Za istraživanje tržišta nekretnina potrebno je provesti sljedeće mjere: potrebno je procijeniti obujam i strukturu ponude ovog proizvoda, obujam i strukturu potražnje za njim i usporediti te vrijednosti na zadanu razinu cijene. Zatim morate izračunati ovisnost potražnje i ponude robe o cijeni i odabrati takvu razinu na kojoj će se potražnja i ponuda uravnotežiti. Moguće je osigurati ravnotežu između ponude i potražnje zbog promjena u potonjem u jednom ili drugom smjeru.

Problem istraživanja tržišta je informacijski problem. Za procjenu obujma i strukture ponude potrebno je dobiti informaciju koliko i kakvih objekata ima na tržištu, koliko i koji objekti se pripremaju za realizaciju, a što se već konkretno provodi. Prema podacima o prodaji nekretnina može se suditi samo o ostvarenom dijelu potražnje.

Predmet istraživanja tržišta su trendovi i procesi razvoja tržišta, uključujući analizu promjena gospodarskih, znanstveno-tehničkih, demografskih, ekoloških, zakonodavnih i drugih čimbenika. Također se istražuje struktura i geografija tržišta, njegov kapacitet, dinamika prodaje, tržišne barijere, stanje konkurencije, trenutna tržišna situacija, prilike i rizici. Glavni rezultati istraživanja tržišta su prognoze njegovog razvoja, procjena tržišnih trendova, identificiranje ključnih čimbenika uspjeha. Najviše učinkovite načine vođenje politike tržišnog natjecanja na tržištu i mogućnost izlaska na nova tržišta. Tržišta su segmentirana, tj. izbor ciljanih tržišta i tržišnih niša.

Za donošenje informiranih odluka na bilo kojem tržištu morate imati pouzdane, temeljite i pravovremene informacije. Sustavno prikupljanje, promišljanje i analiza podataka o problemima vezanim uz funkcioniranje tržišta sadržaj je marketinškog istraživanja. Da bi bile učinkovite, ove studije moraju, prvo, biti sustavne; drugo, osloniti se na posebno odabrane informacije; treće, provesti određene postupke za prikupljanje, sažimanje, obradu i analizu podataka; četvrto, korištenje alata posebno dizajniranih za potrebe analize. Dakle, marketinške aktivnosti temelje se na posebnom istraživanju tržišta i prikupljanju informacija potrebnih za njihovu provedbu.

Tokovi ovih informacija poredani su prema specifičnim istraživačkim postupcima i metodama. Zadržimo se na svakom objektu istraživanja tržišta.

Tržišni uvjeti

Opći cilj istraživanja tržišta je utvrditi uvjete pod kojima se osigurava najpotpunije zadovoljenje potražnje stanovništva za robom ove vrste i stvaraju preduvjeti za učinkovitu prodaju proizvedenih proizvoda. U skladu s tim, primarni zadatak istraživanja tržišta je analiza trenutnog omjera ponude i potražnje, tj. tržišnim uvjetima. Tržišna situacija je skup uvjeta pod kojima se trenutno odvija aktivnost na tržištu. Karakterizira ga određeni omjer ponude i potražnje za robom ove vrste, kao i razina i omjer cijena.

Razmatraju se tri razine istraživanja tržišta: opća ekonomska, sektorska i robna.

Integrirani pristup proučavanju tržišnih uvjeta uključuje:

· Korištenje različitih, komplementarnih izvora informacija;

· Kombinacija retrospektivne analize s prognozom kupaca koja karakterizira tržišne uvjete;

· Primjena skupa različitih metoda analize i predviđanja.

Prikupljanje informacija najvažnija je faza u proučavanju tržišnih uvjeta. Ne postoji jedinstven izvor informacija o konjunkturi koji bi sadržavao sve podatke o proučavanim procesima. U istraživanju se koriste različite vrste informacija dobivenih iz različitih izvora. Razlikovati informacije: opće, komercijalne, posebne.

Opće informacije uključuju podatke koji karakteriziraju stanje na tržištu u cjelini, u svezi s razvojem industrije odn ove proizvodnje... Izvori njegovog primitka su podaci državne i industrijske statistike, službeni oblici računovodstva i izvješćivanja.

Komercijalne informacije su podaci izvučeni iz poslovne dokumentacije poduzeća, o prodaji proizvedenih proizvoda i dobiveni od partnera u tijeku razmjene informacija. To uključuje:

· Prijave i nalozi trgovačkih organizacija;

Materijali usluga istraživanja tržišta poduzeća, organizacija i trgovačkih institucija (materijali o kretanju robe u veleprodaji i maloprodajne organizacije, pregledi tržišta, prijedlozi trenutne zamjene asortimana i sl.).

