta, bozorning ushbu segmentida qatnashish mantiqan to'g'ri keladi, ammo agar bu viloyat shahar bo'lsa, unda siz faqat tijorat ko'chmas mulki bilan shug'ullanishingiz mumkin, shundan keyin shaharda biznes va ofislar uchun binolar faol rivojlanib borishi sharti bilan va do'konlar kerak.

Kichik shaharlarda biznes oddiy bo'lishi xavfi mavjud zararli bo'lib chiqadi va o'z samarasini bermaydi... Ko'chmas mulkni ijaraga olish bozorida yuqori raqobat mavjud, shuning uchun uni olib borishni boshlaydilar bu biznes, mijozlarga qarshi kurashishingizga, xizmatni bozorga olib chiqishning yangi usullarini o'ylab topishingizga tayyor bo'lishingiz kerak. Shunday qilib, siz reklama, har xil aktsiyalar va chegirmalardan foydalanishingiz mumkin, va agar ko'chmas mulkni ijaraga olish haqida gap ketsa, siz xodimlari mijozlarni qidirishni o'z zimmasiga oladigan ko'chmas mulk agentligining xizmatlaridan foydalanishingiz mumkin. Shunga qaramay, yana bunday hamkorlik tadbirkorga juda qimmatga tushadi, chunki rieltorlar o'z xizmatlari uchun ijara haqining 30 foizini to'lashni talab qilishadi.

Transport va asbob-uskunalarni ijaraga berish faqat transporti bo'lgan shaharlardagina hal qilinishi kerak qurilish kompaniyalari... Ijara biznesining kamchiligi shundaki, ko'chmas mulk bozori firibgarlikning juda yuqori darajasi... Shuning uchun siz biznesni faqat ishonchli sheriklar bilan ochishingiz va ijarachilar bilan munosabatlarni faqat kelishuv asosida amalga oshirishingiz kerak. Xodimlar, albatta, hujjatlarni tekshiradigan advokatga ega bo'lishi kerak.

Ijara biznesini boshlash uchun, katta sarmoyalar kerak, ya'ni bunday biznesni noldan ochish ishlamaydi. Avval siz ko'chmas mulk sotib olish yoki qurish, asbob-uskunalar yoki transport vositalarini sotib olish uchun mablag 'ajratishingiz kerak. Ammo bundan oldin siz bankrot bo'lmaslik uchun shaharning qaysi sohasida ko'chmas mulk ko'proq talab qilinishini maslahat beradigan tajribali rieltorlarning maslahatiga pul ajratishingiz kerak.

Ayniqsa, katta miqdordagi pul turar -joy ko'chmas mulkiga sarflanadi, chunki hech kim yalang'och devorli kvartirani ijaraga olmaydi. Kosmetik ta'mirlashni amalga oshirish, hech bo'lmaganda mebel va jihozlarni sotib olish kerak. Kvartiralarni kundalik ijaraga berish juda qimmatga tushadi, chunki uy farovon yashashga tayyor bo'lishi kerak, unda zarur mebel va jihozlar bo'lishi kerak, shuningdek, kvartirani tozalaydigan, choyshabni almashtiradigan va saqlaydigan uy bekasini yollashingiz kerak. toza.

Shuningdek, ijaraga olingan bino va kvartiralarni ta'mirlash zarurligini ham e'tibordan chetda qoldirmang, bu xarajatlarni ijaraga beruvchi to'laydi, garchi ijarachiga kosmetik ta'mirlar berilishi mumkin. Bu, shuningdek, asbob -uskunalar va transportga ham tegishli, chunki ular ham tez -tez buzilib ketadi va ularni ta'mirlash katta mablag 'talab qiladi.

D5invest-dan tayyor ijara biznesi. U qanday ishlaydi?

