27.11.2015

تأجير الأعمال في موسكو - إيجابيات وسلبيات

هل من الممكن اليوم استثمار الأموال بطريقة تحقق ربحًا لائقًا دون مشاكل غير ضرورية وتتصرف بحرية في وقتك؟ أصبح الاستثمار في العقارات ، وخاصة في العقارات التجارية ، إجابة عقلانية على هذا السؤال لآلاف رواد الأعمال. دائمًا "يعيش حياة نشطة" ، بغض النظر عن الوضع المالي في الدولة.

بحسب الرئيس التنفيذي شركة استشاريةعقار مستأجررسلانا الصخي ، هميزة أخرى رائعة لهذا النوع من الاستثمار هي فرصة دخول السوق بمبلغ متواضع نسبيًا: يبدأ العديد من المستثمرين بشراء مبنى صغير للإيجار وبناء أصولهم تدريجياً.

توقعات - وجهات نظر تأجير الأعمال

كما هو الحال في أي نشاط آخر ، فإن سوق تأجير المساحات التجارية له قوانينه الخاصة ودقة التفاصيل التي يجب مراعاتها عند تقييم كل شيء إيجابيات وسلبيات تأجير الأعمال... كل شيء ، ربما ، ليس بالبساطة الموضحة في مقالات قوس قزح لأصحاب العقارات ، ولكن مع نهج متوازن ، فهو أكثر من حقيقي.

بشكل عام ، تبدو الصورة هكذا. تقوم بشراء مساحة تجارية أو شقة مع نقلها لاحقًا إلى أماكن غير سكنية ، والعثور على مستأجر والحصول منه على دفعة منتظمة مقابل استخدام عقارك. مع إبرام إيجابي لاتفاقية إيجار طويل الأجل ، فإن مخاوفك تقتصر فقط على التحكم في استلام الأموال.

المزايا واضحة:

إمكانية الحصول على ربح سلبي مستقر بدون مبلغ كبير بشكل خاص بدء رأس المال;

الحد الأدنى من مدخلات العمل ؛

مع التخطيط السليم ، يتم تقليل مخاطر خسارة الأموال إلى الصفر تقريبًا ؛

الطلب المتزايد باستمرار على العقارات للإيجار ؛

سيولة مائة بالمائة تقريبًا.

الصعوبات التي قد تواجهها في مجال الإيجار

كما هو الحال في أي مكان آخر ، هناك بعض المزالق هنا. في جوهرها ، تنزل جميع الصعوبات إلى سؤال واحد: يجب أن يكون نهج اختيار كائن مناسب مختصًا قدر الإمكان. بعد كل شيء ، هناك تهديد واحد فقط لأعمال الإيجار - إنه وقت التوقف في حالة عدم وجود مستأجرين. لهذا السبب ، منذ البداية ، يجب أخذ كل التفاصيل في الاعتبار: التكلفة ، والموقع ، وحالة الكائن ، وحالة السوق ، ونفاذية المكان ، وما إلى ذلك.

في بعض الأحيان يكون لدى المستثمر فرصة لشراء شركة تأجير جاهزة ومربحة لديها بالفعل مستأجرين دائمين ، وفي بعض الأحيان يكون من الحكمة التفكير في خيار "أولي" يتطلب التجديد أو إعادة التطوير. عند البحث عن عقار ، ستصادف نمطًا: عند شراء عقار رخيص ، سيتعين عليك الاستثمار أكثر في ترتيبه ، والعكس صحيح.

لكن الفرص هنا هائلة. كما تُظهر ممارسة Renaissance Investments ، فإن غرفة شبه الطابق السفلي التي تبدو غير موصوفة ، والتي لا يمكن للمستثمرين عديمي الخبرة رؤيتها ، يمكن أن تصبح ، من خلال نهج كفء ، منجم ذهب حقيقي.

ثم ماذا؟

السيولة الجيدة هي إضافة مهمة أخرى لصالح الاستثمار العقاري. إذا كنت بحاجة ماسة إلى أموال ، فمن المربح البيع تأجير الأعمال في موسكولن يكون صعبا.

أولاً ، أسعار العقارات في العاصمة لها اتجاه تصاعدي ثابت.

ثانيًا ، يتم بيع الأنظمة القائمة مع المستأجرين الحاليين على الفور في السوق. يقدر المستثمرون الفرصة لتحقيق أرباح سريعة دون توقف في البداية وهم على استعداد لدفع ثمنها - غالبًا أكثر بكثير من المبلغ الذي استثمرته.

ومع ذلك ، فإن أعمال الإيجار جيدة التنظيم هي بسيطة للغاية من حيث "تكاليف العمالة" لدرجة أن العديد من رواد الأعمال يقررون الاحتفاظ بها لأنفسهم ، حتى عندما يسافرون إلى الخارج أو يغيرون مهنتهم.