Posebne informacije predstavljaju podatke dobivene kao rezultat posebnih događanja za istraživanje tržišta (ankete stanovništva, kupaca, stručnjaka za trgovinu i industriju, stručnjaka, prodajne izložbe, poslovni sastanci), kao i materijale istraživačkih organizacija.

Posebne informacije su posebno vrijedne jer sadrže informacije koje se ne mogu dobiti na drugi način. Stoga, prilikom proučavanja tržišnih uvjeta, posebnu pozornost treba posvetiti dobivanju opsežnih specijaliziranih informacija.

Prilikom proučavanja tržišnih uvjeta, zadatak nije samo odrediti stanje tržišta u jednom ili drugom trenutku, već i predvidjeti vjerojatnu prirodu njegovog daljnjeg razvoja za najmanje jedno ili dva kvartala, ali ne više od jednog i pol godine, odnosno prognoziranje.

Tržišna prognoza je znanstveno predviđanje perspektiva razvoja potražnje, ponude i cijena proizvoda, koje se provodi u okviru određene metodologije, na temelju pouzdanih informacija, uz procjenu njegove moguće pogreške.

Prognoza tržišta temelji se na uzimanju u obzir obrazaca i trendova njegovog razvoja, glavnih čimbenika koji određuju ovaj razvoj, poštivanju stroge objektivnosti i znanstvene savjesnosti prilikom ocjenjivanja podataka i rezultata predviđanja.

V opći pogled razvoj tržišne prognoze ima četiri faze: uspostavljanje objekta prognoze; izbor metode predviđanja; proces izrade prognoze; procjena točnosti prognoze;

Utvrđivanje objekta predviđanja najvažniji je stupanj znanstvenog predviđanja. Na primjer, u praksi se često identificiraju koncepti prodaje i potražnje, ponude i ponude robe, tržišne cijene i prodajne cijene.

Pod određenim uvjetima takve su zamjene moguće, ali uz odgovarajuće rezerve i naknadne prilagodbe rezultata proračuna prognoze.

Odabir metode predviđanja ovisi o namjeni prognoze, razdoblju njenog vođenja, razini detalja i dostupnosti početnih (osnovnih) informacija. Ako se napravi prognoza moguće prodaje proizvoda kako bi se utvrdili izgledi za razvoj maloprodaje trgovačka mreža, tada se mogu primijeniti grublje, evaluativne metode predviđanja. Ako se provodi kako bi se opravdala kupnja određene robe za sljedeći mjesec, tada treba koristiti točnije metode.

Proces izrade prognoze sastoji se od provođenja izračuna, nakon čega slijedi prilagođavanje njihovih rezultata na kvalitativnoj, profesionalnoj razini.

Procjena točnosti prognoze vrši se izračunom njezinih mogućih pogrešaka. Stoga se rezultati prognoze gotovo uvijek daju u intervalnom obliku. Tržišne prognoze klasificirane su prema nekoliko kriterija.

Prema vremenu isporuke razlikuju se: kratkoročne prognoze (od nekoliko dana do 2 godine); srednjoročne prognoze (od 2 do 7 godina); dugoročne prognoze (preko 7 godina). Naravno, razlikuju se ne samo u razdoblju vođenja, već i po razini detalja i korištenim metodama predviđanja.

Tržišne prognoze razlikuju se po karakteristikama proizvoda: određeni proizvod, vrste robe, robna skupina, kompleks robe, sva dobra.

Na regionalnoj osnovi izrađuju se tržišne prognoze za: specifične potrošače, administrativne regije, velike regije, državu, svijet.

Prema biti korištenih metoda izdvajaju se skupine prognoza čija je osnova: ekstrapolacija većeg broja dinamika; interpolacija niza dinamike - pronalaženje nedostajućih članova dinamičkog niza unutar njega; koeficijenti elastičnosti potražnje; strukturno modeliranje je statistička tablica koja sadrži grupiranje potrošača prema najbitnijem obilježju, pri čemu je za svaku skupinu dana struktura potrošnje dobara. Stručni pregled. Ova metoda se koristi na tržištima za nove proizvode kada osnovne informacije još nisu formirane, ili na tržištima za tradicionalne proizvode koji Dugo vrijeme nisu istraženi. Temelji se na anketi stručnjaka - dovoljno kompetentnih stručnjaka; ekonomsko-matematičko modeliranje.

Rezultati analize predviđenih pokazatelja tržišne situacije u kombinaciji s izvještajnim i planiranim podacima omogućuju izradu unaprijed mjera usmjerenih na razvoj pozitivnih procesa, otklanjanje postojećih i sprječavanje mogućih neravnoteža, a mogu se osigurati u obliku raznih analitičkih dokumenata.