2005 yilda men do'kon sotib olish uchun birinchi bitimni tuzganimda, bu qo'rqinchli edi. Avvalo, chunki men, tajribali uy-joy ko'chmas mulk agenti, tayyor ijara biznesini qanday sotish yoki sotib olish to'g'risida aniq tasavvurga ega bo'lmaganman. O'shandan beri 12 yildan ko'proq vaqt o'tdi va biz do'konni sotib olish yoki sotishda 90 martadan ko'proq yordam berdik. Bugungi kunda savdo bozori biz uchun ravshan tayyor biznes- ko'chmas mulkdagi barcha joylar kabi bir xil tushunarli bozor. Rossiyada har kuni ijarachilari bo'lgan o'nlab noturar joylar sotiladi va sotib olinadi. Biz ushbu jarayonni maksimal darajada ishonchlilik, shaffoflik bilan qanday ta'minlashni, munosib sharoitlarni olish va kapitalni yo'qotish xavfini neytrallashni bilamiz.

Mijozimiz uchun tayyor biznesni sotib olish xizmati asosan quyidagicha ishlaydi:

1. mijoz o'z nomiga yoki kompaniyasiga tegishli bo'lgan turar-joy bo'lmagan binolarni (kvadrat metr) sotib oladi
2. mijoz Rossiyaning TOP-10 ijarachilaridan oziq-ovqat do'konini ijarachilar bilan uzoq muddatli ijara shartnomasini tuzadi.
3. 10 yil davomida oyiga bir marta doimiy ravishda ortib borayotgan ijara haqini oladi.

Bu sodda va tushunarli sxema, Rossiyada va butun dunyoda azaldan ishlaydi. Sizda korxona ishlamoqchi bo'lgan xona bor. Bu biznes sizning mulkingizdan foydalanish uchun ijara haqini to'lashga tayyor. Sizning vazifangiz - sotib olishga sarflangan mablag'lar va oylik ijara haqi miqdorining eng foydali nisbati. Rossiya ko'chmas mulk bozori mutaxassislari eng maqbul koeffitsient taxminan 1 dan 100 gacha, deb hisoblashadi, ya'ni uy egasi har oy binolarni sotib olishga sarflagan pulining kamida 1 foizini oladi. 8,5 yil ichida (100 oy) siz o'zingizning sarmoyangizni to'liq qaytarib berasiz, ob'ekt esa sizning mulkingizda qoladi.

Shu paytdan boshlab muhim nuances boshlanadi:

a) qanday binolarni sotib olish kerak?

b) qaysi ijarachini tanlash kerak?

v) ijaradagi "tuzoqlardan" qanday azob chekmaslik kerak?

d) soliqlarni qanday to'lash kerak va qancha?

e) qayta rejalashtirish qanday amalga oshiriladi?

f) menga qanday hujjatlar to'plami kerak?

g) mening xavf-xatarim qanday?

Nima uchun biz DIXY, Magnit va Pyaterochkalarni ijaraga berish biznesimiz uchun tanlaymiz?

Biz Rossiya Federatsiyasida ikkita tizimli inqiroz guvohi bo'ldik. Odamlar qanday qilib restoranlardan, qimmatbaho xaridlardan, o'yin-kulgidan osongina voz kechishlarini ko'rdik. 2008 yilda biz uchun Rossiyada faqat uchta yo'nalish barqaror ishlashi aniq bo'ldi, biz ularni odatiy ravishda "ovqatlanish", "davolanish", "o'lish" deb ataymiz. Odamlar har doim kasalxonada davolanadilar, har doim do'kondan non va sut sotib olishadi, dafn marosimini to'lashga doimo tayyor bo'lishadi. Bu shuni anglatadiki, bunday ijarachilar har doim pul topishadi.

Yiliga 2-3 marta "o'tish joylaridagi" binolarning egalari o'zlarining ob'ektlarini yangi ijarachiga qanday qilib osonlikcha va tezkor ravishda (o'zlarining so'zlari bilan) 2-3 marta tayinlaganiga guvoh bo'ldim, chunki eskisi bankrot bo'lgan. Va bu "o'tadigan joylar" men uchun qiziq bo'lmagan mavzuga aylandi. "Yo'l-yo'lakay" binolarning egalari, ular eng yaxshi echimni topganlariga aminlar. Bu shunday o'qiydi: "Men o'tadigan joyda suyuq xonam bor, agar bu ijarachi chiqib ketsa, men bir hafta ichida uning o'rnini topaman".

