Pentru a cerceta piața imobiliară, este necesar să se ia următoarele măsuri: este necesar să se evalueze volumul și structura ofertei acestui produs, volumul și structura cererii pentru acesta și să se compare aceste valori la un anumit nivel de preț. Apoi, trebuie să calculați dependența cererii și ofertei de bunuri de preț și să selectați un astfel de nivel la care cererea și oferta vor fi echilibrate. Este posibil să se asigure un echilibru între cerere și ofertă datorită schimbărilor din aceasta într-o direcție sau alta.

Problema cercetării pieței este o problemă informațională. Pentru a evalua volumul și structura ofertei, trebuie să obțineți informații despre câte și ce obiecte sunt pe piață, câte și ce obiecte sunt pregătite pentru implementare și ce este deja implementat în mod specific. Conform datelor cu privire la vânzarea de obiecte imobiliare, se poate judeca doar cu privire la partea realizată a cererii.

Obiectele cercetării pieței sunt tendințele și procesele de dezvoltare a pieței, inclusiv analiza schimbărilor din factorii economici, științifici și tehnici, demografici, de mediu, legislativi și alți factori. Structura și geografia pieței, capacitatea acesteia, dinamica vânzărilor, barierele pieței, starea concurenței, situația actuală a pieței, oportunitățile și riscurile sunt, de asemenea, investigate. Principalele rezultate ale cercetării pieței sunt prognozele dezvoltării sale, evaluarea tendințelor pieței, identificarea factorilor cheie de succes. Cel mai modalități eficiente desfășurarea unei politici de concurență pe piață și posibilitatea intrării pe noi piețe. Piețele sunt segmentate, adică selectarea piețelor țintă și a nișelor de piață.

Pentru a lua decizii informate pe orice piață, trebuie să aveți informații fiabile, amănunțite și în timp util. Colectarea sistematică, reflectarea și analiza datelor cu privire la problemele asociate funcționării pieței constituie conținutul cercetărilor de marketing. Pentru a fi eficiente, aceste studii trebuie, mai întâi, să fie sistematice; în al doilea rând, mizează pe informații selectate special; în al treilea rând, să efectueze anumite proceduri pentru colectarea, rezumarea, prelucrarea și analiza datelor; în al patrulea rând, să utilizeze instrumente special concepute în scopuri de analiză. Astfel, activitățile de marketing se bazează pe cercetări de piață speciale și pe culegerea informațiilor necesare implementării lor.

Fluxurile acestor informații sunt ordonate prin proceduri și metode specifice de cercetare. Să ne oprim asupra fiecărui obiect al cercetării pieței.

Conditiile magazinului

Scopul general al cercetării pieței este de a determina condițiile în care este asigurată cea mai completă satisfacție a cererii populației pentru bunuri de acest tip și sunt create condițiile prealabile pentru vânzarea efectivă a produselor fabricate. În conformitate cu aceasta, sarcina principală a cercetării pieței este de a analiza raportul actual dintre cerere și ofertă, adică conditiile magazinului. Situația pieței este un set de condiții în care se desfășoară în prezent activitatea pe piață. Se caracterizează printr-un anumit raport între cerere și ofertă pentru bunuri de acest tip, precum și nivelul și raportul prețurilor.

Sunt luate în considerare trei niveluri de cercetare de piață: economic general, sectorial și de marfă.

O abordare integrată a studiului condițiilor pieței implică:

· Utilizarea diverselor surse complementare de informații;

· Combinarea analizei retrospective cu prognoza cumpărătorilor, caracterizând condițiile pieței;

· Aplicarea unui set de diverse metode de analiză și prognoză.

Colectarea informațiilor este cea mai importantă etapă în studierea condițiilor pieței. Nu există o singură sursă de informații despre conjunctură, care ar conține toate informațiile despre procesele studiate. Cercetarea utilizează diferite tipuri de informații obținute din diferite surse. Distingeți între informații: generale, comerciale, speciale.

Informațiile generale includ date care caracterizează situația pieței în ansamblu, coroborate cu dezvoltarea industriei sau a acestei producții... Sursele primirii sale sunt date din statisticile de stat și din industrie, formularele oficiale de contabilitate și raportare.

Informațiile comerciale sunt date extrase din documentația de afaceri a unei întreprinderi, privind vânzarea produselor fabricate și primite de la parteneri în cursul schimbului de informații. Acestea includ:

· Cereri și ordine ale organizațiilor comerciale;

Materiale ale serviciilor de cercetare de piață ale întreprinderilor, organizațiilor și instituțiilor comerciale (materiale privind circulația mărfurilor cu ridicata și organizații de vânzare cu amănuntul, recenzii de piață, propuneri pentru înlocuirea actuală a sortimentului etc.).

Informațiile speciale reprezintă date obținute ca urmare a unor evenimente speciale pentru cercetarea pieței (sondaje ale populației, cumpărătorilor, specialiști în comerț și industrie, experți, expoziții de vânzări, întâlniri de afaceri), precum și materiale de la organizații de cercetare.

Informațiile speciale sunt deosebit de valoroase, deoarece conțin informații care nu pot fi obținute în alt mod. Prin urmare, atunci când studiați condițiile pieței, ar trebui acordată o atenție specială obținerii unor informații de specialitate extinse.

Atunci când se studiază condițiile pieței, sarcina nu este doar de a determina starea pieței la un moment dat sau altul, ci și de a prezice natura probabilă a dezvoltării sale ulterioare pentru cel puțin unul sau două trimestre, dar nu mai mult de un an și jumătate ani, adică prognoză.

O prognoză de piață este o predicție științifică a perspectivelor de dezvoltare a cererii, ofertei de produse și prețuri, realizată în cadrul unei anumite metodologii, pe baza informațiilor fiabile, cu o evaluare a eventualei sale erori.

Prognoza pieței se bazează pe luarea în considerare a modelelor și tendințelor dezvoltării sale, principalii factori care determină această dezvoltare, respectarea obiectivității stricte și conștiinciozitatea științifică la evaluarea datelor și a rezultatelor prognozării.

V vedere generala dezvoltarea unei prognoze de piață are patru etape: stabilirea obiectului prognozat; alegerea metodei de prognoză; procesul de dezvoltare prognozat; evaluarea preciziei prognozate;

Stabilirea obiectului prognozării este cea mai importantă etapă a previziunii științifice. De exemplu, în practică, sunt adesea identificate conceptele de vânzare și cerere, ofertă și ofertă de bunuri, prețuri de piață și prețuri de vânzare.

În anumite condiții, astfel de substituții sunt posibile, dar cu rezerve adecvate și ajustări ulterioare la rezultatele calculelor prognozate.

Alegerea metodei de prognoză depinde de scopul prognozei, perioada de conducere a acesteia, nivelul de detaliu și disponibilitatea informațiilor inițiale (de bază). Dacă se face o prognoză a posibilei vânzări a unui produs pentru a determina perspectivele dezvoltării unui retail rețea de tranzacționare, apoi pot fi aplicate metode de prognoză mai grosiere, evaluative. Dacă se efectuează pentru a justifica achiziționarea anumitor bunuri pentru luna următoare, atunci ar trebui utilizate metode mai precise.

Procesul de elaborare a unei previziuni constă în efectuarea de calcule, urmate de ajustarea rezultatelor acestora la un nivel calitativ și profesional.

Estimarea preciziei prognozate se realizează prin calcularea posibilelor erori ale acesteia. Prin urmare, rezultatele prognozei sunt date aproape întotdeauna sub formă de intervale. Previziunile pieței sunt clasificate în funcție de mai multe criterii.

În funcție de termenul de plumb, se disting următoarele: prognoze pe termen scurt (de la câteva zile la 2 ani); prognoze pe termen mediu (de la 2 la 7 ani); prognozele pe termen lung (peste 7 ani). Bineînțeles, acestea diferă nu numai în ceea ce privește timpul de plumb, ci și în ceea ce privește nivelul de detaliu și metodele de prognoză utilizate.

Previziunile pieței se disting prin caracteristicile produsului: un produs specific, tipuri de bunuri, un grup de produse, un complex de bunuri, toate bunurile.

La nivel regional, se fac prognoze de piață pentru: consumatori specifici, regiuni administrative, regiuni mari, o țară, lumea.

Conform esenței metodelor utilizate, se disting grupuri de prognoze, a căror bază este: extrapolarea unui număr de dinamici; interpolare a unei serii de dinamici - găsirea membrilor lipsă a unei serii dinamice în cadrul acesteia; coeficienți de elasticitate a cererii; modelarea structurală este un tabel statistic care conține o grupare de consumatori în funcție de caracteristica cea mai esențială, în care structura consumului de bunuri este dată pentru fiecare grup. Revizuirea expertului. Această metodă este utilizată pe piețele pentru produse noi atunci când informațiile de bază nu au fost încă formate sau pe piețele pentru produsele tradiționale care perioadă lungă de timp nu au fost anchetați. Se bazează pe un sondaj de experți - specialiști suficient de competenți; modelarea economică și matematică.