· Sažeti pregled ili izvješće. Glavni dokument s generaliziranim pokazateljima tržišta, robe široke potrošnje. Analizirana je dinamika općih gospodarskih i sektorskih pokazatelja, posebni uvjeti konjunktura. Provodi se retrospektiva i daje prognoza tržišnih pokazatelja, ističu se najkarakterističniji trendovi te otkrivaju međusobne povezanosti konjunkture pojedinih tržišta.

· Tematski (problem ili proizvod) pregled stanja na tržištu. Dokumenti koji odražavaju specifičnosti određene situacije ili zasebnog tržišta. Identificiraju se najhitniji problemi, tipični za određeni broj proizvoda, ili problem određenog tržišta proizvoda.

· Operativne (signalne) tržišne informacije. Dokument koji sadrži operativne informacije, što je svojevrsni "signal" o određenim procesima na tržištu. Glavni izvori operativne informacije su podaci trgovačkih dopisnika, anketa stanovništva, stručne procjene specijalisti.

Marketing istraživanje tržište nekretnina

Marketing ostaje jedan od popularnih načina ostvarivanja dodatnog prihoda. U smislu marketinške promocije, jedan od najtežih segmenata tržišta su nekretnine. Razlozi poteškoća s korištenjem marketinških alata su čitav niz problema, od specifičnosti prodaje skupe robe i trajnih usluga do visoke konkurencije u segmentu prodaje. Danas je relevantno koristiti "kreativan", nestandardni pristup u promociji, koriste se događaji koji ne samo da mogu generirati stream, već, na primjer, pozicionirati projekt. Također, promotivni događaji, sponzorstva i prodaja mogućnosti oglašavanja i dalje su učinkoviti.

Na današnjem tržištu prodaje nekretnina, u ovoj ili drugoj mjeri, svi prodavači koriste četiri važne komponente kompetentne promocije proizvoda:

1) obavještavanje naručitelja o ponudi;

2) formiranje razumijevanja prijedloga;

3) angažman kupaca;

4) izgradnja povjerenja u prodavača

Istina, integrirani marketinški pristup koji se temelji na izradi svih komponenti nije uočen u velikoj većini slučajeva. No, ono što je uvijek prisutan je ista vrsta reklamnih modula s fasadama objekta koji se prodaje, njegovim karakteristikama i površinom izrezanom u njemu za prodaju, te kontakt informacije prodavač.

Danas marketing na tržištu nekretnina pokušava prenijeti iste vrijednosti do klijenta, koristi iste poruke: ljepotu arhitekture, pogled s prozora, infrastrukturu objekta itd. Da bismo bili uspješni, danas marketing tržišta nekretnina treba promišljen odnos prema proizvodu, jasan arhitektonski brend i pogodnosti za klijenta (ono što proizvod čini korisnim i zanimljivim proizvođaču, proizvod je isplativ, zanimljiv i koristan kupcu, tek onda bit će moguće razgovarati o određenim promotivnim opcijama.Jasni „odgovori“ na pitanja budućih kupaca – to razlikuje marketinški pristup od proizvodnog. Marketing analiza tržište uključuje sljedeće zadatke:

Opis promoviranog objekta (usluge)

Opis granica lokacije (mikropodručje)

Proučavanje ponude analognih objekata

Studija ekonomske prognoze za mikrookrug

Studija tržišnih subjekata (konkurenta)

Studija efektivne potražnje

Predviđanje obujma prodaje uz različite troškove oglašavanja

Marketing nekretnine kao vrste proizvoda podrazumijeva organizaciju i provedbu mjera za povećanje atraktivnosti nekretnine u očima ciljne skupine kojoj je namijenjena nakon puštanja u pogon. Za pružanje učinkovito oglašavanje nekretnine u suvremenim uvjetima očito nije dovoljan standardni skup marketinških aktivnosti. Štoviše, profesionalnim pristupom marketing se primjenjuje od samog početka rada na izradi objekata nekretnina i nastavlja se kroz cijeli životni ciklus objekta.

Nekretnine su posebna kategorija robe i njihova je glavna karakteristika potražnja. Potražnja je u pravilu uvijek veća od ponude, zbog čega su nekretnine uvijek u vrijednosti. Moglo bi se steći dojam da za promociju u ovom slučaju nisu potrebni posebni originalni marketinški potezi. Međutim, situacija se radikalno mijenja ako se izvrši elementarna segmentacija tržišta nekretnina i pogleda ga iznutra. Svaki sektor, bilo da se radi o stanu u standardnoj panelnoj zgradi, neboderu, seoskoj kući, gradskoj kući ili individualno planiranom penthouseu, ima svoje cijene i svoju konkurenciju, te zahtjeve za kvalitetom marketinških alata, unatoč prividnom blagostanju, svakim danom se povećavaju.