Darhaqiqat, birinchi qarashda, Sankt-Peterburgdagi Vladimirskiy Prospektida ijarachini topish Murinskaya yo'lidan ko'ra osonroq, ammo bu shartli va shuning uchun:

Sankt-Peterburgdagi "yurish" da kvadrat metr narxi 250 000-500 000 silamoq. per 1 kvadrat metr. To'lashi mumkin bo'lgan biznes 2500-5000 oyiga 1 kvadrat metr uchun rubl deyarli yo'q bo'lib ketdi, bunday ijarachilarni bir tomondan hisoblash mumkin. Ya'ni, sizning nisbatingizni olish imkoniyati 100 ichida 1 keskin kamayadi. Bu erda yangi ijarachidan yo'qotadigan 1-3 oylik ijara haqini qo'shing yangi biznes ta'mirlash, qurish va boshqalar uchun imtiyozlar so'raydi). Keling, ko'rgazmalar, muzokaralar, munozaralar, kelish va anjumanlardagi ishtirokingizni qo'shaylik. Natijada, sizning ijara biznesingizning rentabelligi keskin pasayadi va ishtirok etish vaqti oshadi.

"O'tish joylari" dagi binolar real rentabellikni yiliga 5-7% ni tashkil qiladi. Shaharning yaxshi, suyuq, tarixiy markazi tezda ijaraga olindi ... Ammo siz ushbu qadriyatlar uchun emas, balki ijara biznesini sotib olishga qaror qildingizmi? Siz yiliga 11% daromad olishni xohladingizmi, jarayonlarda biron bir tarzda qatnashmadingizmi, barqaror to'lovlarga egasizmi? Agar sizning fikringiz barqaror daromad, ishonchlilik va erkinlik haqida bo'lsa, unda siz uchun ideal javob - bu "o'tish mumkin bo'lgan joyda" emas, balki oziq -ovqat do'koni bilan tayyor ijaraga berish.

Oziq -ovqat zanjirlarining afzalliklari nimada?

Bizning ijarachilarimiz Rossiyadagi asosiy oziq -ovqat do'konlari. Diksi, Pyaterochka, Magnit - Ommaviy kompaniyalar, ularning aktsiyalari fond birjalarida sotiladi, kompaniyalar shaffof, hisobot ochiq, barcha to'lovlar "oq" bo'lib, ushbu kompaniyalarning biznes jarayonlari 10 ming martadan ko'proq ishlab chiqilgan. Ular sizning binolaringizda mustaqil ravishda va o'z mablag'lari hisobidan 8 million rubldan sarmoya kiritib, ta'mirlash ishlarini olib boradilar, barcha texnik xizmatlarni to'laydilar, barcha kommunal xizmatlar uchun to'lovlarni o'zlari to'laydilar, baxtsiz hodisalar yoki qochqinlarning dolzarb muammolarini hal qiladilar. To'liq ko'taring moliyaviy javobgarlik sizning binolaringiz uchun. Sizning vazifangiz juda oddiy - har oyda bir marta naqd pulsiz hisob -kitobni olish uchun hisob -fakturani rasmiylashtiring va har chorakda bir marta yarashuv hisobotini o'tkazing. Buning uchun Rossiyada yashashning hojati yo'q. Qolgan vaqtda siz faqat pul olishingiz kerak.

Oziq-ovqat do'koni uchun ko'chmas mulk ob'ektlari - bu 350 kvadrat metr va undan ortiq maydonga ega bo'lgan katta binolar. Qoida tariqasida, bunday binolarning har kvadrat metriga sotib olish narxi 180 000 rubldan oshmaydi va bunday kvadrat metr uchun oyiga 1800 rubl ijara olish ehtimoli ancha yuqori. Qoida tariqasida, biz taklif qilayotgan barcha xususiyatlar YAXSHI, ularga sarmoya kiritish sizga 7 yildan kam vaqt ichida to'liq qaytarib beradi.