Rezultatele analizei indicatorilor preziți ai conjuncturii pieței în combinație cu raportarea și datele planificate fac posibilă elaborarea în prealabil a măsurilor care vizează dezvoltarea proceselor pozitive, eliminarea celor existente și prevenirea posibilelor dezechilibre și pot fi furnizate sub forma a diverselor documente analitice.

· Prezentare generală sau raport. Documentul principal cu indicatori generalizați ai pieței, bunurile de consum. Se analizează dinamica indicatorilor economici și sectoriali generali, conditii speciale conjunctură. Se efectuează o retrospectivă și se face o prognoză a indicatorilor pieței, sunt evidențiate cele mai caracteristice tendințe și se relevă relația dintre conjunctura piețelor individuale.

· Prezentare tematică (problemă sau produs) a situației pieței. Documente care reflectă specificul unei situații specifice sau al unei piețe separate. Sunt identificate cele mai urgente probleme, tipice pentru o serie de produse, sau problema unei piețe specifice de produse.

· Informații de piață operaționale (de semnal). Un document care conține informații operaționale, care este un fel de „semnal” despre anumite procese din mediul de piață. Principalele surse informații operaționale sunt date de la corespondenți comerciali, anchete ale populației, evaluări ale experților specialiști.

Cercetare de piata piata imobiliara

Marketingul rămâne unul dintre cele mai populare moduri de a genera venituri suplimentare. În ceea ce privește promovarea marketingului, unul dintre cele mai dificile segmente de piață este imobiliarul. Motivele dificultăților legate de utilizarea instrumentelor de marketing sunt o serie întreagă de probleme, de la specificul vânzării de bunuri și servicii scumpe de utilizare durabilă și până la concurența ridicată pe segmentul vânzărilor. În zilele noastre, este relevant să se utilizeze o abordare „creativă”, non-standard, în promovare, sunt utilizate evenimente care nu numai că pot genera un flux, ci, de exemplu, pot poziționa un proiect. De asemenea, evenimentele promoționale, sponsorizarea și vânzarea de oportunități de publicitate sunt încă eficiente.

Pe piața de vânzări imobiliare de astăzi, într-un grad sau altul, toți vânzătorii utilizează patru componente importante ale promovării competente a produselor:

1) informarea clientului despre ofertă;

2) formarea unei înțelegeri a propunerii;

3) implicarea clienților;

4) construirea încrederii în vânzător

Este adevărat, o abordare integrată de marketing bazată pe elaborarea tuturor componentelor nu este observată în majoritatea covârșitoare a cazurilor. Dar ceea ce este întotdeauna prezent este același tip de module publicitare cu fațadele obiectului vândut, caracteristicile acestuia și suprafața tăiată în acesta pentru vânzare și informatii de contact vanzatorul.

Astăzi, marketingul pe piața imobiliară încearcă să transmită clientului aceleași valori, folosește aceleași mesaje: frumusețea arhitecturii, vederea din fereastră, infrastructura obiectului etc. Pentru a avea succes, astăzi comercializarea pieței imobiliare necesită o atitudine atentă față de produs, o marcă clară de arhitectură și beneficii pentru client (ceea ce face un produs util și interesant pentru producător, produsul este profitabil, interesant și util cumpărătorului, numai atunci se va putea vorbi despre anumite opțiuni de promovare. „Răspunsuri” clare la întrebările viitorilor clienți - acest lucru distinge abordarea de marketing de abordarea de producție. Analiza marketingului market include următoarele sarcini:

Descrierea obiectului promovat (serviciu)

Descrierea limitelor locației (micro zonă)

Studiul ofertei de obiecte analogice

Studiul prognozei economice pentru microdistrict

Studiul entităților de piață (concurenți)

Studiul cererii efective

Prognozarea volumului vânzărilor la diverse costuri publicitare

Comercializarea bunurilor imobiliare ca tip de produs implică organizarea și implementarea măsurilor de creștere a atractivității unei proprietăți în ochii grupului țintă pentru care este destinat după punere în funcțiune. A furniza publicitate eficientă imobiliare în condiții moderne nu este în mod clar suficient de un set standard de activități de marketing. Mai mult, cu o abordare profesională, marketingul este utilizat încă de la începutul lucrărilor de creare a obiectelor imobiliare și continuă pe tot parcursul ciclului de viață al obiectului.

Imobilul este o categorie specială de bunuri și principala sa caracteristică este cererea sa. Cererea, de regulă, depășește întotdeauna oferta, motiv pentru care proprietatea imobiliară are întotdeauna valoare. Se poate părea că nu sunt necesare mișcări speciale de marketing originale pentru promovare în acest caz. Cu toate acestea, situația se schimbă radical dacă efectuați o segmentare elementară a pieței imobiliare și o priviți din interior. Fiecare sector, indiferent dacă este un apartament într-o clădire cu panouri standard, într-o clădire înaltă, o casă la țară, o casă de oraș sau un penthouse planificat individual, are propriile prețuri și propria concurență și cerințele pentru calitatea instrumentelor de marketing , în ciuda prosperității aparente, cresc în fiecare zi.

Sarcina de marketing a unui vânzător de imobile nu diferă de algoritmul oricărei alte campanii de marketing. Este necesar să se determine cum vede obiectul potențial cumpărătorși încercați să implementați această viziune în proiect cât mai exact posibil. Desigur, domeniul creativității este imens, există o mulțime de idei și algoritmi pentru rezolvarea problemelor, dar este necesar să se determine exact opțiunea care va duce la succes garantatși va crește numărul vânzărilor.

Situația de pe piața imobiliară contribuie la îmbunătățirea marketingului și obligă constructorii, dezvoltatorii, agenții imobiliari să fie din ce în ce mai inventivi în metodele de implementare a proiectelor lor. Orice companie care își desfășoară activitatea pe piața imobiliară încearcă în mod activ să atragă cumpărătorii de la concurenții săi, folosind cele mai noi tehnologii de publicitate și noi abordări pentru a rezolva chiar și cele mai simple probleme. De exemplu, pentru o prezentare profitabilă a unui complex rezidențial, este mai bine să folosiți fotografia aeriană - acest lucru vă va permite să vedeți noul trimestru dintr-o vedere de pasăre, pentru a evalua într-un mod diferit nu numai aspect, dar și infrastructurile zonei. Concurența necesită nu numai optimizarea maximă a publicității imobiliare, ci și crearea de idei din ce în ce mai creative care sunt mai eficiente în influențarea publicului țintă.

În acest sens, brandingul și relațiile publice (PR) devin instrumente din ce în ce mai importante în marketingul imobiliar.

Tehnologiile progresive de branding și denumire permit crearea de noi companii-mărci și proiecte de marcă. Multe companii fac cercetări serioase pentru a crea și promova un nume de marcă, identitate corporativă, slogan, logo, compilare carte de marcă, prezentare și suveniruri... Pentru a valorifica și atrage investitori, se lucrează serios la rebranding, redenumire și restilizare nu numai pentru a promova companii imobiliare, de construcții, de dezvoltare, ci și pentru a promova proiecte individuale.

Branding și denumire complexe rezidențiale, centrele comerciale și de afaceri, precum și casele individuale este un atribut aproape obligatoriu al promovării și promovării vânzărilor în industria imobiliară. Un nume de marcă bun pentru o proprietate nu numai că are un impact semnificativ asupra vânzărilor, dar facilitează și comunicarea vânzătorilor și cumpărătorilor. Obiectele noi nu primesc imediat adresele lor permanente și, uneori, chiar și în timpul construcției, numerotarea caselor se schimbă. Numele de marcă original permite agenției imobiliare să înceapă chiar de la începutul construcției companie de publicitate cu privire la vânzare și evitați neînțelegerile cu potențialii cumpărători.

Piața imobiliară este o sferă de activitate economică foarte intensă din punct de vedere financiar, prin urmare, publicitatea imobiliară devine mai eficientă nu numai datorită componentei de branding, ci și datorită elementului de reputație al PR (Relații publice). Atributele reputaționale ale mărcilor, soluțiile creative și relațiile de încredere sunt implicate activ în promovarea obiectelor imobiliare. Dintre direcțiile PR, relațiile cu investitorii (IR - Relații de investiții) și relațiile cu structurile guvernamentale (GR - Relațiile guvernamentale) nu au o importanță mică. Multe și multe companii de dezvoltare de dimensiuni medii lucrează activ cu mari investitori și agenții guvernamentale, ceea ce este foarte important pentru influențarea fluxurilor financiare federale și regionale.