إذا كنت تخطو للتو خطواتك الأولى في عالم العقارات ، فإن اللجوء إلى مساعدة متخصص في الاستثمار يعد خطوة ذكية. . فقط لا ترتكب خطأ شائعًا ولا تتواصل مع أصحاب العقارات العاديين: بعد كل شيء ، أنت لا تشتري شقة لعائلتك ، فأنت تشتري شركة.

هدفك هو العثور على وكالة استشارية مثبتة ومتخصصة في أعمال التأجير. تمتلك هذه المنظمات قاعدة بيانات خاصة بها للعروض المربحة ، وهي على دراية جيدة بتعقيدات الصناعة ، وتحسب بعناية ربحية استثمارك وتخلصك من خسارة الخيارات عن عمد.

تسمح لك العقارات بجني أموال جيدة ، لأن العديد من رجال الأعمال يشاركون في أعمال الإيجار ، وتأجير كل من الشقق والمنازل ، وكذلك المباني والمباني لوضع المحلات التجارية والمستودعات وغيرها الأشياء التجارية... أيضا في الطلب للإيجار هي مركبات، والمعدات ، غالبًا ما يكون العملاء عبارة عن شركات واعدة ربحية عاليةاعمال.

في نفس الوقت ، قبل اتخاذ قرار بشأن التعامل مع هذا النوع من النشاط الريادي، يجب أن تزن الإيجابيات والسلبيات ، لأن هذا النوع من الأعمال له عيوبه ومزاياه.

مزايا تأجير الأعمال

يعتبر تأجير المساكن والعقارات التجارية أمرًا مربحًا للغاية ، حيث لا يمتلك كل رجل أعمال القدرة المالية على شراء مبنى لمكتب ما على الفور ، وبالتالي يتعين عليه استئجاره. لا تهم العقارات الخاصة بتنسيب مؤسسة ما لأصحاب المشاريع الصغيرة فحسب ، بل أيضًا ممثلي القطاع المتوسط ​​الحجم ، الذين ليس لديهم ببساطة أي حاجة وغير مربحة تجاريًا لشراء عدد كبير من العقارات ومن السهل تأجيرها هو - هي. كلما كان العقار أقرب إلى المركز ، كلما ارتفع الإيجار.

تحظى المساكن المستأجرة بشعبية كبيرة بين الزوار والمسافرين من رجال الأعمال ، وغالبًا ما تنشأ الحاجة إلى استئجار شقة بين العائلات الشابة. تعتمد تكلفة الإيجار على حجم الشقة وموقعها وعدد الطوابق والبنية التحتية الاجتماعية. عادة ما يتم تحقيق استرداد الأعمال في غضون سبع سنوات ، لأنه حتى لو اشترى رائد الأعمال عقارًا برهن عقاري ، فسيكون قادرًا بعد سبع سنوات على سداد الديون بالكامل للبنك وفي المستقبل العمل لنفسه فقط.

ميزة أعمال الإيجار هي أنه يمكن تأجيرها عدد كبير من الأشياء المختلفة... لا يمكنك استئجار المباني السكنية فحسب ، بل يمكنك استئجار المركبات والآلات والمعدات والأشياء الأخرى. الشيء الرئيسي هو أن تأخذ مكانك في سوق خدمات الإيجار ومن ثم لن يكون الربح طويلاً في المستقبل.

مزايا العمل الإيجاري وحقيقة ذلك موثوقة ومستقرة للغايةلأن العقارات ستكون دائمًا ذات قيمة ، وسيكون هناك دائمًا أشخاص مستعدون لاستئجار الشقق والمباني. الشيء نفسه ينطبق على تأجير السيارات والمعدات.

يحتوي هذا النوع من الأعمال على مؤشرات سيولة عالية ، أي على أي حال ، سيكون من الممكن دائمًا بيع الممتلكات وإعادة جميع الأموال التي تم إنفاقها.

أعمال الإيجار تنتمي إلى الدخل السلبيةأي أن المؤجر في الواقع لا يحتاج إلى فعل أي شيء بعد توقيع العقد ، يتم نقل العقار إلى المستأجر وبموجب العقد يكون مسؤولاً عن سلامته ، بالإضافة إلى أنه يمكن أن يكون ملزمًا بتأمين مفعول.

سلبيات

من الممكن جني أموال طائلة من العقارات التجارية والسكنية فقط في المدن الكبيرة ، حيث تفتح المتاجر والمستودعات كل يوم ، ويصل الطلاب والسياح والمسافرون من رجال الأعمال إلى المدينة. لذلك ، عند الرغبة في فتح وكالة لتأجير الشقق ، يجب على المرء أن يقيم على الفور ربحية الشركة ، أي ما إذا كان هناك طلب على المساكن المؤجرة في المدينة. إذا كانت كبيرة أو منتجع المدينة، فمن المنطقي بالطبع المشاركة في هذا الجزء من السوق ، ولكن إذا كانت مدينة إقليمية ، فيمكنك حينئذٍ الانخراط في العقارات التجارية فقط ، وبعد ذلك شريطة أن تقوم المدينة بتطوير نشاط ريادي بشكل نشط وتحتاج إلى مباني للمكاتب والمحلات التجارية.