Dixy, Magnit va Pyaterochka zanjirlari bino tanlashda juda ehtiyot bo'lishadi. Zanjirli do'konlarning yopilish darajasi 0,1% dan kam (1000 do'konda 1 ta). Ya'ni, ular deyarli hech qachon yopilmaydi. Har bir ob'ekt diqqat bilan tekshiriladi va baholanadi. 20 dan ortiq savdo tarmog'i mutaxassisi hamma narsani tekshiradi - hujjatlar va texnik holatdan tortib iqtisodiy model bo'yicha prognozlarga qadar. Tijorat tarmog'i agar u har bir bosqichda ishonch qozonmasa, yangi do'kon ochishga 8 million rubl sarmoya kiritmaydi: do'kon barqaror ishlaydi va pul topadi, bu joyda do'kon xaridorlarga juda kerak, binolar tartibda, ular bor muammosiz. Ijarachi Pyaterochka bilan ijaraga tayyor biznesni sotib olayotganda, ishonch hosil qilishingiz mumkinki, agar Pyaterochka uzoq muddatli ijara shartnomasini tuzgan bo'lsa, binolar qonuniy va texnik jihatdan mutlaqo toza. Tarmoq ijarasi shartnomasi barcha holatlarni qamrab oladi. Ish sharoitlari boshidanoq aniq va siz hech qachon kutilmagan yangilikni olmaysiz. Har bir standart va nostandart vaziyat kim nimaga javobgar va kim nima qilishi kerakligi aniq. Olovdan qo'shnilarni suv bosishiga qadar.

D5INVEST-dan tayyor ijara biznesining iqtisodiyoti:

Kapitalni investitsiya qilishning bu usuli har doim yaxshiroqdir. BARCHA bank depoziti (rentabellik va ishonchlilik nuqtai nazaridan. Masalan, sizning ko'chmas mulk ob'ektingiz bank kabi hech qachon litsenziyasiga ega bo'lmaydi). Siz 10 yillik shartnoma bo'yicha munosib ijara haqini olasiz, bunda har yili ijara stavkasi ko'tariladi. Sizda eng kam soliq bilan rasmiy to'lovlar bor - 6% ... Bu kvartiralarni ijaraga berishdan ko'ra ancha foydali, maktabgacha ta'lim muassasasi qoshidagi qurilishga sarmoya kiritishdan ko'ra ancha ishonchli va ishonchli. Do'konlarni unutmang uchta eng katta Rossiya Federatsiyasining oziq-ovqat zanjirlari bir-birini almashtirishi mumkin (ular o'xshash formatlarga, maydonlarga, tovarlarning matritsasiga, biznes jarayonlariga ega). Va agar DIXY tarmog'i qachondir o'z faoliyatini to'xtatsa, Magnit va Pyaterochka birinchi navbatda o'zlari ishlab chiqqan joylarda ochishni xohlaydilar.

Tayyor ijara biznesini sotish bozori ikkilamchi ko'chmas mulk bozoridan farq qilmaydi. Xaridorlar, sotuvchilar, ijarachilar, agentlar. Ammo har bir tadbirning muvaffaqiyati ushbu shartlarning yig'indisiga bog'liq. Biz har oy Rossiyaning turli shaharlarida, ehtimol bu haftada sizning shahringizda ijaraga tayyor biznesni sotamiz. Bizga bepul ekspert maslahati uchun qo'ng'iroq qiling.

Hurmat bilan, Andrey Semko, Bosh direktor OOO " D5invest»

Ijara biznesi - bu nima? Bu ko'chmas mulk biznesi, garchi u eng foydali va tezda to'lanadigan mablag 'qatoriga kirmasa ham, ushbu ko'rsatkichlar bo'yicha pastroq, masalan, korxonalar uchun fastfud yoki lombardlar hali ham ancha daromadli biznes. Hozirgi vaqtda Moskvada ijara biznesining o'rtacha yillik rentabelligi 11-15% ni tashkil qiladi va o'z-o'zini qoplash muddati 6 yildan 15 yilgacha.