PR-ul creativ are o mare importanță pentru publicitatea imobiliară. Cu toate acestea, creativitatea este valoroasă doar dacă te ajută să vinzi. Chiar și cel mai mult idei originale, strategiile, modelele divin frumoase vor fi inutile dacă nu corespund situației pieței și caracteristicilor psihografice ale publicului țintă. Și, dimpotrivă, o reclamă publicitară care transmite cel mai complet, emoțional și convingător un mesaj publicitar către un consumator, economisește semnificativ bani în publicitate.

Utilizarea tehnologiilor moderne de marketing de către operatorii pieței imobiliare a dus la apariția unei game de servicii furnizate de firmele imobiliare. Lărgimea gamei de servicii, indiferent dacă este vorba de procesarea legală a tranzacțiilor, evaluarea imobiliară, tranzacții cu valori mobiliare sau dezvoltare proiecte de investiții iar sistemele de management depind de strategia și specializarea agentului imobiliar. Alături de companii extrem de specializate, există și cele care caută să își diversifice în mod constant activitățile.

Multe dintre aceste companii au departamente și departamente de marketing dedicate. Ei dezvoltă concepte publicitare pentru obiecte imobiliare și studiază publicul țintă, determinând comunicările de marketing optime pentru implementarea campaniilor publicitare.

Publicitatea imobiliară constă din două părți - crearea unui material creativ și plasarea acestuia pe suporturi publicitare. Cei mai eficienți operatori de publicitate imobiliară sunt televiziunea, publicitate in aer liber, presa scrisă și internetul.

Realizarea obiectivelor publicitare obligă toate diviziunile structurale ale întreprinderii să acționeze împreună. La elaborarea unui plan de publicitate, se disting obiectivele principale și secundare. Scopul principal trebuie formulat în scris, astfel încât, dacă este necesar, să fie clarificat treptat, evitând greșelile. Fără un obiectiv clar stabilit, este imposibil să desfășurați cu succes activități publicitare și să determinați cu exactitate rezultatul acestuia. Scopul activităților promoționale poate fi pe termen scurt, pe termen mediu și pe termen lung. Definirea unui obiectiv necesită mult timp, este complexă și aproape întotdeauna nu este complet realizabilă. Scopul stabilit trebuie să fie real, realizabil într-un anumit interval de timp și prin anumite mijloace. Stabilirea obiectivelor elimină erorile în crearea și distribuirea suporturilor publicitare. Este un punct de referință pentru fiecare interpret, deschide sfera necesară inițiativei sale creative. În funcție de cerere și ofertă, planul prevede activități promoționale pentru un anumit produs sau serviciu.

În țările dezvoltate, firmele își planifică activitățile promoționale după ce își dezvoltă bugetul anual. O gamă largă de servicii de publicitate de la diverse agenții și firme vă permite să realizați aproape orice intenție în acest domeniu. Din păcate, acest formular nu este întotdeauna acceptabil pentru Antreprenori ruși, deoarece în întreprinderile mici, planificarea bugetului anual nu este întotdeauna posibilă din cauza instabilității situației economice și a modificărilor constante ale legilor și impozitelor. În plus, există dificultăți în producerea și plasarea reclamelor. În acest sens, este recomandabil să efectuați planificarea publicității în patru etape.

În prima etapă, se recomandă implicarea șefilor principalelor divizii în elaborarea unui plan de publicitate cu participarea directă a unui reprezentant al departamentului de publicitate, dacă este cazul. În primul rând, se stabilește o listă de bunuri sau servicii care necesită publicitate.

În cea de-a doua etapă a planificării, pentru fiecare produs sau serviciu, sunt determinate tipurile de obiective publicitare, precum și media și momentul publicității în acestea. În același timp, este necesar să se ia în considerare posibilitatea producerii de materiale publicitare suplimentare pentru acest eveniment. Este recomandabil să definiți mai multe opțiuni pentru publicitate în mass-media (principal și mai multe de rezervă). Apoi, departamentului de publicitate sau specialistului în publicitate i se încredințează pregătirea informațiilor despre publicații, mass-media, volumul aproximativ al mesajelor, costul acestora și timpii de distribuție. Pe baza informațiilor primite, se specifică publicații specifice, mijloace media, calendarul lansării mesajelor publicitare, se calculează costurile acestora. Toată munca efectuată vă permite să formați un proiect de plan de publicitate.

În a treia etapă sunt determinate dimensiunile reale Bani care poate fi folosit pentru publicitate. În funcție de fondurile alocate, proiectul de plan este ajustat. Dacă nu sunt alocate suficiente fonduri, atunci în plan puteți modifica frecvența publicității, reduceți zona de publicare sau modificați ediția, ora de difuzare a mesajului publicitar etc.

La a patra etapă a planificării, se realizează coordonarea finală a nevoii de publicitate cu oportunități reale pentru o anumită perioadă (trimestru, an). Este mai bine să dezvolți un plan pentru anul acesta, deoarece oferă o idee clară a nevoilor companiei în publicitate, joacă un rol pozitiv în primirea de propuneri de plasare a publicității din media sau comitetele de expoziție. În acest caz, este nevoie de un timp minim pentru a evalua necesitatea promovării propuse. Dacă o întreprindere nu a dezvoltat un plan de publicitate, atunci, de regulă, se face selecția aleatorie și plasarea aleatorie a publicității, ceea ce reduce eficacitatea acesteia și crește costurile publicitare.

Obiectivele RC pot fi foarte diverse:

¨ introducerea pe piață a bunurilor și serviciilor noi;

¨ stimularea vânzării de bunuri sau creșterea volumului vânzărilor de servicii;

¨ trecerea cererii de la unele bunuri (servicii) la altele;

¨ crearea unei imagini favorabile a întreprinderii (firmei) și a bunurilor;

¨ asigurarea stabilității ideilor cumpărătorilor și partenerilor despre un produs sau o întreprindere (firmă).

Durata campaniei depinde de obiectiv, de caracteristicile obiectului promovat și de amploarea campaniei. Dezvoltare a campanie publicitara include:

1. Analiza situației

¨ scurta descriere starea actuală a mărfurilor

¨ scurtă descriere a piețelor țintă

¨ obiectivele activității pieței

¨ ce dorim să realizăm în legătură cu conștientizarea consumatorilor

a) Conceptul produsului (ansamblul calităților utile ale produsului din punctul de vedere al consumatorului)

Gradul și tipul de implicare

b) Publicul vizat

Principal

Secundar

c) Mass-media (mass-media)

Tradițional (principiile de lucru cu mass-media, caracteristicile mass-media selectate)

Elemente de conținut

motto și text (structură, argumentare, imagine)

Elemente de artă

vizual (în reclame, videoclipuri, puncte de vânzare)

Comercializarea imobiliară este una dintre metodele de promovare și implică organizarea de afișaje la instalație, precum și metode de vizualizare a avantajelor acesteia, începând cu atracția vizuală a facilității. Pentru a crea o experiență pozitivă pentru client potențial sunt create modele demo ale obiectului, planuri de etaj, modele interactive de cameră. Prospecte, broșuri, prezentări video conțin caracteristicile specifice ale obiectului, o descriere a avantajelor sale competitive, condițiile comerciale și toate informațiile necesare pentru brokeri și cumpărători. Aceste materiale publicitare au un singur stil, logo, o temă comună și creează o imagine pozitivă a obiectului și a vânzătorului său.

Utilizarea eficientă și complexă a diferitelor activități de marketing, inclusiv PR, publicitate imobiliară și merchandising, vă permite să obțineți rezultate semnificative în dezvoltarea și implementarea proiectului. O abordare integrată a marketingului imobiliar se concentrează nu numai pe vânzare profitabilă bunuri, dar are și scopul de a îmbunătăți cultura consumatorului, nivelul său de cunoștințe despre obiect și oferă clientului un confort psihologic sporit atunci când face o tranzacție. Acestea sunt principalele perspective pentru dezvoltarea marketingului imobiliar.

În prezent, piața imobiliară din Rusia se dezvoltă destul de rapid. Activitatea investițională în construcțiile urbane este în creștere. Cercetările pe piața imobiliară bazate pe utilizarea de noi forme de gestionare în sectorul municipal al economiei au o valoare reală. Cu toate acestea, analiza materialului de fapt este valoroasă atunci când se bazează pe abordări științifice și metodologice care reflectă specificul fenomenului studiat.

În acest sens, înțelegerea studiului pieței imobiliare implică, în primul rând, o analiză țintită a pieței pentru a identifica tendințele în dezvoltarea acesteia, atât în ​​general, cât și pe segmente individuale. Diagrama bloc generală a cercetării pieței imobiliare este prezentată în Fig. 19.