في المدن الصغيرة ، هناك خطر يتمثل في أن الأعمال التجارية ببساطة سيصبح غير مربح ولن يؤتي ثماره... هناك منافسة عالية في سوق تأجير العقارات ، وبالتالي ، بدأت في إجراء هذا العمل، يجب أن تكون مستعدًا لحقيقة أنه سيتعين عليك الكفاح من أجل العملاء ، والتوصل إلى طرق جديدة للترويج للخدمة في السوق. لذلك يمكنك استخدام الإعلانات وجميع أنواع العروض الترويجية والخصومات ، وإذا كان الأمر يتعلق بتأجير العقارات ، فيمكنك استخدام خدمات وكالة العقارات ، التي سيتولى موظفوها مهمة البحث عن العملاء. ومع ذلك ، مرة أخرى ، سيكلف هذا التعاون رائد الأعمال غاليًا جدًا ، حيث يطالب أصحاب العقارات بدفع 30 ٪ من إيجار خدماتهم.

يجب التعامل مع تأجير وسائل النقل والمعدات فقط في المدن التي لديها وسائل النقل و شركات البناء... عيب أعمال الإيجار هو أن سوق العقارات مستوى مرتفع جدًا من الاحتيال... لذلك ، تحتاج إلى فتح شركة فقط مع شركاء موثوق بهم ، وإجراء علاقات مع المستأجرين فقط على أساس اتفاقية. يجب أن يكون للموظفين بالضرورة محام يمكنه التحقق من الوثائق.

لبدء عمل إيجار ، مطلوب استثمارات كبيرة، أي أنه لن يجدي فتح مثل هذا العمل من الصفر. تحتاج أولاً إلى تخصيص أموال لشراء أو بناء العقارات أو شراء المعدات أو النقل. ومع ذلك ، قبل ذلك ، تحتاج إلى تخصيص أموال لاستشارة سماسرة العقارات ذوي الخبرة ، الذين يمكنهم تقديم المشورة في أي منطقة من العقارات في المدينة هي الأكثر طلبًا ، حتى لا تظل مفلسة بعد ذلك.

يتم إنفاق مبلغ كبير بشكل خاص على العقارات السكنية ، لأنه لن يستأجر أحد شقة بجدران عارية. من الضروري إجراء إصلاحات تجميلية ، وشراء بعض الأثاث والمعدات على الأقل. يعتبر تأجير الشقق للإيجار اليومي مكلفًا بشكل خاص ، حيث يجب أن يكون السكن جاهزًا للعيش المريح ، ويجب أن يحتوي على الأثاث والمعدات اللازمة ، وستحتاج أيضًا إلى استئجار مدبرة منزل لتنظيف الشقة وتغيير البياضات والاحتفاظ بها. انها نظيفة.

أيضًا ، لا تتغاضى عن الحاجة إلى إصلاحات في المباني والشقق المؤجرة ، حيث يتحمل المؤجر هذه التكاليف ، على الرغم من أنه يمكن تخصيص إصلاحات تجميلية للمستأجر. ينطبق هذا أيضًا على المعدات والنقل ، نظرًا لأنها تميل أيضًا إلى التعطل وسيكلف إصلاحها أيضًا الكثير من المال.

أعمال تأجير جاهزة من D5invest. كيف تعمل؟

عندما أجريت أول صفقة لي في عام 2005 لشراء متجر ، كان الأمر مخيفًا. بادئ ذي بدء ، لأنني ، بصفتي وكيل عقارات سكني متمرس ، لم يكن لدي فكرة واضحة عن كيفية بيع أو شراء شركة تأجير جاهزة. لقد مرت أكثر من 12 عامًا منذ ذلك الحين وساعدنا في شراء أو بيع متجر أكثر من 90 مرة. اليوم من الواضح لنا أن سوق المبيعات عمل جاهز- نفس السوق المفهومة مثل جميع المنافذ العقارية. يتم بيع وشراء العشرات من المباني غير السكنية مع مستأجرين في روسيا كل يوم. نحن نعلم كيفية توفير هذه العملية بأقصى قدر من الموثوقية والشفافية والحصول على ظروف لائقة وتحييد جميع مخاطر خسارة رأس المال.

في الأساس ، تعمل خدمة شراء الأعمال الجاهزة لعملائنا على النحو التالي:

1. يشتري العميل مباني غير سكنية (بالمتر المربع) بملكية اسمه أو لشركته
2. يبرم العميل اتفاقية إيجار طويلة الأجل مع متجر بقالة مستأجر من أفضل 10 مستأجرين في روسيا
3. يتلقى الإيجار المتزايد باستمرار مرة واحدة في الشهر لمدة 10 سنوات.