Ijara biznesining afzalliklari

Ijara biznesi boshqalarga nisbatan uchta alohida afzalliklarga ega. Birinchisi - barqarorlik. Qanday inqirozlar bo'lmasin, tijorat va turar-joy ko'chmas mulkiga talab har doim bo'ladi. Albatta, uning tebranishlari mumkin, ammo so'nggi 20 yil ichida ijara stavkalarining o'zgarishi statistikasi shuni ko'rsatadiki, ularning yirik shaharlarda tushish davrlari doimo qisqa muddatli - maksimal 2-3 yilni tashkil qiladi.

Ijara biznesining ikkinchi afzalligi - bu ishonchlilik. Ko'chmas mulk sotib olish - bu o'rta va uzoq muddatli istiqbolda amortizatsiya xavfiga duch kelmaydigan investitsiya.

Uchinchidan, bu passiv daromad olish imkonini beradigan tadbirkorlik faoliyatining kam sonli turlaridan biridir. Bu siz hech narsa qilishingiz shart emas degani emas, lekin siz har kungi shovqin -surondan, jismoniy va hissiy kuchlarning doimiy zo'riqishidan xalos bo'lasiz.

Sarmoyalash nimaga odatlangan?

Ijara biznesining uch turi mavjud - er, uy -joy va tijorat binolarini ijaraga berish. Birinchi tur hali mamlakatimizda kam rivojlangan va asosan qishloq xo'jaligida ishlatiladi.

2000-yillarning o'rtalaridan boshlab, 10 yil davomida Moskvada va Rossiyaning boshqa yirik shaharlarida turar-joy ko'chmas mulkiga sarmoyalar jadal rivojlanib bormoqda. Kvartira sotib olib, uni ijaraga berib, egasi o'z sarmoyasini o'rtacha 5 yil ichida qaytarib berdi. Endi vaziyat o'zgardi, bu biznes endi unchalik foydali emas. Buning sabablari - ipoteka kreditining rivojlanishi, bozorda taklifning ko'payishi, qonun chiqaruvchilar tomonidan uy -joylarning kunlik ijarasini cheklash yoki hatto taqiqlash choralari.

Moskvadagi tijorat ko'chmas mulk bozorida inqiroz nihoyasiga yetmoqda, bu esa 2013 yilga nisbatan turli segmentlarda ijara stavkalarining 10-30 foizga pasayishiga olib keldi. Shunga qaramay, tijorat ko'chmas mulk ob'ektlarini ommaviy ravishda "tashlab yuborish" mavjud emas edi. 2017 yilning oxirida, ijara stavkalarining biroz oshishi qayd etildi, ekspertlar bu tendentsiyaning rivojlanishini va umuman bozorning yanada faollashishini taxmin qilmoqdalar. Yuqorida keltirilgan faktlar, investorlar uchun ancha qulay davr boshlanganidan dalolat beradi.

Ijara faoliyati rentabelligi

Agar biz ushbu bozor segmentlarini strategik nuqtai nazardan ko'rib chiqsak, unda Knight Frank va JLL kabi tijorat ko'chmas mulk bozoridagi obro'li kompaniyalarning fikriga ko'ra, ofislar va chakana binolarga investitsiyalarning rentabelligi o'rtacha 9-10,5%ni tashkil qiladi. omborlarda u biroz yuqoriroq - 11 -12,5%. Ammo har qanday holatda ham ma'lum bir ob'ektni ko'rib chiqish kerak.

Katta savdo markazida ofis maydoniga sarmoya kiritishning ma'nosi yo'q, bu erda nafaqat sotish, balki egasi yoki ishlab chiqaruvchidan ijara ham bor. Bunday holda, potentsial ijarachilarning ko'pchiligi binolarni to'g'ridan -to'g'ri ishlab chiqaruvchidan ijaraga olishni afzal ko'rishadi.