Etapa 1 se realizează alegând una dintre opțiunile pentru obiective:

• 1. Cercetarea în aspectele naționale și regionale în ansamblu sau pe segmente individuale (obiective pe termen lung). În acest caz, sunt rezolvate următoarele sarcini:
  • a) determinarea dinamicii cererii și ofertei pe piață, prognozarea prețurilor (inclusiv pe tipuri, tipuri de imobile și forme de producție);
  • b) evaluarea riscurilor investițiilor în imobiliare și a rentabilității în comparație cu diferite opțiuni de investiții;
  • c) evaluarea eficienței comparative a investițiilor.
• 2. Luarea unei decizii în cunoștință de cauză legate de o anumită facilitate sau proiect (obiective pe termen scurt), care include:
  • a) luarea deciziilor cu privire la investițiile în imobiliare;
  • b) formarea unei politici de prețuri sau chirie;
  • c) luarea deciziilor privind vânzarea / cumpărarea de imobile.

Aceste două componente ale scenei sunt interconectate. A doua sarcină în legătură cu un anumit obiect imobiliar nu poate fi realizată fără cercetarea tendințelor generale în dezvoltarea pieței imobiliare.

În etapa 2, este selectată una dintre metodele de cercetare de piață (în funcție de obiectivul ales în etapa 1), care include:

• a) monitorizarea pieței imobiliare (monitorizarea continuă pe termen lung a pieței cu o acoperire largă a parametrilor monitorizați);
• b) un studiu unic al tendințelor de stat și de dezvoltare ale pieței imobiliare. Colectarea informațiilor se efectuează în conformitate cu următorii parametri:
  • - nivelul prețurilor pentru diferite tipuri de obiecte imobiliare;
  • - nivelul chiriei;
  • - numărul, structura și dinamica tranzacțiilor imobiliare;
  • - perioada de expunere a obiectelor pe piața imobiliară;
  • - nivelul costurilor pentru construcții noi, reconstrucție, modernizare;
  • - valoarea costurilor tranzacțiilor cu proprietăți imobiliare;
  • - numărul facilităților în construcție, scopul și tipurile acestora.

Segmentarea (etapa 3) se referă la divizarea pieței imobiliare în segmente care diferă în parametrii și grupurile de consumatori. Piața imobiliară este extrem de eterogenă, fiecare segment „reacționând” la același impact în moduri diferite. Analizând piața în ansamblu, puteți obține doar situația generală, cu toate acestea, în același timp, crește probabilitatea ca detaliile importante și tendințele particulare pentru un anumit segment din imaginea generală să fie pur și simplu nivelate și acest lucru poate atrage greșeli grave. în planificarea ulterioară.

Pentru a înțelege în detaliu toate complexitățile participanților la piață, pentru a determina gradul de influență reciprocă a acestora, precum și pentru a afla reacțiile la influențe pe piață din exterior (din mediul extern în raport cu piața), este necesar să se recurgă nu numai la analiza pieței „în general”, ci la analiza unui segment individual sau a unui grup de segmente. Etapa de segmentare constă în mai multe procese: formarea criteriilor, alegerea unei metode și implementarea segmentării pieței, interpretarea segmentelor obținute, selectarea segmentelor de piață țintă.

O condiție prealabilă pentru segmentare este eterogenitatea așteptărilor și a stărilor clienților. Pentru segmentarea pieței imobiliare, principalele criterii sunt:

• - caracteristici geografice;
• - caracteristici fizice;
• - scopul funcțional;
• - caracteristici demografice;
• - criteriul socio-economic;
• - un complex de trăsături (criterii obiective generale).

Un segment de piață este un grup mare de participanți pe piață identificat prin anumite caracteristici, având o caracteristică comună, de exemplu, persoanele care doresc să-și îmbunătățească condițiile de viață în viitorul apropiat prin achiziționarea unui apartament în proprietate într-o casă de tip panou. În acest caz, atunci când se elaborează o politică de marketing pentru o companie care operează în domeniul locuințelor tip panou, ar fi inadecvat să se dezvolte un pachet de propuneri pentru fiecare cumpărător individual de apartamente, în funcție de nevoile sale, puterea de cumpărare, regiunea de reședință, obiceiurile și priorități. În acest caz, este de preferat să evidențiați mai multe segmente generale ale pieței de consum, concentrându-vă eforturile de marketing pe ele. Aici este extrem de important să selectați corect aceste segmente și să le analizați caracteristicile. În caz contrar, eforturile de marketing vor fi împrăștiate pe piața imobiliară și nu vor aduce efectul scontat, sau un anumit segment va fi „ratat”, iar odată cu acesta, profiturile vor fi ratate.

O nișă este un grup mai restrâns de cumpărători ale căror nevoi sunt satisfăcute insuficient de concurenții companiei. Pentru a evidenția o nișă, este suficient să împărțiți segmentul în componente mai mici și să definiți un grup de cumpărători care sunt uniți de dorința de a primi o combinație specială de beneficii. De exemplu, segmentul de persoane care doresc să-și îmbunătățească condițiile de viață în viitorul apropiat prin achiziționarea unui apartament în proprietatea unei case de tip panou poate include cei care doresc să cumpere un apartament în zone de dezvoltare în masă și cei care ar prefera o zona locuită. Deoarece segmentele de piață sunt suficient de mari, acestea sunt ușor identificabile de către companiile concurente. La rândul lor, nișele sunt mult mai mici decât segmentele de piață, ceea ce înseamnă că intensitatea concurenței în ele este mai mică. Companiile de servicii de nișă sunt de obicei bine informate despre nevoile clienților și se străduiesc să le satisfacă mai bine, știind că consumatorii vor fi mai dispuși să plătească bani pentru această înțelegere.

În unele cazuri, la ultimele niveluri de segmentare a pieței, fiecare client este tratat ca un segment separat. Această situație este deosebit de tipică pentru piața imobiliară de elită. Înțelegerea de la ce se ghidează o anumită persoană atunci când alege un apartament în valoare de mai mult de jumătate de milion de dolari este la fel de importantă pentru o firmă care lucrează cu locuințe de elită, precum este determinarea nevoilor din segmentul de locuințe cu panou.

Poziționarea (etapa 4) se efectuează pentru a atribui o proprietate unui anumit segment de piață, precum și pentru a determina competitivitatea obiectului din cadrul segmentului (desemnat în etapa 3). Factorii de poziționare pot fi:

• - uzura fizică și morală a unei proprietăți separate;
• - „imaginea” proprietății;
• - calitatea și imaginea locației obiectului;
• - raportul preț-calitate al proprietății;
• - un serviciu oferit clienților de la o companie care operează pe piața imobiliară;
• - raportul factorilor de mai sus.

Determinarea capacității pieței (etapa 5) este determinarea numărului posibil al unui anumit tip de imobil care poate fi consumat pe piață într-un anumit timp, la un anumit nivel și raport de preț. În orice moment dat, piața imobiliară are o certitudine cantitativă și calitativă.

Există două niveluri ale capacității pieței: potențială și reală. Calculul capacității pieței imobiliare are o definire spațială și temporală.

Principalele surse de informații despre caracteristicile viitoare ale pieței imobiliare sunt:

• - apel la experiența perioadelor de timp anterioare și a intuiției (întrebări);
• - extrapolarea tendințelor, proceselor, ale căror modele de dezvoltare în trecut și prezent sunt bine cunoscute (extrapolare);
• - modelarea procesului investigat, reflectând tendințele așteptate ale dezvoltării sale (modelare analitică).

Pasul 1: stabilirea limitelor fixe ale pieței și identificarea segmentului analizat. Se desfășoară în același mod ca etapa 3.

Pasul 2: analizați factorii de cerere și ofertă care afectează piața imobiliară. Analiza factorilor care afectează piața imobiliară se realizează utilizând construcția curbei Parreto, care se numește „os de pește”. În general, spațiul factorial poate fi reprezentat după cum urmează (Fig. 21).