هذا مخطط بسيط ومفهوم يعمل في روسيا وحول العالم منذ زمن بعيد. لديك غرفة يريد العمل فيها العمل. هذا النشاط التجاري على استعداد لدفع الإيجار لاستخدام الممتلكات الخاصة بك. مهمتك هي الحصول على النسبة الأكثر ربحية من الأموال المستثمرة في الشراء ومقدار الإيجار الذي تتلقاه على أساس شهري. يعتقد خبراء سوق العقارات الروسية أن النسبة المثلى هي حوالي 1 إلى 100. أي أن المالك يتلقى ما لا يقل عن 1٪ من الأموال التي استثمرها في شراء المباني كل شهر. في 8.5 سنة (100 شهر) ، تعيد استثمارك بالكامل ، بينما يظل العنصر في ملكيتك.

من هذه اللحظة ، تبدأ الفروق الدقيقة المهمة:

أ) أي نوع من المباني للشراء؟

ب) أي مستأجر تختار؟

ج) كيف لا تعاني من "المزالق" في عقد الإيجار؟

د) كيف يتم دفع الضرائب وما مقدارها؟

هـ) كيف يتم إعادة التطوير؟

و) ما هي حزمة المستندات التي أحتاجها؟

ز) ما هي الحماية من المخاطر الخاصة بي؟

لماذا نختار DIXY و Magnit و Pyaterochka لأعمالنا في مجال التأجير؟

لقد شهدنا أزمتين منهجيتين في الاتحاد الروسي. لقد رأينا كيف يرفض الناس بسهولة المطاعم والتسوق الباهظ والترفيه. في عام 2008 ، أصبح من الواضح لنا أن ثلاث مناطق فقط ستعمل بثبات في روسيا ، والتي نسميها تقليديًا: "تناول الطعام" ، "احصل على العلاج الطبي" ، "الموت". سيظل الناس دائمًا في المستشفى ، وسيشترون دائمًا الخبز والحليب من المتجر ، وسيكونون دائمًا على استعداد لدفع ثمن الجنازة. هذا يعني أن هؤلاء المستأجرين سيكسبون المال دائمًا.

لقد شاهدت كيف أن أصحاب المباني في "الأماكن المقبولة" 2-3 مرات في السنة بسهولة وبسرعة (على حد تعبيرهم) يعيدون تخصيص غرضهم إلى مستأجر جديد ، لأن القديم أفلس. وأصبحت هذه "الأماكن العابرة" موضوعًا غير ممتع بالنسبة لي. أصحاب المباني في "الممرات" واثقون من أنهم وجدوا أفضل حل ممكن. تقرأ على النحو التالي: "لدي عقار سائل في مكان مقبول ، إذا انتقل هذا المستأجر ، سأجد بديلاً في غضون أسبوع."

في الواقع ، للوهلة الأولى ، من الأسهل العثور على مستأجر في Vladimirsky Prospekt في سانت بطرسبرغ مقارنة بطريق Murinskaya ، ولكن هذا مشروط وإليك السبب:

سعر المتر المربع في "جولة" سانت بطرسبرغ هو 250 000-500 000 فرك. لكل 1 متر مربع. عمل يمكن أن يدفع 2500-5000 لقد انتهى تقريبًا روبل 1 متر مربع شهريًا ، ويمكن حساب هؤلاء المستأجرين من جهة. أي فرصك في الحصول على نسبة 1 في 100ينخفض ​​بشكل حاد. أضف هنا 1-3 أشهر من الإيجار الذي تخسره على المستأجر الجديد (كل عمل جديدسيطلب فوائد للإصلاحات ، والتراكم ، وما إلى ذلك). دعنا نضيف هنا مشاركتك في العروض والمفاوضات والمناقشات والقادمين والاتفاقيات. نتيجة لذلك ، تنخفض ربحية نشاطك الإيجاري بشكل حاد ، ويزيد وقت مشاركتك.

توفر المباني الواقعة في "مناطق التجوال" ربحية حقيقية بنسبة 5-7٪ سنويًا. المركز التاريخي الجميل ، السائل ، للمدينة ، مستأجر بسرعة ... لكنك قررت شراء شركة تأجير ليس من أجل هذه القيم؟ أردت عائدًا بنسبة 11٪ سنويًا ، ولم تشارك في العمليات بأي شكل من الأشكال ، هل لديك مدفوعات ثابتة؟ إذا كانت أفكارك تدور حول دخل ثابت وموثوقية وحرية - فإن الإجابة المثالية بالنسبة لك ستكون شركة تأجير جاهزة مع متجر بقالة ، وليس مقرًا في "مكان مقبول".