Ammo ba'zida shunday bo'ladiki, yangi ishbilarmon markaz ijarachini har tomondan jozibador qiladi: u erda mukammal transport qulayligi, zamonaviy jihozlar va eng zamonaviy muhandislik tizimlari va eng boy infratuzilma mavjud, ammo bitta kichik muammo bor ... bu erda ijara yo'q. Ishlab chiqaruvchi ijara bilan shug'ullanmaslikni afzal ko'radi va hamma binolarni sotadi. Kim o'z ofisini aynan shu joyda ochishni xohlasa, faqat ikkita yo'li bor: yoki binolarni o'zi sotib olish, bir vaqtning o'zida munosib pul sarflash yoki sotib olgan ijarachini topish. tegishli binolar va undan allaqachon ijaraga olgan. Bunday "ayniqsa shirin" ob'ektlarda ijara biznesiga investitsiyalarning rentabelligi 12 ga, ayrim hollarda esa hatto 14%ga yetishi mumkin.

Masalan, Sminex kompaniyasining Jazz biznes markazi. Bu erda hamma narsa bor: Uchinchi transport halqasining birinchi qatorida ideal joy va atigi 200 metr narida joylashgan metroga yaqinlik va sirlangan terakota, tabiiy keramika, travertin, guruch va yog'ochdan foydalangan holda chiroyli bezatish. Muxtasar qilib aytganda, mustahkam ijro etuvchi ofis uchun kerak bo'lgan hamma narsa ... ijaradan tashqari hamma narsa. Bunday ob'ektga sarmoya yotqizish, ehtimol siz kutganlarga mos keladi.

Hozirgi kunda tijorat korxonasini ochishning son-sanoqsiz variantlari mavjud. Eng osonlaridan biri bu biznesni ijaraga olishdir. Biz bunday faoliyatning ijobiy va salbiy tomonlarini quyida batafsil ko'rib chiqamiz.

Nima uchun biznes arenasi foydali?

Daromadli biznesni ochish odatda uning egasi uchun katta moliyaviy xarajatlar bilan birga keladi. Keling, ko'plab tadbirkorlik sub'ektlari o'z biznesini ochish va rivojlantirish uchun haqiqiy imkoniyatga ega emasligining asosiy sabablarini ko'rib chiqaylik.

Mablag 'etishmasligi

O'z biznesini noldan boshlaganda, ijaraga berishdan farqli o'laroq, ishbilarmon quyidagi mablag'larni topish muammosiga duch keladi:

• Binolarni ijaraga olish yoki qurish;
• Davlat ro'yxatidan o'tkazish va zarur hujjatlarni olish;
• Kommunal to'lovlar, soliqlar va qo'shimcha xarajatlar
• Reklama va marketing;
• Xom ashyo va tegishli uskunalarni sotib olish;
• Korxona xodimlarini yollash va ularga haq to'lash;
• Boshqa xarajatlar.

Tajribaning etishmasligi

Albatta, tajribali ishbilarmonlar qanday qilib biznesni boshlash haqida tasavvurga ega. Ular firmani boshqarish, uning faoliyatini saqlab qolish va korxonani eng qisqa vaqt ichida to'liq qaytarishga etkazish borasida etarli bilimga ega.

O'z ishini boshlamoqchi bo'lgan odam iqtisodiy faoliyat noldan vaqtni va mablag'ni behuda sarflash xavfi bor, chunki u boshqaruvda etarli tajribaga ega emas tijorat faoliyati... Biznesni ijaraga olish, bunday muammolarni hal qilishning tasdiqlangan usullari bilan tayyor ishlab chiqarish modelini olgan holda, bularning barchasidan qochish imkonini beradi.