Orez. 21. Relații cauzale între factorii care afectează piața imobiliară: 1 - factori de reglementare de stat a pieței imobiliare: 1.1 - reguli reglementarea tranzacțiilor de cumpărare și vânzare a imobilelor; 1.2 - legislația fiscală care reglementează tranzacțiile imobiliare; 1.3 - anumite reglementări care limitează tranzacțiile imobiliare la nivel regional. 2 - situația economică generală: 2.1 - producția de venituri naționale; 2.2 - volum productie industriala; 2.3 - ocuparea forței de muncă a populației apte de muncă; 2.4 - rata rentabilității Bunuri financiare; 2.5 - balanța de plăți a țării; 2.6 - starea balanței comerciale; 2.7 - intrări de capital; 2.8 - ieșiri de capital; 2.9 - creșterea veniturilor populației; 2.10 - indicele prețurilor de consum. 3 - situația economică și activitatea de investiții la nivel regional: 3.1 - dezvoltare economică regiune; 3.2 - diversificarea ocupării forței de muncă a populației apte de muncă; 3.3 - perspectivele economice pentru dezvoltarea regiunii; 3.4 - fluxurile de capital către regiune; 3.5 - ieșiri de capital din regiune. 4 - situația socială din regiune: 4.1 - posibilitatea de greve și ciocniri interetnice; 4.2 - relația cu capitalul privat; 4.3 - atitudine față de capitalul străin; 4.4 - stabilitatea politicii administrației regionale; 4.5 - nivelul șomajului în regiune; 4.6 - popularitatea politicii urmate de administrația regiunii. 5 - condițiile naturale din regiune: 5.1 - situația ecologică din regiune; 5.2 - prezența unei infrastructuri dezvoltate.

Pasul 3: studiați potențialul economic al pieței și perspectivele de dezvoltare a acesteia. Se determină valoarea cantitativă posibilă a obiectelor imobiliare de pe piață ca marfă. Analiza ar trebui să ia în considerare următorii factori:

• - gradul de coincidență și diferență între condițiile locale și situațiile economice generale;
• - informații despre tranzacțiile imobiliare și începutul construcției noi;
• - date privind producția de căldură și electricitate;
• - diversificarea în domeniul ocupării forței de muncă și al veniturilor populației din regiune, perspectivele de schimbare a indicatorilor indicați;
• - consolidarea (slăbirea) cererii pentru tipuri specifice de imobile;
• - fluctuațiile ciclice ale activității comerciale (determinarea stării regiunii).

Pasul 4: analizați volumul pieței imobiliare. Se determină numărul obiectelor pe care consumatorii (cumpărători, chiriași) nu numai că le doresc, dar le pot cumpăra și pe piața imobiliară pentru o anumită perioadă. Aceasta ia în considerare indicatori precum:

• - modificări ale locurilor de muncă și ale veniturilor populației;
• - dinamica formării și dezintegrării familiilor;
• - Oportunități și condiții financiare pentru obținerea de împrumuturi pentru achiziționarea de locuințe;
• - nivelul prețurilor locuințelor;
• - suma cheltuielilor pentru întreținerea locuințelor;
• - așteptările populației pentru modificări de prețuri, impozite, inflație etc.

Pasul 5: cercetarea ofertei existente și proiectate pe piața imobiliară (determinarea cotei posibile a pieței imobiliare). Se determină numărul obiectelor care pot fi puse pe piață pentru vânzare sau închiriere pentru o anumită perioadă. Următorii factori sunt studiați:

• - disponibilitatea terenurilor pentru dezvoltare (care, la rândul său, este determinată de capacitățile fizice - prezența terenurilor nedezvoltate care se potrivesc dezvoltatorilor; circumstanțe administrative - complexitatea și durata procedurii pentru obținerea autorizației de construire și performanța economică- forma de proprietate și prețul terenului);
• - prețuri pentru lucrări contractuale;
• - eficiența tehnologiilor de construcție aplicate;
• - nivelul concurenței pe piața imobiliară;
• - disponibilitatea surselor de finanțare (în termeni de volume, mecanisme de atragere a finanțelor);
• - așteptările dezvoltatorilor cu privire la cerere, ofertă și concurență pe piață;
• - propuneri pentru imobiliare noi pe un anumit segment al pieței regionale, rata imobilelor vacante pe această piață;
• - nivelul de ocupare și capacitatea de plată a populației din regiune și perspectivele de schimbare a acestor indicatori;
• - informații despre vânzări comparabile;
• - nivelul schimbărilor în situația de mediu, infrastructură;
• - așteptările populației cu privire la nivelul veniturilor lor, ocuparea forței de muncă etc;
• - tendințe și perspective pentru dezvoltarea pieței imobiliare.

Pasul 6: calcularea capacității de piață a unui anumit tip de imobil (compararea factorilor care afectează în mod direct nivelul cererii și ofertei).

Pentru imobilele rezidențiale, capacitatea de piață a unui anumit tip de imobil (imobil închiriat) se calculează utilizând formula:

Pentru alte tipuri de proprietăți imobiliare și forme de proprietate, se efectuează un calcul similar.

Rezultatul cercetării pieței imobiliare este o analiză SWOT a unui anumit tip de imobil (etapa 6).

Metodologia SWOT (forță - forță, slăbiciune - slăbiciune, oportunități - oportunități, amenințări - amenințări) implică mai întâi identificarea punctelor tari și a punctelor slabe, precum și a pericolelor și oportunităților unui anumit tip de imobil. După aceea, se stabilesc lanțuri de conexiuni între ele, care pot fi folosite ulterior pentru a forma o strategie pe piața imobiliară.

Principalele caracteristici care pot fi utilizate pentru a compila o listă de puncte tari, puncte slabe, pericole și oportunități ale unui anumit tip de proprietate sunt:

• - localizare (localizare geografică);
• - conditii de mediu;
• - disponibilitatea facilităților (diferite tipuri de transport, căi de acces, ieșiri etc.);
• - propunerea necesarului servicii aditionale(magazine, școli, Săli de sport etc.);
• - reputația (imaginea) locului (absența locurilor dăunătoare mediului, halde etc.).

Apoi se întocmește o matrice SWOT, pe baza căreia se stabilesc legături între puteri și puncte slabe, pericolele și oportunitățile imobilelor pentru justificarea și selectarea strategiilor de piață adecvate (Tabelul 3).

Astfel, studiul pieței imobiliare constă în 6 etape corelate și complementare, fiecare dintre acestea putând fi realizat independent de celelalte.

Tabelul 3

SWOT - analiza imobiliară comercială

Puncte tari	Strategie / acțiuni necesare
1. O gamă largă de opțiuni pentru dezvoltarea obiectelor imobiliare (centre comerciale și de birouri, depozite etc.) 2. Capacitatea de a atrage resurse de investiții pentru implementarea proiectelor de dezvoltare imobiliară 3. Departament de marketing profesional și structurat care îndeplinește funcțiile de analiză a pieței și promovare a obiectelor imobiliare către consumatori (proprietari) 4. Reputația afacerii cu clienții și partenerii de afaceri	1. Capacitatea de a gestiona proprietăți imobiliare în toate etapele ciclului său de viață, inclusiv construcția și exploatarea 2. Politica flexibilă de închiriere și disponibilitatea angajaților pentru clientela interesată 3. Construcția și întreținerea imobilelor cu un raport optim preț / calitate 4. Renovarea la timp a imobilelor pentru a preveni decapitalizarea acestora
Puncte slabe	Strategie / acțiuni necesare (strategie / acțiune necesară)
1. Scăderea activității pe piețele imobiliare comerciale 2. Afaceri subdezvoltate ale companiilor private care operează imobiliare	1. Diversificarea afacerilor, dezvoltarea de noi segmente ale pieței imobiliare 2. Crearea unui sistem de case de locațiune (locuințe de elită care urmează să fie închiriate)
Oportunități	Strategie / acțiuni necesare (strategie / acțiune necesară)
1. Atractivitatea investițională a imobilelor în condiții de inflație semnificativă 2. Proiecte speciale pentru structuri cu un buget independent mare 3. Proiecte comune cu administrația orașului pentru gestionarea bunurilor imobile municipale (bazate pe un trust)	1. Activitate activă pentru identificarea și formarea de noi surse de investiții în imobiliare profitabile 2. Studiul piețelor imobiliare din alte regiuni ale țării 3. Dezvoltarea logisticii dezvoltare eficientă obiecte imobiliare
Amenințări	Strategie / acțiuni necesare (strategie / acțiune necesară)
1. Instabilitate politică 2. Creșterea inflației 3. Acumularea neplăților (inclusiv pentru chirie) 4. Bugete dezechilibrate orașe și regiuni	1. Prognoza și prevenirea posibilelor modificări 2. Minimizarea riscului financiar. 3. Creșterea rentabilității din utilizarea obiectelor imobiliare 4. Crearea unei structuri raționale a unui portofoliu de proprietăți imobiliare profitabile

Termenul „marketing” (în engleză „marketing”) constă din cuvântul „market” care înseamnă „piață” și finalul activ „ing”, care vă permite să traduceți literalmente marketing prin „ activitatea pieței„Sau„ activități pe piață ”. Cercetarea de marketing este una dintre funcțiile fundamentale ale marketingului. Cercetarea de marketing este identificarea sistematică și obiectivă, colectarea, analiza, diseminarea și utilizarea informațiilor pentru a îmbunătăți eficiența identificării și rezolvării problemelor de marketing (oportunități).