ما هي مزايا سلاسل البقالة؟

المستأجرين لدينا هم متاجر البقالة الرئيسية في روسيا. Dixie و Pyaterochka و Magnit - الشركات العامة ، يتم تداول أسهمها في البورصات ، الشركات شفافة ، التقارير مفتوحة ، جميع المدفوعات "بيضاء" ، تم إجراء العمليات التجارية لهذه الشركات أكثر من 10 آلاف مرة. يقومون بشكل مستقل وعلى نفقتهم الخاصة بإجراء إصلاحات في مكان عملك ، واستثمار 8 ملايين روبل ، وحل جميع مشكلات الصيانة ، ودفع تكاليف جميع المرافق بأنفسهم ، وحل المشكلات العاجلة للحوادث أو التسريبات. حمل كامل المسؤوليه الماليهلمبانيك. مهمتك بسيطة للغاية - إصدار فاتورة مرة واحدة شهريًا لتلقي دفعة غير نقدية وإجراء تقرير تسوية مرة كل ثلاثة أشهر. ليس عليك حتى العيش في روسيا من أجل هذا. ما تبقى من الوقت ما عليك سوى الحصول على المال.

الأشياء العقارية لمتجر البقالة هي مباني كبيرة تبلغ مساحتها 350 مترًا مربعًا أو أكثر. كقاعدة عامة ، لا يزيد سعر الشراء لكل متر مربع من هذه المباني عن 180.000 روبل ، واحتمال الحصول على إيجار يبلغ 1800 روبل شهريًا لمثل هذا المتر المربع أعلى بكثير. كقاعدة عامة ، جميع العقارات التي نقدمها أفضل ، والاستثمار فيها سيمنحك استردادًا كاملاً في أقل من 7 سنوات.

سلاسل Dixy و Magnit و Pyaterochka حريصة جدًا في اختيار المباني. معدل إغلاق سلاسل المحلات أقل من 0.1٪ (1 من 1000 متجر). وهذا يعني أنهم لا يغلقون أبدًا. يتم فحص كل كائن وتقييمه بعناية. يقوم أكثر من 20 متخصصًا في شبكة التجارة بفحص كل شيء - من المستندات والحالة الفنية إلى توقعات النموذج الاقتصادي. شبكة تجاريةلن يستثمر 8 ملايين روبل في فتح متجر جديد إذا لم يكتسب الثقة في كل مرحلة: سيعمل المتجر بثبات وسيكسب المال ، في هذا الموقع هناك حاجة ماسة إلى المتجر من قبل المشترين ، والمباني في حالة جيدة ، هناك لا توجد مشاكل. عند شراء شركة تأجير جاهزة مع المستأجر Pyaterochka ، يمكنك التأكد من أنه إذا وقعت Pyaterochka عقد إيجار طويل الأجل ، فإن المبنى نظيف تمامًا ، من الناحية القانونية والفنية. تغطي اتفاقية تأجير الشبكة جميع المواقف. ظروف العمل واضحة منذ البداية ولن تتلقى أي أخبار غير متوقعة. كل معيار و الوضع غير القياسيمن الواضح من هو المسؤول عن ماذا ومن يجب أن يفعل ماذا. من النار إلى فيضان الجيران.

اقتصاد أعمال تأجير جاهزة من D5INVEST:

هذه الطريقة لاستثمار رأس المال الخاص بك هي دائما أفضل. أيالإيداع المصرفي (من حيث الربحية والموثوقية على حد سواء. على سبيل المثال ، لن يتم سحب ترخيص من الكائن العقاري الخاص بك ، مثل البنك). تتلقى إيجارًا لائقًا بموجب عقد مدته 10 سنوات ، مع زيادة مخطط لها في معدل الإيجار لكل عام. لديك مدفوعات رسمية بأقل ضريبة - 6% ... يعد هذا أكثر ربحية من تأجير الشقق ، وهو أكثر ربحية وأكثر موثوقية من الاستثمار في البناء في إطار مؤسسة تعليمية لمرحلة ما قبل المدرسة. تذكر أن المخازن ثلاثة أكبرسلاسل البقالة في الاتحاد الروسي قابلة للتبادل (لها أشكال ومناطق ومصفوفة سلع وعمليات تجارية مماثلة). وإذا توقفت شبكة DIXY يومًا ما عن الوجود ، فإن Magnit و Pyaterochka سيرغبان أولاً وقبل كل شيء في فتحهما في الأماكن التي عملوا فيها.

لا يختلف سوق بيع شركة تأجير جاهزة عن سوق العقارات الثانوية. المشترون والبائعون والمستأجرون والوكلاء. لكن نجاح كل حدث يعتمد على مجموع هذه الشروط. نبيع كل شهر شركة تأجير جاهزة في مدن مختلفة من روسيا ، ربما هذا الأسبوع ، في مدينتك. اتصل بنا للحصول على استشارة خبراء مجانية.

مع أطيب التحيات ، أندري سيمكو ، المدير العام OOO " D5invest»

تأجير الأعمال - ما هو؟ هذه شركة عقارية ، رغم أنها ليست من بين أكثر الأعمال ربحًا وسرعة سدادها ، إلا أنها أقل شأناً في هذه المؤشرات ، على سبيل المثال ، بالنسبة للمؤسسات وجبات سريعةأو مكاتب الرهونات ، لا تزال تجارة مربحة إلى حد ما. حاليًا ، يبلغ متوسط ​​الربحية السنوية لأعمال الإيجار في موسكو 11-15٪ ، وتتراوح فترة الاسترداد من 6 إلى 15 عامًا.