Marketinški zadatak prodavača nekretnina ne razlikuje se od algoritma bilo koje druge marketinške kampanje. Potrebno je odrediti kako objekt vidi potencijalni kupac i pokušati što točnije implementirati ovu viziju u projekt. Naravno, polje za kreativnost je ogromno, postoji mnogo ideja i algoritama za rješavanje problema, ali potrebno je točno odrediti opciju koja će dovesti do zajamčen uspjeh te će povećati broj prodaje.

Situacija na tržištu nekretnina pridonosi poboljšanju marketinga i tjera građevinare, programere, agente nekretnina da budu sve inventivniji u metodama realizacije svojih projekata. Svaka tvrtka koja posluje na tržištu nekretnina aktivno pokušava privući kupce od svojih konkurenata, koristeći najnovije tehnologije oglašavanja i nove pristupe u rješavanju čak i najjednostavnijih problema. Na primjer, za profitabilnu prezentaciju stambenog kompleksa, bolje je koristiti zračnu fotografiju - to će vam omogućiti da vidite novu četvrt iz ptičje perspektive, procijenite na drugačiji način ne samo izgled, ali i infrastrukturu područja. Konkurencija zahtijeva ne samo maksimalnu optimizaciju oglašavanja nekretnina, već i stvaranje sve više kreativnih ideja koje učinkovitije utječu na ciljanu publiku.

U tom smislu brendiranje i odnosi s javnošću (PR) postaju sve važniji alati u marketingu nekretnina.

Progresivne tehnologije brendiranja i imenovanja omogućuju stvaranje novih tvrtki-brendova i brand projekata. Mnoge tvrtke ozbiljno istražuju kako bi stvorile i promovirale naziv robne marke, korporativni identitet, slogan, logo, kompilacija brend booka, prezentacija i suveniri... Kako bi se kapitalizirali i privukli investitori, ozbiljno se radi na rebrandingu, preimenovanju i restilizaciji ne samo radi promocije nekretnina, građevinskih, razvojnih tvrtki, već i promicanja pojedinačnih projekata.

Brendiranje i imenovanje stambeni kompleksi, trgovačkih i poslovnih centara, kao i individualnih kuća gotovo je obavezan atribut promicanja i poticanja prodaje nekretnina. Dobar naziv za nekretninu ne samo da ima značajan utjecaj na prodaju, već i olakšava komunikaciju prodavačima i kupcima. Novi objekti svoju stalnu adresu ne dobivaju odmah, a ponekad se, čak i tijekom izgradnje, mijenja numeracija kuća. Izvorni naziv marke omogućuje agentu da počne od samog početka izgradnje kompanija za oglašavanje na prodaju i izbjegavajte nesporazume s potencijalnim kupcima.

Tržište nekretnina je vrlo financijski intenzivna sfera gospodarske aktivnosti, stoga oglašavanje nekretnina postaje učinkovitije ne samo zbog komponente brendiranja, već i zbog elementa reputacije PR-a (Odnosi s javnošću). Reputacijski atributi brendova, kreativna rješenja i odnosi povjerenja aktivno su uključeni u promociju nekretnina. Od PR-smjera, ne mali značaj imaju odnosi s investitorima (IR - Investment Relations) i odnosi s državnim strukturama (GR - Government Relations). Velike i mnoge srednje razvojne tvrtke aktivno surađuju s velikim investitorima i vladinim agencijama, što je vrlo važno za utjecaj na federalne i regionalne financijske tokove.

Kreativni PR je od velike važnosti za oglašavanje nekretnina. Međutim, kreativnost je vrijedna samo ako pomaže u prodaji. Čak i najviše originalne ideje, strategije, božanski lijepi dizajni bit će beskorisni ako ne odgovaraju situaciji na tržištu i psihografskim karakteristikama ciljane publike. I, naprotiv, reklamni kreativac koji najpotpunije, emocionalno i uvjerljivije prenosi reklamnu poruku potrošaču, značajno štedi novac na oglašavanju.

Korištenje suvremenih marketinških tehnologija od strane operatera tržišta nekretnina dovelo je do pojave niza usluga koje pružaju tvrtke za nekretnine. Širina spektra usluga, bilo da se radi o pravnoj obradi transakcija, procjeni nekretnina, poslovima s vrijednosnim papirima ili razvoju investicijski projekti a sustavi upravljanja ovise o strategiji i specijalizaciji posrednika. Uz visokospecijalizirane tvrtke, postoje i one koje nastoje stalno diverzificirati svoju djelatnost.

Mnoge od tih tvrtki imaju namjenske marketinške odjele i odjele. Razvijaju koncepte oglašavanja za nekretnine i proučavaju ciljanu publiku, određujući optimalne marketinške komunikacije za provedbu reklamnih kampanja.