Cercetarea de marketing este preocupată de luarea deciziilor cu privire la toate aspectele activităților de marketing. Cercetarea vizează studierea mediului intern și extern al organizației. Baza pentru clasificarea cercetărilor de marketing ale mediului extern este împărțirea lor pe obiecte de cercetare în obiective și de piață. Cercetări de marketing direcționate (cercetări ale consumatorilor, bunurilor, concurenților etc.) sunt efectuate pentru a rezolva orice sarcini specifice ale organizației, de exemplu, pentru a evidenția segmentul de piață țintă. Cercetarea pieței este efectuată pentru a studia principalii parametri ai pieței, care, la rândul lor, sunt caracterizați printr-un sistem cantitativ și indicatori de calitate(Tabelul 1).

Tabelul 1 - Principalele direcții de cercetare de piață

Sfârșitul tabelului 1

Studiază propunerea	studiul volumului, structurii și dinamicii aprovizionării; cercetarea potențialului de producție și aprovizionare cu materii prime; studiul elasticității aprovizionării
Studierea prețurilor	cercetarea nivelului prețurilor predominante pe piață; studiul dinamicii prețurilor pe o anumită perioadă de timp; cercetarea principalelor tendințe de preț
Cercetare de piață	studiul situației de pe piață sub influența următorilor factori de formare a conjuncturii: oferta de bunuri, cererea de bunuri, echilibrul pieței, scara pieței etc.
Studierea proceselor care au loc pe piață	cercetarea caracteristicilor pieței, tendințele activității comerciale, capacitatea pieței și cota companiei în aceasta, studiul condițiilor pieței etc.

În contextul redresării din criza economică globală, problemele legate de studiul pieței imobiliare, fiind una dintre cele mai afectate de condițiile actuale, devin din ce în ce mai urgente. În acest caz, este necesar să începeți cu definiția imobilului, ca atare, și să luați în considerare caracteristicile pieței în studiu.

Luați în considerare înțelegerea modernă a imobilelor din Rusia și particularitățile interpretării sale. Codul civil al Federației Ruse acționează ca bază primară pentru definirea bunurilor imobile, care clasifică următoarele obiecte ca lucruri imobile (imobiliare, imobiliare) (Tabelul 2):

Tabelul 2 - Compoziția obiectelor imobiliare în conformitate cu Codul civil al Federației Ruse

Obiecte individuale	Obiecte complexe
Teren	Întreprinderea în ansamblu este ca. Complex imobiliar inclusiv: teren, clădiri și structuri, inventar și echipamente, materii prime și produse,
Parcele și fondurile subsolului
Tot ceea ce este ferm legat de teren, inclusiv: clădiri și structuri, obiecte de construcție în desfășurare
Echivalat cu obiectul imobiliar înregistrare de stat: aeronave și nave,	Cereri și datorii, drepturi la desemnări care individualizează întreprinderea, produsele, lucrările și serviciile acesteia,

Sfârșitul tabelului 2

Compilat de

În această lucrare, considerăm proprietățile imobiliare nu din punctul de vedere al legislației, ci conform definiției adoptate în literatura profesională de economie și marketing - acestea sunt parcele de terenuri și tot ceea ce este strâns legat de acestea, a căror mișcare este nu este posibil fără distrugerea sau pierderea funcțiilor lor. Pe baza acestei definiții, proprietatea imobiliară, bazată pe originea sa, este subdivizată în general în: obiecte artificiale (clădiri), care includ imobile rezidențiale, comerciale și necomerciale; natural (natural), care se referă la pământ.

Luați în considerare această diviziune a imobilelor (tabelul 3).

Tabelul 3 - Clasificarea obiectelor imobiliare

Imobiliare	Obiecte imobiliare
Proprietăți rezidențiale	Clădire de apartamente; Apartamente și camere; Case și cabane individuale; Case la țară, căsuțe de vară etc.
Proprietate comerciala	Locale comerciale; Camere de birou; Restaurante, hoteluri, etc; Locale industriale; Depozite etc.
Proprietate publică	Școli, institute etc; Teatre, case de cultură; Spitale și clinici; Sarcini administrative, sportive etc.
	Teren; Parcele și fonduri ale subsolului

Compilat de

În practică, ei fac distincția între conceptul de imobil ca obiect fizic (material) și ca un complex de relații economice, juridice și sociale care oferă o procedură specială pentru dispunerea lor și o stabilitate specială a drepturilor. În consecință, este obișnuit să se facă distincția între patru concepte de imobile (Figura 1).

Figura 1. Patru concepte de imobiliare

Imobilele aparțin categoriei de bunuri. Poate acționa atât ca produs de consum (apartamente, spații, clădiri, instalații neproductive), cât și ca produs de producție (spații, clădiri, instalații industriale). În același timp, obiectele imobiliare au caracteristici unice care le disting de alte bunuri (tabelul 4).

Tabelul 4 - Caracteristicile generale ale obiectelor imobiliare

Sfârșitul tabelului 4

Locație fixă	Determină unicitatea fiecărei proprietăți, o determină în mare măsură caracteristici economiceși poziționarea pe piață
Unicitate (originalitate)	Fiecare obiect imobiliar are anumite caracteristici care îi sunt deosebite, care îl disting de altele
Două componente	Orice obiect imobiliar este format din două componente - teren și clădiri (structuri), pentru tipuri diferite imobiliare și diverse condiții economice, raportul acestor componente, atât în ​​valoare, cât și în termeni fizici, poate fi diferit
Inconsumabilitate	Forma naturală nu se consumă, durează întreaga viață
Durabilitate	Pământul are teoretic o durată de viață infinită și nu se uzează. Clădirile și structurile au o durată de viață limitată în comparație cu terenul. Cu toate acestea, în comparație cu marea majoritate a altor bunuri, clădirile și structurile sunt relativ durabile.
Fundamentalitate	Imobilul este o marfă care nu poate fi pierdută, furată sau spartă în condiții normale.

Compilat de

Circulația imobilelor, ca orice alt produs, se desfășoară pe piață și este strâns legată de atracție capital financiarși muncă. În același timp, piața imobiliară este o piață cu resurse limitate, vânzători și cumpărători. Luați în considerare înțelegerea pieței imobiliare de către diferiți autori (tabelul 5).

Tabelul 5 - Conceptul pieței imobiliare

Sfârșitul Tabelului 5

N. Ya. Kolyuzhnova, A. Da, Jacobson	Acesta este un sistem de acțiuni și mecanisme pentru efectuarea tranzacțiilor sau, cu alte cuvinte, un subsistem al pieței economice generale asociat cu cifra de afaceri a drepturilor asupra obiectelor imobiliare.
K. I. Safonova, I. A. Andreeva	Acesta este un complex de relații asociate cu crearea de noi obiecte imobiliare, cu funcționarea celor existente, precum și relații care apar în procesul diferitelor tranzacții efectuate cu proprietăți imobiliare.
A. V. Sevostyanov	Acesta este un sector al economiei naționale de piață, care este un set de obiecte imobiliare, entități economice care operează pe piață, procesele de funcționare a pieței, adică procesele de creare, utilizare și schimb de obiecte imobiliare și managementul pieței și mecanisme care asigură funcționarea pieței (infrastructura pieței).

Compilat de

În opinia noastră, reflectă cel mai pe deplin esența a acestei piețeși, în același timp, definiția pieței imobiliare dată de A.V. Goremykin este prezentată într-o formă accesibilă.

Piața imobiliară are o structură ramificată și, pe baza diferitelor caracteristici, este subdivizată într-un număr de piețe mai restrânse (Tabelul 6).

Tabelul 6 - Clasificarea piețelor imobiliare

Atribut de clasificare	Tipuri de piețe
Tipul obiectului	Terenuri, clădiri, structuri, întreprinderi, spații, drepturi de proprietate și alte obiecte.
Geografice (teritorial)	Local, urban, regional, național, global.
Scopul funcțional	Spații industriale, locuințe, clădiri și spații neindustriale.
Pregătirea operațională	Facilități existente, construcție în desfășurare, construcție nouă.
Tipul de participant	Vânzători și cumpărători individuali, vânzători intermediari, municipii, organizații comerciale.

Sfârșitul tabelului 6

Compilat de

Pe piața imobiliară, următoarele tranzacții sunt efectuate utilizând mecanisme de piață: cu o schimbare de proprietate - cumpărarea și vânzarea de obiecte imobiliare; moştenire; donare; schimb valutar; asigurarea îndeplinirii obligațiilor (vânzarea obiectelor imobiliare gajate sau confiscate); cu o modificare parțială sau completă a compoziției proprietarilor - privatizare; naţionalizare; schimbarea compoziției proprietarilor, inclusiv cu împărțirea proprietății; falimentul (lichidarea) entităților comerciale cu vânzarea proprietății proprietarilor; fără schimbarea proprietarului - investiții în imobiliare; dezvoltare imobiliară (extindere, renovare, construcție nouă); angajament; chirie; transfer către management economic sau management operațional, pentru utilizare gratuită, în managementul încrederii etc.