Musobaqa

Jiddiy raqobatchilarning mavjudligi ko'pincha yangi firmalarning daromadlarini yo'qotishiga sabab bo'ladi va natijada bankrot bo'ladi. Ijara korxonasi bu muammodan mahrumdir, chunki u ko'pincha mijozlarga ega barqaror daromad, allaqachon bozorda ma'lum bir joyni egallab olgan.

Korxona ijarasi ikki turga bo'linadi:

• Qisman ijara - faqat korxonaning asosiy aktivlari;
• To'liq ijara - egasining barcha mol -mulkini o'z ichiga oladi.

Shartnoma tuzishning huquqiy nuanslari:

1. Mulk shartnomada ko'rsatilgan hajmda, tartibda va shartlarda lizing beruvchidan ijaraga oluvchiga beriladi;
2. Bitim bitimning ikkala tomoni imzosi bilan yozma ravishda tuziladi;
3. Hujjat majburiydir davlat ro'yxatidan o'tkazish... U faqat ro'yxatdan o'tgan paytdan boshlab kuchga kiradi;
4. Shartnoma shakliga rioya qilmaslik uning haqiqiy emasligiga olib keladi;
5. Shartnoma shartlarini buzganlik uchun tomonlarning javobgarligi hujjatning o'zi va amaldagi qonunchilik bilan belgilanadi;
6. Bu murakkab hujjatni mustaqil ravishda yozish tavsiya etilmaydi. Malakali mutaxassis bilan bog'lanish tavsiya etiladi.

Tayyor biznesni ijaraga berish: ijobiy va salbiy tomonlari

Ushbu protsedura ko'pincha aralashtiriladi. Franchayzing - bu ko'proq qonuniy asosga ega bo'lgan biznes va egasi nomidan litsenziyalangan mahsulot, brend yoki biznes yuritish huquqlarini o'tkazishni o'z ichiga oladi. Ijaraga tayyor biznes, hamma narsani vaqtincha foydalanish deb atash to'g'ri bo'lardi.

Tayyor biznesni ijaraga olish ancha oson va arzon. Ijarachi barcha korxonalarni ish bilan ta'minlaydigan tayyor korxonani qabul qiladi zarur uskunalar... Qolgan narsa - etakchilikni malakali tashkil etish.

Har qanday faoliyat turi singari, biznesni ijaraga berish ham o'zining afzalliklari va kamchiliklariga ega. Ishga kirishdan oldin, barcha ijobiy va salbiy tomonlarini aniqlash kerak:

Professionallardan boshlaylik:

• Bunday qarorni qabul qilish haqida o'ylashga majbur qiladigan eng muhim nuqta - bu muhim sarmoyalarni jalb qilish zarurati yo'qligi. Pul tayyor biznesni yuritish noldan boshlashdan ancha kam narsani talab qiladi. O'z navbatida, uy egasi biznesni ijaraga berishga qaror qilib, ijarachining faoliyatidan foyda oladi.
• Agar istalmagan natija yuzaga kelsa, ishni tugatish mumkin. Bu holda, ijarachi ijara haqini to'lashga ketadigan mablag'ni yo'qotadi, aksincha, mustaqil loyihaga sarmoya kiritadi;
• Ijarachi tijorat korxonasini boshqarishda almashtirib bo'lmaydigan tajriba orttiradi. Kelajakda uni yaratish uchun foydalanish mumkin o'z biznesimiz... Tushkunlik xavfi kamayadi, chunki barcha moliyaviy yo'qotiladi.
• Egasining o'zi inspektsiya organlari bilan shug'ullanadi, chunki u ijarachining ishini soddalashtiradigan kompaniyaning egasi;
• Menejmentni o'z zimmasiga olishga qaror qilgan ishbilarmon nafaqat binolarni ijaraga olmasdan, balki asbob-uskunalar, shakllangan xodimlar va mijozlar bazasi kompaniyaning obro'si bilan.