Oglašavanje nekretnina sastoji se od dva dijela – kreiranja kreativa i njegovog postavljanja na reklamne medije. Najučinkovitiji nositelji oglašavanja nekretnina su televizija, vanjsko oglašavanje, tiskanih medija i interneta.

Provedba ciljeva oglašavanja obvezuje sve strukturne dijelove poduzeća da djeluju zajedno. Prilikom izrade plana oglašavanja postoje glavni i manji ciljevi. Glavni cilj mora biti formuliran u pisanom obliku, tako da se, ako je potrebno, postupno razjasni, izbjegavajući pogreške. Bez jasno definiranog cilja nemoguće je uspješno provoditi reklamne aktivnosti i točno odrediti njegov rezultat. Svrha promotivnih aktivnosti može biti kratkoročna, srednjoročna i dugoročna. Definiranje cilja je dugotrajno, složeno i gotovo uvijek nije u potpunosti ostvarivo. Postavljeni cilj mora biti stvaran, ostvariv u određenom vremenskom okviru i određenim sredstvima. Postavljanje ciljeva eliminira greške u kreiranju i distribuciji reklamnih medija. To je referentna točka za svakog izvođača, otvara neophodan prostor za njegovu kreativnu inicijativu. Ovisno o ponudi i potražnji, plan predviđa promotivne aktivnosti za određeni proizvod ili uslugu.

U razvijenim zemljama tvrtke planiraju svoje promotivne aktivnosti nakon što razviju svoj godišnji proračun. Širok raspon usluga oglašavanja raznih agencija i tvrtki omogućuje vam da provedete gotovo sve namjere u ovom području. Nažalost, ovaj obrazac nije uvijek prihvatljiv za ruski poduzetnici, budući da u malim poduzećima planiranje godišnjeg proračuna nije uvijek moguće zbog nestabilnosti ekonomske situacije i stalnih promjena zakona i poreza. Osim toga, postoje poteškoće u izradi i postavljanju reklama. S tim u vezi, preporučljivo je planiranje oglašavanja provesti u četiri faze.

U prvoj fazi, preporučljivo je uključiti voditelje glavnih odjela u izradu plana oglašavanja uz izravno sudjelovanje predstavnika odjela za oglašavanje, ako ga ima. Najprije se utvrđuje popis roba ili usluga koje zahtijevaju oglašavanje.

U drugoj fazi planiranja za svaki proizvod ili uslugu određuju se vrste reklamnih ciljeva, te mediji i vrijeme oglašavanja u njima. Pritom je potrebno uzeti u obzir mogućnost izrade dodatnih reklamnih materijala za ovaj događaj. Preporučljivo je definirati nekoliko opcija za oglašavanje u medijima (glavno i nekoliko rezervnih). Zatim se odjelu za oglašavanje ili stručnjaku za oglašavanje povjerava priprema informacija o publikacijama, masovnim medijima, približnom volumenu poruka, njihovoj cijeni i vremenu distribucije. Na temelju dobivenih informacija određuju se konkretne publikacije, mediji, vrijeme objavljivanja reklamnih poruka i izračunavaju se troškovi za njih. Sav obavljeni posao omogućuje vam da formirate nacrt plana oglašavanja.

U trećoj fazi određuju se stvarne dimenzije Novac koji se mogu koristiti za oglašavanje. Ovisno o dodijeljenim sredstvima, nacrt plana se prilagođava. Ako nije dodijeljeno dovoljno sredstava, tada u planu možete promijeniti učestalost oglašavanja, smanjiti područje objave ili promijeniti izdanje, vrijeme emitiranja reklamne poruke itd.

U četvrtoj fazi planiranja vrši se konačna koordinacija potrebe za oglašavanjem sa stvarnim mogućnostima za određeno razdoblje (kvart, godinu). Bolje je izraditi plan za godinu, jer daje jasnu predodžbu o potrebama tvrtke u oglašavanju, igra pozitivnu ulogu u primanju prijedloga za postavljanje oglašavanja od medija ili izložbenih odbora. U tom slučaju potrebno je minimalno vrijeme za procjenu potrebe za predloženom promocijom. Ako poduzeće nije izradilo plan oglašavanja, tada se u pravilu vrši slučajni odabir i nasumično postavljanje reklama, što smanjuje njegovu učinkovitost i povećava troškove oglašavanja.

Ciljevi RC-a mogu biti vrlo raznoliki:

¨ uvođenje novih roba i usluga na tržište;

¨ poticanje prodaje robe ili povećanje obima prodaje usluga;

¨ prebacivanje potražnje s nekih dobara (usluga) na druge;

¨ stvaranje povoljnog imidža poduzeća (firme) i robe;

¨ osiguranje stabilnosti ideja kupaca i partnera o proizvodu ili poduzeću (firmi).