Piața imobiliară are un impact mare asupra tuturor aspectelor vieții societății printr-o serie de funcții (Figura 2).

Au fost adăugate trei funcții suplimentare la principalele funcții inerente tuturor piețelor - reglementare, stimulatoare, stabilirea prețurilor, intermediară, informațională și igienizantă pe piața imobiliară - investiții, comerciale și sociale. Funcția comercială constă în formarea valorii de consum a imobilelor și realizarea unui profit din capitalul investit. Funcția de investiții vă permite să vă păstrați și să vă măriți capitalul prin investiții în imobiliare. Functie sociala, este de a stimula intensitatea muncii cetățenilor care doresc să devină proprietari de imobile.

Figura 2. Funcțiile principale ale pieței imobiliare

Funcționarea pieței imobiliare se realizează datorită acțiunilor subiecților săi, care includ: vânzători, cumpărători, participanți profesioniști (instituționali și neinstituționali) (Figura 3).

1. Vânzători (locatori): proprietari de proprietăți (persoane juridice și persoane fizice); constructori (dezvoltatori); organisme autorizate de autoritățile locale etc.	2. Cumpărători (chiriași): persoane juridice și persoane fizice; investitori și deținătorii de capitaluri proprii; organe controlat de guvern etc.
Subiecți (participanți) piata imobiliara
Participanți profesioniști
3. Actori instituționali (reprezentând interesele statului): instanțe și birouri notariale; organisme de înregistrare a drepturilor asupra imobilelor și tranzacții cu acestea; federal și organele teritoriale reglementarea dezvoltării urbane, gestionării terenurilor și utilizării terenurilor; corpuri de inspecții tehnice, de incendiu și alte inspecții implicate în supravegherea construcției și funcționării clădirilor și structurilor etc.	4. Participanți neinstituționali (care lucrează pe baze comerciale): antreprenori de construcții; agenții imobiliare; agenții de evaluare; firme de avocatura; bănci; agenții ipotecare; Firme de asigurari; Mass-media etc.

Figura 3. Subiecții (participanții) pieței imobiliare

Datorită specificității sale, piața imobiliară are o serie de caracteristici care o disting de alte piețe prezentate în tabelul 7.

Tabelul 7 - Caracteristici ale pieței imobiliare

	Caracteristică
Localizare	Imobilitate absolută; - dependență ridicată de preț de locație
Tipul concursului	Imperfect, oligopol; - un număr mic de cumpărători și vânzători; - controalele de preț sunt limitate; - intrarea pe piață necesită capital semnificativ
Elasticitatea ofertelor	Scăzut, cu o creștere a cererii și a prețurilor, oferta crește puțin
Cereti natura	Cererea este individualizată și nu este interschimbabilă
Gradul de deschidere	Tranzacțiile sunt private; - informațiile publice sunt adesea incomplete și inexacte, ceea ce face dificilă evaluarea situației pieței
Competitivitatea mărfurilor	Este în mare măsură determinată de mediul extern înconjurător, de influența vecinătății; - specificitatea preferințelor individuale ale cumpărătorilor
Condiții de zonare	Reglementat de legislația civilă și funciară, ținând seama de apă, pădure, mediu și alte legi speciale; - mare interdependență a formelor de proprietate private și de altă natură
Înregistrarea tranzacțiilor	dificultăți juridice, restricții și condiții
Preț	include costul obiectului și drepturile conexe

Compilat de

Astfel, s-a stabilit că piața imobiliară are un loc special în economia oricărei țări. Acționând ca o categorie integrată complexă, combină diverse interese și forme de activitate ale subiecților săi; diferite sfere de influență - de la economic la social; o serie de funcții care au un impact asupra economiei țării în ansamblu. În același timp, relevanța crescută a cercetării de marketing pe această piață este caracteristică tocmai pentru piețele imobiliare regionale, a căror caracteristică este orientarea obligatorie nu numai la condițiile locale, ci și la situația generală din țară.

Literatură

1. Goremykin, VA Economia imobiliară: Manual / V. A, Goremykin. - ediția a 5-a, Rev. si adauga. - M.: Învățământ superior, 2008. - 808 p.

2. Malhotra, N.K. Cercetare de piata. Un ghid practic/ N.K. Malhotra. - ed. A 3-a. - M.: „Williams”, 2002. - 960 p.

3. Marketing: curs general: Tutorial/ Ed. N. Ya. Kolyuzhnova, A. Ya. Yakobson - M.: Editura Omega-L, 2006 .-- 476 p.

4. Raizberg, BA Dicționar economic modern / BA Raizberg, L. Sh. Lozovsky, EB Starodubtseva. - ediția a 6-a, Rev. si adauga. - M.: INFRA - M, 2008. - 512 p.

5. Safonova, KI, Andreeva, IA Economics of real estate: a manual / KI Safonov, IA Andreeva. - Vladivostok.: TSUE, 2007 .-- 128 p.

6. Sevostyanov, A. V. Economics of real estate / A. V. Sevostyanov - Moscow: KolosS, 2007. - 276 p .: Ill.

7. Sharoshchenko, I. V. Economia imobiliară: Material educațional/ I.V.Sharoshchenko - Vladivostok: FVGAEU, 2003 .-- 80 p.

8. Asaul, AN Economia imobiliară: Manual pentru universități [Resursă electronică]: [Administrativ - portal de management AUP.ru] / AN Asaul. - Electron. Dan. - SPb.: Peter, 2007. - Mod de acces: URL: http: //www.aup. ru / books / m76 / 2_1.htm

9. Cod civil Federația Rusă[Resursă electronică]: [Site-ul oficial al companiei „Consultant-Plus”] - Electron. Dan. - 2009. - Mod de acces: URL: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/

10. Grinenko, S. V. Economia bunurilor imobile: Note de curs. [Resursă electronică]: [Administrativ - portal de management AUP.ru] / S. V. Grinenko. - Electron. Dan. - Taganrog: TRTU, 2004. - Mod de acces: URL: http: // www.aup.ru/books/m94/

1

Articolul tratează specificul cercetării de marketing pe piața serviciilor de evaluare imobiliară. Sunt luate în considerare caracteristicile serviciilor și procesul de consum al acestora, precum și factorii care afectează cererea de servicii de evaluare imobiliară. În procesul de formare a motivației pentru segmentul țintă al consumatorilor de servicii de evaluare imobiliară, este important să se țină seama de motivele asociate consumului acestui serviciu. Parametrii importanți ai alegerii unui evaluator de către consumator sunt profesionalismul personalului, imaginea companiei și disponibilitatea cuprinzătoare. Procesul de consum al serviciilor de evaluare imobiliară include etape tradiționale, dar are propriile sale particularități. Se arată că tipul de evaluare (obligatorie sau proactivă) afectează politica de marketing a unei întreprinderi pentru evaluarea imobiliară. A dezvăluit și a confirmat necesitatea creării unui serviciu de marketing la întreprindere pentru funcționarea sa cu succes.

cercetare de piata

marketing

imobiliare

1. Anurin V., Muromkina I., Evtushenko E., Cercetare de marketing a pieței de consum. - M.- St. Petersburg, - 2006 .-- p. 29.

2. Badaraeva R.V., Sharaeva A.S. Aspecte teoretice evaluarea pieței imobiliare din Rusia // Tânăr om de știință. - 2016. - Nr. 4. - S. 336-339.

3. Belyaevsky IK, Cercetare de marketing: informații, analize, prognoză. - M.: Finanțe și statistici, 2001., - P.48.

4. Kotler F. Managementul marketingului. Tutorial. - M.: - 2001. - P.170

5. Malykhin S.A. Piața imobiliară din Rusia. - M.: Vesta-M, 2012, - S. 428.

6. legea federală"Despre activități de evaluareîn Federația Rusă "Nr. 135 din 29 iulie 1998 (cu modificări și completări).

Sarcina principală a serviciilor de marketing este de a oferi beneficii și beneficii consumatorului, de a determina piața țintă și de a promova serviciile pe această piață. Dificultatea constă în determinarea beneficiilor serviciului. Beneficiul serviciului poate fi determinat doar de consumatorul (clientul) care l-a utilizat. Scopul principal al marketingului serviciilor este de a ajuta consumatorul să evalueze diferite servicii, astfel încât să poată face alegerea corectă pentru ei înșiși.

Conform conceptului modern de marketing, se presupune că mediul economic este orientat către o satisfacție mai eficientă și mai completă a cererii consumatorilor prin dezvoltarea serviciilor, precum și participarea consumatorilor la procesul de interacțiune la furnizarea acestora.