مزايا تأجير الأعمال

أعمال التأجير لها ثلاث مزايا متميزة عن غيرها. الأول هو الاستقرار. مهما كانت الأزمات التي تدور حولها ، سيكون هناك دائمًا طلب على العقارات التجارية والسكنية. بالطبع ، تقلباته ممكنة ، ولكن كما تظهر إحصاءات التغيرات في معدلات الإيجارات على مدار العشرين عامًا الماضية ، فإن فترات سقوطها في المدن الكبيرة دائمًا ما تكون قصيرة الأجل - بحد أقصى 2-3 سنوات.

الميزة الثانية لأعمال التأجير هي الموثوقية. شراء العقارات هو استثمار لا يخضع لمخاطر الاستهلاك على المدى المتوسط ​​إلى الطويل.

وثالثًا ، هذا هو أحد الأنواع القليلة من نشاط ريادة الأعمال الذي يسمح لك بالحصول على دخل سلبي. هذا لا يعني أنك لن تضطر إلى فعل أي شيء على الإطلاق ، ولكنك سترتاح من الزحام والضجيج اليومي والتوتر المستمر للقوى الجسدية والعاطفية.

ما هو المعتاد أن تستثمر فيه؟

هناك ثلاثة أنواع من أعمال الإيجار - تأجير الأراضي والسكن والمباني التجارية. النوع الأول لا يزال متخلفًا في بلدنا ويستخدم بشكل أساسي في الزراعة.

منذ منتصف العقد الأول من القرن الحادي والعشرين ، لمدة 10 سنوات ، كان هناك ازدهار في الاستثمار في العقارات السكنية في موسكو والمدن الكبيرة الأخرى في روسيا. من خلال شراء شقة وتأجيرها ، أعاد المالك استثماره في المتوسط ​​5 سنوات. الآن تغير الوضع ، لم يعد هذا العمل مربحًا جدًا. أسباب ذلك هي تطوير الإقراض العقاري ، وزيادة متعددة في العرض في السوق ، والتدابير التي ينظر فيها المشرعون حاليًا للحد من الإيجار اليومي للمساكن أو حتى حظره.

تقترب الأزمة من نهايتها في سوق العقارات التجارية في موسكو ، مما أدى إلى انخفاض أسعار الإيجارات بنسبة 10-30 ٪ في مختلف القطاعات مقارنة بعام 2013. ومع ذلك ، لم يكن هناك "إغراق" جماعي للأشياء العقارية التجارية. بالفعل في نهاية عام 2017 ، لوحظت زيادة طفيفة في معدلات الإيجار ، ويتوقع الخبراء تطور هذا الاتجاه ، وبشكل عام ، مزيد من التنشيط للسوق. مجتمعة ، تشير الحقائق المذكورة أعلاه إلى أن فترة مواتية إلى حد ما قد بدأت للمستثمرين.

ربحية تأجير الأعمال

إذا أخذنا في الاعتبار قطاعات هذا السوق من وجهة نظر إستراتيجية ، فوفقًا لمثل هذه الشركات ذات السمعة الطيبة في سوق العقارات التجارية مثل Knight Frank و JLL ، فإن ربحية الاستثمارات في المكاتب ومباني التجزئة هي في المتوسط ​​9-10.5 ٪ ، في المستودعات أعلى قليلاً - 11-12.5٪. لكن في أي حال ، من الضروري النظر في كائن معين.

على الأرجح ، ليس هناك فائدة من الاستثمار في مساحة مكتبية في مركز أعمال كبير ، حيث لا يوجد بيع فقط ، ولكن أيضًا عقد إيجار من المالك أو المطور. في هذه الحالة ، يفضل معظم المستأجرين المحتملين استئجار المباني مباشرة من المطور.

لكن في بعض الأحيان يحدث أن يكون مركز الأعمال الجديد جذابًا للمستأجر من جميع الجهات: هناك إمكانية وصول ممتازة إلى وسائل النقل ، ومفروشات أنيقة ، وجميع الأنظمة الهندسية الحديثة ، وأغنى بنية تحتية ، ولكن هناك مشكلة صغيرة واحدة ... لا يوجد عقد إيجار هنا. يفضل المطور ببساطة عدم التورط في تأجير وبيع جميع المباني. أي شخص يريد فتح مكتبه في هذا المكان بالذات لديه طريقتان فقط: إما أن يشتري المكان بنفسه ، أو أن يستثمر مبلغًا مناسبًا من المال دفعة واحدة ، أو أن يجد صاحب ريع اشترى. أماكن مناسبة، والإيجار بالفعل منه. في مثل هذه الأشياء "الحلوة بشكل خاص" ، يمكن أن تصل ربحية الاستثمارات في أعمال التأجير إلى 12 ، وفي بعض الحالات تصل إلى 14٪.