Trajanje kampanje ovisi o cilju, karakteristikama reklamiranog objekta i opsegu kampanje. Razvoj reklamna kampanja uključuje:

1. Analiza situacije

¨ Kratki opis trenutno stanje robe

¨ kratak opis ciljanih tržišta

¨ ciljevi tržišne aktivnosti

¨ što želimo postići u odnosu na svijest potrošača

a) Koncept proizvoda (skup korisnih kvaliteta proizvoda sa stajališta potrošača)

Stupanj i vrsta uključenosti

b) Ciljna publika

Glavni

Sekundarni

c) Masovni mediji (mediji)

Tradicionalni (načela rada s medijima, karakteristike odabranih medija)

Elementi sadržaja

moto i tekst (struktura, argumentacija, slika)

Likovni elementi

vizualni (u oglasima, videima, prodajnim mjestima)

Merchandising nekretnina je jedan od načina promocije i uključuje organizaciju izložbi na objektu, kao i metode vizualizacije njegovih prednosti, počevši od vizualne privlačnosti objekta. Za stvaranje pozitivnog iskustva za potencijalni klijent Izrađuju se demo modeli objekta, tlocrti, interaktivni modeli prostorija. Materijali, brošure, video prezentacije sadrže specifičnosti objekta, opis njegovih konkurentskih prednosti, komercijalne uvjete i sve potrebne informacije za posrednike i kupce. Ovi reklamni materijali imaju jedinstven stil, logo, zajedničku temu i stvaraju pozitivnu sliku o objektu i njegovom prodavatelju.

Učinkovito složeno korištenje različitih marketinških aktivnosti, uključujući PR, oglašavanje nekretnina i merchandising, omogućuje postizanje značajnih rezultata u razvoju i provedbi projekta. Integrirani pristup marketingu nekretnina usmjeren je ne samo na isplativa prodaja robe, ali također ima za cilj poboljšati kulturu potrošača, njegovu razinu znanja o objektu, te klijentu pruža povećanu psihološku udobnost prilikom obavljanja transakcije. To su glavni izgledi za razvoj marketinga nekretnina.

Trenutno se tržište nekretnina u Rusiji razvija prilično brzo. Povećava se investicijska aktivnost u urbanoj gradnji. Istraživanja tržišta nekretnina temeljena na korištenju novih oblika gospodarenja u općinskom sektoru gospodarstva imaju stvarnu vrijednost. Međutim, analiza činjenične građe vrijedna je kada se temelji na znanstvenim i metodološkim pristupima koji odražavaju specifičnosti proučavane pojave.

U tom smislu, razumijevanje proučavanja tržišta nekretnina podrazumijeva prvenstveno ciljanu analizu tržišta kako bi se identificirali trendovi u njegovom razvoju, kako općenito tako i u pojedinim segmentima. Opći blok dijagram istraživanja tržišta nekretnina prikazan je na Sl. 19.

Prva faza provodi se odabirom jedne od opcija za ciljeve:

• 1. Istraživanje u nacionalnom i regionalnom aspektu u cjelini ili u pojedinim segmentima (dugoročni ciljevi). U ovom slučaju rješavaju se sljedeći zadaci:
  • a) utvrđivanje dinamike ponude i potražnje na tržištu, predviđanje cijena (uključujući po vrstama, vrstama nekretnina i oblicima proizvodnje);
  • b) procjenu rizika ulaganja u nekretnine i isplativosti u usporedbi s različitim mogućnostima ulaganja;
  • c) procjena komparativne učinkovitosti ulaganja.
• 2. Donošenje informirane odluke u vezi s određenim objektom ili projektom (kratkoročni ciljevi), što uključuje:
  • a) donošenje odluka o ulaganju u nekretnine;
  • b) formiranje politike cijena ili rente;
  • c) donošenje odluka o prodaji/kupnji nekretnine.

Ove dvije komponente pozornice su međusobno povezane. Drugi zadatak u odnosu na konkretan objekt nekretnine ne može se realizirati bez istraživanja općih trendova u razvoju tržišta nekretnina.

U fazi 2 odabire se jedna od metoda istraživanja tržišta (ovisno o cilju odabranom u fazi 1), što uključuje:

• a) praćenje tržišta nekretnina (kontinuirano dugoročno praćenje tržišta sa širokim obuhvatom praćenih parametara);
• b) jednokratna studija o stanju i trendovima razvoja tržišta nekretnina. Prikupljanje informacija provodi se prema sljedećim parametrima:
  • - razina cijena za razne vrste nekretnina;
  • - visina najamnine;
  • - broj, struktura i dinamika prometa nekretninama;
  • - razdoblje izlaganja objekata na tržištu nekretnina;
  • - razinu troškova za novogradnju, rekonstrukciju, modernizaciju;
  • - vrijednost troškova prometa nekretninama;
  • - broj objekata u izgradnji, njihovu namjenu i vrste.