Piața imobiliară din Federația Rusă este unul dintre cele mai mari segmente ale economiei naționale. În același timp, dezvoltarea sa depinde în mare măsură de starea lucrurilor din alte sectoare cheie ale economiei. Piața imobiliară din Rusia este sensibilă la crize și la situația macroeconomică.

Baza tranzacțiilor cu proprietăți rezidențiale sunt relațiile juridice, al căror obiect este cumpărarea și vânzarea și închirierea de bunuri comerciale. Se poate observa că ambele zone notate îndeplinesc o serie de funcții importante pentru economia națională a Federației Ruse:

· Stimularea cererii pe piața creditelor;

· Stimularea ofertei pe piața construcțiilor;

· Stimularea creșterii masei monetare într-un număr mare de alte segmente economice - sfera evaluării imobiliare, producția de materiale de construcții, lacuri, vopsele, decor, tapet;

· Rezolvarea problemelor sociale urgente legate de asigurarea locuințelor cetățenilor.

Astfel, piața imobiliară este unul dintre cei mai importanți factori de creștere pentru economia țării în ansamblu. O caracteristică a pieței imobiliare este necesitatea evaluării obiectelor imobiliare.

Necesitatea evaluării imobiliare apare atunci când:

· Cumpărarea și vânzarea sau închirierea unui obiect;

· Corporatizarea întreprinderii;

· Evaluarea cadastrală;

· Determinarea impozitării obiectelor imobile;

· Împrumuturi garantate;

· Asigurări;

· Realizarea unui obiect imobiliar sub forma unei contribuții la capitalul autorizat al unei întreprinderi sau organizații;

· Atragerea investițiilor investiționale;

· Intrarea în drepturi de moștenire;

· Rezolvarea litigiilor de proprietate;

· Lichidarea întreprinderii;

· Calculul valorii impozitului pentru obiectele imobiliare;

· În alte acțiuni care sunt legate de punerea în aplicare a dreptului la proprietate imobiliară.

Procesul de evaluare a obiectelor imobiliare constă în determinarea valorii drepturilor proprietarului asupra proprietății. Cumpărătorul trebuie să înțeleagă care este valoarea acestei proprietăți pentru el și de ce.

Tranzacțiile imobiliare sunt de natură privată, informațiile oferite nu sunt întotdeauna corecte și complete. Prin urmare, evaluarea profesională imobiliară independentă este cel mai solicitat tip de activitate de evaluare. Însă cetățenii înșiși trebuie să aibă o anumită bază de cunoștințe în acest domeniu.

Cercetarea de marketing a pieței serviciilor de evaluare imobiliară constă în colectarea sistematică, afișarea și analiza informațiilor necesare adoptării decizii de management la întreprindere. Cu ajutorul lor, se formează un atu strategic de marketing al organizației, precum și o resursă de informații necesară pentru a oferi mai mult muncă eficientă organizarea evaluării în viitor.

Serviciu - activitate pentru producerea unui produs (tangibil sau intangibil), desfășurată la cererea clientului (consumatorului), împreună cu clientul și pentru client, cu transferul produsului către client în scopul schimbului .

Întreprinderea ar trebui să ia în considerare caracteristicile serviciilor atunci când creează un program de marketing (Figura 1).

Figura 1- Caracteristicile serviciului

Factori care afectează cererea de servicii de evaluare imobiliară:

· Prețul serviciului;

· Calitatea serviciului oferit;

· Preferința consumatorului;

· Venitul consumatorilor;

· Saturația pieței cu servicii;

· Rata dobânzii la depozit, care stimulează consumul sau acumularea.

O întreprindere trebuie să-și găsească locul pe piață pentru a-și dezvălui propria competitivitate. Acest concept este înțeles ca poziția competitivă a întreprinderii, care este stabilită în domeniile cheie ale activității sale. Competitivitatea depinde în mod direct de cota de piață ocupată și de nivelul de rentabilitate, cu cât acestea sunt mai mari, cu atât este mai mare competitivitatea întreprinderii și poziția acesteia pe piață. Competitivitatea serviciilor furnizate de întreprindere determină în mare măsură competitivitatea sa generală pe piață.

Peste 5.000 de companii de evaluare operează pe piața serviciilor de evaluare imobiliară din Federația Rusă, deci este necesar ca calitatea serviciilor lor de evaluare să fie la nivelul adecvat. Serviciile de evaluare au o serie de caracteristici care determină o cerință specifică pentru marketing și management în sectorul serviciilor.

În procesul de formare a motivației pentru segmentul țintă al consumatorilor de servicii de evaluare imobiliară, este necesar să se ia în considerare nu numai motivele care sunt asociate cu serviciul în sine, adică serviciul, mediul social al întreprinderii etc. De asemenea, este necesar să se ia în considerare motivele asociate consumului acestui serviciu, adică preferință pentru executarea lucrării de către un profesionist care o va efectua mai repede, mai bine și poate mai ieftin.

Pe piața serviciilor de evaluare imobiliară, conștientizarea informațiilor crește nivelul multor factori, de exemplu, calificările personalului, locația întreprinderii. Dar, trebuie să ne amintim despre o astfel de proprietate a serviciului ca intangibilitatea, că este dificil de demonstrat și garantat caracteristicile sale de calitate.

Cele mai valoroase surse de informații de marketing sunt activitățile care fac posibilă „materializarea” serviciului, așa-numitele garanții. Acest lucru se datorează faptului că riscul achiziționării unui serviciu este perceput a fi mult mai mare decât riscul achiziționării unui produs. Pe lângă serviciul în sine, pe piața serviciilor parametrii importanți notele devin:

· Personalul care furnizează serviciul;

· Complexitatea disponibilității întreprinderii;

· Imaginea întreprinderii.

Procesul de consum al unui serviciu de evaluare, datorită specificității sale, dictează cerințe speciale pentru organizarea muncii întreprinderii, ceea ce este firesc. Managementul orientat spre marketing susține că în planificarea activităților unei întreprinderi, comportamentul consumatorilor acesteia este punctul de plecare.

Datorită concurenței sporite pe piața serviciilor de evaluare imobiliară, este necesar să se țină seama de intenția și comportamentul segmentului țintă de consumatori atunci când se determină parametri precum:

· Program;

· Standarde și tipuri de servicii;

· Cerințe pentru personal;

· Activități ale complexului de marketing.

Activitățile de evaluare imobiliară au o caracteristică specifică. Există două tipuri de evaluare imobiliară (Figura 2).

Figura 2 - Tipuri de evaluare imobiliară

Procesul de consum include următoarele etape (Figura 3).

Figura 3 - Procesul de consum al serviciului

Acest proces de consum de servicii se aplică tuturor tipurilor de servicii. Dar, întrucât piața serviciilor de evaluare imobiliară are o anumită specificitate și un anumit tip de evaluare, este necesar să se sublinieze diferența în vânzarea evaluării obligatorii și proactive.

Comercializarea evaluării obligatorii este facilitată de existența anumitor reglementări guvernamentale, adică impunând semnificația de stat a consumului asupra serviciilor de evaluare imobiliară. În acest caz, este necesar să prezentați în mod competent acest serviciu consumatorului, astfel încât toate cererile sale să fie satisfăcute.

În ceea ce privește vânzarea evaluării proactive, situația de aici este puțin mai complicată, deoarece în acest caz este necesar să se formeze dorința consumatorului (clientului) de a face această evaluare. Este necesar să trezești interesul consumatorului pentru acest serviciu de evaluare imobiliară.

Societatea din orice țară din lume este interesată de informații fiabile și de înaltă calitate, bazate pe standarde uniforme. Scopul principal al întreprinderilor care furnizează servicii de evaluare imobiliară este necesitatea de a crea condiții favorabile pentru interacțiunea diferitelor zone ale întreprinderii, pentru a satisface cererea consumatorilor, deoarece aceasta este cheia funcționării cu succes a întreprinderii.

Condiții economice dificile piata moderna obligă întreprinderile să aibă servicii de marketing în structura lor, care joacă unul dintre rolurile cheie în activitățile lor, întrucât, efectuând cercetări de piață, furnizează informațiile necesare pentru luarea deciziilor strategice. La întreprindere, prezența unui serviciu de marketing nu este numai condiția necesară muncă eficientă și dezvoltare, dar și starea necesară supraviețuirea acesteia pe piață.

Referință bibliografică

Bolshunova A.V., Fangmann G.O. SPECIFICITATEA CERCETĂRII DE MARKETING PE PIAȚA SERVICIILOR DE EVALUARE IMOBILIARĂ // Studenți internaționali buletin științific. – 2016. – № 2.;
URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=15852 (data accesului: 20.04.2019). Vă aducem în atenție revistele publicate de editura „Academia de Științe ale Naturii”