مثال على ذلك هو مركز أعمال الجاز من Sminex. يوجد كل شيء هنا: موقع مثالي على السطر الأول من حلقة النقل الثالثة ، والقرب من المترو الذي يبعد 200 متر فقط ، وتشطيب أنيق باستخدام الطين المزجج والسيراميك الطبيعي والحجر الجيري والنحاس والخشب. باختصار ، كل ما تحتاجه لمكتب تنفيذي قوي ... كل شيء ما عدا الإيجار. الاستثمار في مثل هذا الشيء من المرجح أن يلبي توقعاتك.

في الوقت الحاضر ، هناك خيارات لا حصر لها لفتح مؤسسة تجارية. من أسهل الطرق استئجار شركة. سننظر في الجوانب الإيجابية والسلبية لهذه الأنشطة بالتفصيل أدناه.

لماذا ميدان الأعمال مربح؟

عادة ما يكون فتح عمل تجاري مربح مصحوبًا بتكاليف مالية كبيرة لمالكه. دعونا نلقي نظرة على بعض الأسباب الرئيسية التي تجعل العديد من رواد الأعمال الطموحين لا يتمتعون بفرصة فعلية لبدء أعمالهم وتنميتها.

نقص بالاموال

عند بدء مشروعه الخاص من الصفر ، على عكس التأجير ، يواجه رجل الأعمال مشكلة إيجاد أموال من أجل:

• بناء أو تأجير المباني ؛
• تسجيل الدولة والحصول على الوثائق اللازمة ؛
• مدفوعات المرافق والضرائب والتكاليف الإضافية
• الدعاية والتسويق؛
• شراء المواد الخام والمعدات ذات الصلة ؛
• تعيين ومكافأة موظفي المؤسسة ؛
• نفقات أخرى.

قلة الخبرة

من المؤكد أن رجال الأعمال ذوي الخبرة لديهم فكرة عن كيفية بدء عمل تجاري. لديهم معرفة كافية في إدارة الشركة ، والحفاظ على أدائها ، وتحقيق المردود الكامل للمؤسسة في أقصر وقت ممكن.

الشخص الذي ينوي البدء بمفرده النشاط الاقتصاديمن الصفر يؤدي إلى إضاعة الوقت والمال دون جدوى ، لأنه لا يتمتع بالخبرة الكافية في الإدارة نشاطات تجارية... يوفر استئجار شركة فرصة لتجنب كل هذا ، بعد الحصول على نموذج إنتاج جاهز مع طرق مجربة لحل مثل هذه المشاكل.

مسابقة

غالبًا ما يكون وجود المنافسين الجادين هو السبب وراء خسارة الشركات الجديدة للدخل - ونتيجة لذلك ، تفلس. يخلو مشروع التأجير من مثل هذه المشكلة ، لأنه غالبًا ما يكون لديه عملاء راسخون دخل ثابت، تحتل بالفعل مكانة معينة في السوق.

ينقسم عقد الإيجار التجاري إلى نوعين:

• الإيجار الجزئي - الأصول الثابتة فقط للمؤسسة ؛
• إيجار كامل - يشمل جميع ممتلكات المالك.

الفروق القانونية في إبرام العقد:

1. يتم نقل الملكية من المؤجر إلى المستأجر في الحجم والإجراءات والشروط المحددة في العقد ؛
2. يتم تحرير الاتفاقية كتابيًا مع توقيع كلا طرفي الصفقة ؛
3. المستند إلزامي تسجيل الدولة... لا يدخل حيز التنفيذ إلا من لحظة هذا التسجيل ؛
4. يؤدي عدم الامتثال لشكل العقد إلى بطلانه ؛
5. يتم تحديد مسؤولية الأطراف عن انتهاك شروط العقد من خلال المستند نفسه والتشريع الحالي ؛
6. لا يوصى بكتابة هذا المستند المعقد بنفسك. من المستحسن الاتصال بأخصائي مؤهل.

تأجير الأعمال الجاهزة: الإيجابيات والسلبيات

غالبًا ما يتم الخلط بين هذا الإجراء. الامتياز هو عمل تجاري قائم على أسس قانونية أكثر وينطوي على نقل الحقوق لاستخدام منتج مرخص أو علامة تجارية أو إجراء أعمال نيابة عن المالك. عمل جاهز للإيجار ، سيكون من الأصح استدعاء كل شيء فقط للاستخدام المؤقت.

إن استئجار مشروع جاهز أسهل وأقل تكلفة. يتلقى المستأجر مشروعًا جاهزًا به مباني ، جميع الموظفين المعدات اللازمة... يبقى فقط لتنظيم القيادة بكفاءة.