Segmentacija (faza 3) znači podjelu tržišta nekretnina na segmente koji se razlikuju po svojim parametrima i skupinama potrošača. Tržište nekretnina izrazito je heterogeno, svaki segment na različite načine “reagira” na isti utjecaj. Analizirajući tržište u cjelini, možete dobiti samo opću situaciju, međutim, to povećava vjerojatnost da se važni detalji i pojedini trendovi za određeni segment u općoj slici jednostavno izravnaju, a to može dovesti do ozbiljnih pogrešaka u daljnjem planiranju.

Kako bi se detaljno razumjele sve zamršenosti sudionika na tržištu, kako bi se utvrdio stupanj njihovog međusobnog utjecaja, kao i kako bi se otkrile reakcije na utjecaje na tržište izvana (iz vanjskog okruženja u odnosu na tržište), potrebno je pribjeći ne samo analizi tržišta "općenito", već i analizi pojedinačnog segmenta ili grupe segmenata. Faza segmentacije sastoji se od nekoliko procesa: formiranja kriterija, odabira metode i provedbe segmentacije tržišta, interpretacije dobivenih segmenata, odabira ciljnih tržišnih segmenata.

Preduvjet za segmentaciju je heterogenost očekivanja kupaca i stanja kupaca. Za segmentaciju tržišta nekretnina glavni kriteriji su:

• - zemljopisna obilježja;
• - fizičke karakteristike;
• - funkcionalna namjena;
• - demografske karakteristike;
• - socio-ekonomski kriterij;
• - kompleks značajki (opći objektivni kriteriji).

Tržišni segment je velika skupina sudionika unutar tržišta identificirana nekim karakteristikama, koja imaju neku zajedničku karakteristiku, na primjer, ljudi koji žele poboljšati svoje životne uvjete u bliskoj budućnosti kupnjom stana u vlasništvu u panelnoj kući. U tom slučaju, prilikom izrade marketinške politike za tvrtku koja posluje u području panelnog stanovanja, bilo bi neprikladno izraditi paket prijedloga za svakog pojedinog kupca stana, ovisno o njegovim potrebama, kupovnoj moći, regiji stanovanja, navikama i prioriteti. U ovom slučaju, poželjno je istaknuti nekoliko općih segmenata potrošačkog tržišta, usredotočujući svoje marketinške napore na njih. Ovdje je iznimno važno pravilno odabrati ove segmente i analizirati njihove karakteristike. U protivnom će se marketinški napori raspršiti po cijelom tržištu nekretnina i neće donijeti očekivani učinak ili će se neki segment „promašiti“, a time i profit.

Niša je uža skupina kupaca čije potrebe konkurenti tvrtke nedovoljno zadovoljavaju. Kako bi se istaknula niša, dovoljno je segment podijeliti na manje komponente i definirati skupinu kupaca koje spaja želja da dobiju posebnu kombinaciju pogodnosti. Primjerice, segment ljudi koji žele poboljšati svoje životne uvjete u bliskoj budućnosti kupnjom stana u vlasništvu panelne kuće može uključivati ​​i one koji žele kupiti stan u područjima masovnog razvoja, i one koji bi radije naseljeno područje. Budući da su tržišni segmenti dovoljno veliki, konkurentske tvrtke ih lako prepoznaju. Zauzvrat, niše su puno manje od tržišnih segmenata, što znači da je intenzitet konkurencije u njima manji. Niche tvrtke obično su dobro informirane o potrebama kupaca i nastoje ih bolje zadovoljiti, znajući da će potrošači biti spremniji platiti novac za to razumijevanje.

U nekim slučajevima, na najnovijim razinama segmentacije tržišta, svaki kupac se tretira kao zaseban segment. Ova situacija je posebno tipična za tržište elitnih stanova. Razumijevanje čime se određena osoba vodi pri odabiru stana vrijednog više od pola milijuna dolara jednako je važno za tvrtku koja radi s elitnim stanovanjem, kao i utvrđivanje potreba u segmentu panelnog stanovanja.

Pozicioniranje (faza 4) provodi se radi dodjele nekretnine određenom tržišnom segmentu, kao i utvrđivanja konkurentnosti objekta unutar segmenta (označenog u fazi 3). Čimbenici pozicioniranja mogu biti:

• - fizičko i moralno dotrajalo zasebno vlasništvo;
• - "imidž" nekretnine;
• - kvaliteta i slika položaja objekta;
• - omjer cijene i kvalitete nekretnine;
• - usluga koja se nudi klijentima iz tvrtke koja posluje na tržištu nekretnina;
• - omjer navedenih faktora.