Keling, tayyor biznesni ijaraga olishda kamchiliklarni tortib olaylik:

• Biznes qanchalik muvaffaqiyatli bo'lmasin, har doim begona bo'lib qoladi. Agar ijarachi yaxshi rentabellikka erishsa, egasi shartnomani yangilamaslikni tanlashi mumkin. Lizing beruvchi korxonani boshqarish uchun ko'proq vositachilarsiz, mustaqil ravishda boshlashi mumkin, ko'proq daromad oladi;
• Firibgarlarning qurboni bo'lish xavfi katta. Bitimni tuzishda siz nafaqat "Biznesni ijaraga bering" yozuviga e'tibor berishingiz kerak. Kompaniyaning egaligini tasdiqlovchi hujjatlarning haqiqiyligini tekshirishga ishonch hosil qilish muhimdir;
• Zarar uchun kompensatsiya. Ijarachi mulkni tiklash xarajatlarini qoplashi kerak bo'lgan vaziyat yuzaga kelishi mumkin. Bunday muammoga yo'l qo'ymaslik uchun siz jihozlar bilan jihozlangan binolarning texnik holatini hisobga olishingiz va buni shartnomada ko'rsatishingiz kerak;
• Korxona ish rejasiga o'zgartirishlar kiritish, yangi sherikliklar o'rnatish, kompaniya hududida o'z ishini yaxshilash uchun qurilish yoki ta'mirlash ishlarini olib borish har doim ham mumkin emas. Egasi ijarachidan shunchaki rad qilish huquqiga ega.
• Qabul qilingan barcha mutaxassislar talablarga javob bera olmaydi. Ba'zi xodimlar korxona ijaraga olinishi bilan almashtirilishi kerak.

• Bitim tuzishdan oldin korxona, mulk va taqdim etilayotgan xizmatlarni (tovarlarni) tahlil qilish maqsadga muvofiqdir. Yaxshi echim mavjud ma'lumotlarga asoslangan biznes -rejani tuzish bo'ladi;
• Bu masalada tajribali advokatlar bilan maslahatlashish muhimdir;
• Ijaraga beriladigan korxonani tanlayotganda, uning faoliyat sohasidagi o'z bilimlaringizga asoslanish yaxshiroqdir;
• Tanlangan biznesga bo'lgan talabni baholash;
• Yangi investitsiyalarni jalb qilish imkoniyati bilan joriy va potentsial foydani ko'rib chiqing;
• Mumkin bo'lgan xatarlarni va ushbu biznes ustidan nazorat darajasini ta'minlang.

Mashhur ijara biznes g'oyalari

Ushbu turdagi faoliyatni tashkil etish bo'yicha eng mashhur g'oyalar kichik va o'rta korxonalardir. Foydalanadigan tayyor biznesni ijaraga berish eng katta talab asosan ko'chmas mulk, xizmatlar yoki muassasalarga tegishli Ovqatlanish... Ular orasida eng keng tarqalgan:

• Go'zallik salonlari, massaj majmualari, sartaroshxonalar;
• Farmatsevtika va tibbiy xizmatlarni sotadigan korxonalar (dorixonalar, xususiy stomatologik klinikalar, tadqiqot va tahlil laboratoriyalari);
• Avtomobillarni ta'mirlash ustaxonalari;
• Restoranlar, kafe va taomlar;
• Ko'chmas mulk ijarasi biznesi: ofislar, sport majmualari, turar joylar va sanoat binolari.

Xulosa

O'z biznesingizni boshlash uzoq va murakkab jarayon bo'lib, u har doim ham majburiy ravishda foyda olishga olib kelmaydi. Biznesni noldan boshlashda tadbirkor duch keladigan ko'plab o'ziga xos xavf omillari mavjud.

Keraksiz moliyaviy xarajatlarning oldini olish uchun kompaniya uchun ijara shartnomasini tuzish yaxshiroqdir. Bu sizga daromadga bo'lgan talablaringizni amalga oshirishda birinchi qadamlarni qo'yishga, kompaniyani boshqarish bo'yicha katta tajriba orttirishga va bozorda ma'lum bir joyni egallashga imkon beradi.