مثل أي نوع من الأنشطة ، فإن الإيجارات التجارية لها مزاياها وعيوبها. قبل الشروع في العمل ، من المهم تحديد جميع الإيجابيات والسلبيات:

لنبدأ بالإيجابيات:

• النقطة الأكثر أهمية التي تجعلك تفكر في اتخاذ مثل هذا القرار هي عدم الحاجة إلى جذب استثمارات كبيرة. مالتتطلب إدارة الأعمال الجاهزة أقل بكثير من البدء من الصفر. بدوره ، فإن المالك ، الذي يقرر تأجير الشركة ، يحقق ربحًا من أنشطة المستأجر.
• في حالة وجود نتيجة غير مرغوب فيها ، من الممكن إنهاء النشاط. في هذه الحالة ، لن يخسر المستأجر سوى الأموال التي تذهب لدفع الإيجار ، بدلاً من الاستثمار في مشروع مستقل ؛
• يكتسب المستأجر خبرة لا غنى عنها في إدارة مشروع تجاري. يمكن استخدامه في المستقبل للإنشاء الأعمال التجارية الخاصة... يتم تقليل خطر الإرهاق ، بعد فقدان كل الموارد المالية.
• المالك نفسه يتعامل مع سلطات التفتيش لأنه مالك الشركة مما يبسط عمل المستأجر ؛
• لا يتلقى رجل الأعمال الذي يقرر تولي الإدارة نشاطًا تجاريًا فقط دون استئجار المباني ، ولكن أيضًا المعدات والموظفين المشكلين و قاعدة العملاءبسمعة الشركة.

الآن دعنا نزن السلبيات عند استئجار مشروع جاهز:

• سيبقى العمل دائمًا غريبًا ، بغض النظر عن مدى نجاحه. إذا حقق المستأجر ربحية جيدة ، فقد يكون هناك خطر يتمثل في اختيار المالك عدم تجديد العقد. يمكن للمؤجر أن يبدأ بشكل مستقل ، دون وسطاء ، في إدارة المشروع ، والحصول على المزيد من الدخل ؛
• هناك خطر كبير من الوقوع ضحية للمحتالين. عند إبرام صفقة ، يجب الانتباه ليس فقط إلى النقش: "تأجير الشركة". من المهم التأكد من التحقق من صحة المستندات التي تؤكد ملكية الشركة ؛
• التعويض عن الضرر. قد ينشأ موقف يضطر فيه المستأجر إلى سداد تكاليف استعادة العقار. من أجل تجنب مثل هذه المشكلة ، يجب أن تأخذ في الاعتبار الحالة الفنية للمباني مع المعدات والإشارة إلى ذلك في العقد ؛
• ليس من الممكن دائمًا إجراء تغييرات على خطة عمل المؤسسة ، أو إقامة شراكات جديدة ، أو تنفيذ أعمال البناء أو الإصلاحات على أراضي الشركة لتحسين عملها. للمالك الحق في رفض المستأجر.
• قد لا يستوفي جميع المتخصصين المستلمين المتطلبات. سيتعين استبدال بعض الموظفين بمجرد تأجير الشركة.

• قبل إبرام الصفقة ، يُنصح بتحليل المشروع والممتلكات والخدمات المعروضة (السلع). قد يكون الحل الجيد هو وضع خطة عمل بناءً على المعلومات المتاحة ؛
• من المهم التشاور مع المحامين ذوي الخبرة في هذا الشأن ؛
• عند اختيار مؤسسة للإيجار ، من الأفضل أن تبني على معرفتك الخاصة في مجال نشاطها ؛
• تقييم الطلب على الأعمال المختارة ؛
• النظر في الربح الحالي والمحتمل مع إمكانية جذب استثمارات جديدة ؛
• توفير المخاطر المحتملة ودرجة السيطرة على هذا العمل.

أفكار تجارية إيجارية شائعة

الأفكار الأكثر شيوعًا لتنظيم هذا النوع من النشاط هي الشركات الصغيرة والمتوسطة الحجم. تأجير الأعمال الجاهزة التي تستخدم أكبر طلبتتعلق بشكل أساسي بالعقارات أو الخدمات أو المؤسسات تقديم الطعام... من بينها ، الأكثر شيوعًا:

• صالونات التجميل ومجمعات التدليك وصالونات تصفيف الشعر.
• الشركات التي تبيع الأدوية والخدمات الطبية (الصيدليات وعيادات الأسنان الخاصة ومختبرات البحث والتحليل) ؛
• ورش تصليح السيارات.
• المطاعم والمقاهي والمطاعم.
• أعمال تأجير العقارات: مساحات مكتبية ومجمعات رياضية ومناطق سكنية ومباني صناعية.

تلخيص لما سبق

إن بدء عملك الخاص هو عملية طويلة ومعقدة ، ولا تؤدي دائمًا إلى استلام إلزامي للربح. هناك العديد من عوامل الخطر المحددة التي يواجهها رجل الأعمال عند بدء عمل تجاري من الصفر.

لتجنب التكاليف المالية غير الضرورية ، من الأفضل وضع اتفاقية إيجار للشركة. سيسمح لك ذلك باتخاذ الخطوات الأولى في تحقيق مطالباتك المتعلقة بالدخل ، واكتساب خبرة واسعة في إدارة الشركة واحتلال مكانة معينة في السوق.