Određivanje tržišnog kapaciteta (faza 5) je određivanje mogućeg broja određene vrste nekretnine koja se može potrošiti na tržištu u određenom vremenu, na zadanoj razini i omjeru cijene. U svakom trenutku, tržište nekretnina ima kvantitativnu i kvalitativnu sigurnost.

Postoje dvije razine tržišnog kapaciteta: potencijalna i stvarna. Proračun kapaciteta tržišta nekretnina ima prostornu i vremensku određenost.

Glavni izvori informacija o budućim karakteristikama tržišta nekretnina su:

• - pozivanje na iskustvo prethodnih vremenskih razdoblja i intuiciju (anketa upitnika);
• - ekstrapolacija trendova, procesa čiji su obrasci razvoja u prošlosti i sadašnjosti dobro poznati (ekstrapolacija);
• - modeliranje istraživanog procesa, odražavajući očekivane trendove njegova razvoja (analitičko modeliranje).

Korak 1: uspostavljanje fiksnih tržišnih granica i identificiranje analiziranog segmenta. Provodi se na isti način kao i faza 3.

Korak 2: analizirati čimbenike ponude i potražnje koji utječu na tržište nekretnina. Analiza čimbenika koji utječu na tržište nekretnina provodi se pomoću konstrukcije Parretove krivulje, koja se naziva "riblja kost". Općenito, faktorski prostor se može predstaviti na sljedeći način (slika 21).

Riža. 21. Uzročne veze između čimbenika koji utječu na tržište nekretnina: 1 - čimbenici državne regulacije tržišta nekretnina: 1.1 - propisi reguliranje poslova kupoprodaje nekretnina; 1.2 - porezno zakonodavstvo koje regulira promet nekretninama; 1.3 - određeni propisi koji ograničavaju promet nekretninama na regionalnoj razini. 2 - opća gospodarska situacija: 2.1 - proizvodnja nacionalnog dohotka; 2.2 - volumen industrijska proizvodnja; 2.3 - zapošljavanje radno sposobnog stanovništva; 2.4 - stopa povrata financijska imovina; 2.5 - bilanca plaćanja zemlje; 2.6 - stanje trgovinske bilance; 2.7 - priljevi kapitala; 2.8 - odljevi kapitala; 2.9 - rast dohotka stanovništva; 2.10 - indeks potrošačkih cijena. 3 - gospodarska situacija i investicijska aktivnost na regionalnoj razini: 3.1 - ekonomski razvoj regija; 3.2 - diverzifikacija zapošljavanja radno sposobnog stanovništva; 3.3 - ekonomski izgledi za razvoj regije; 3.4 - priljevi kapitala u regiju; 3.5 - odljevi kapitala iz regije. 4 - socijalna situacija u regiji: 4.1 - mogućnost štrajkova i međuetničkih sukoba; 4.2 - odnos prema privatnom kapitalu; 4.3 - odnos prema stranom kapitalu; 4.4 - stabilnost politike regionalne uprave; 4,5 - razina nezaposlenosti u regiji; 4.6 - popularnost politike koju vodi administracija regije. 5 - prirodni uvjeti u regiji: 5.1 - ekološka situacija u regiji; 5.2 - prisutnost razvijene infrastrukture.

Korak 3: proučite ekonomski potencijal tržišta i izglede za njegov razvoj. Utvrđuje se moguća kvantitativna vrijednost objekata nekretnina na tržištu kao robe. Analiza treba uzeti u obzir sljedeće čimbenike:

• - stupanj podudarnosti i razlike između lokalnih uvjeta i opće ekonomske situacije;
• - informacije o prometu nekretnina i početku novogradnje;
• - podatke o proizvodnji toplinske i električne energije;
• - diverzifikacija u području zapošljavanja i dohotka stanovništva regije, izgledi za promjenu navedenih pokazatelja;
• - jačanje (slabljenje) potražnje za određenim vrstama nekretnina;
• - cikličke fluktuacije poslovne aktivnosti (određivanje stanja u regiji).

Korak 4: analizirajte volumen tržišta nekretnina. Određuje se broj objekata koje potrošači (kupci, zakupci) ne samo da žele, već i mogu kupiti na tržištu nekretnina za određeno razdoblje. Ovo uzima u obzir takve pokazatelje kao što su:

• - promjene u zaposlenosti i prihodima stanovništva;
• - dinamika formiranja i raspada obitelji;
• - Mogućnosti i financijski uvjeti za dobivanje kredita za kupnju stambenog prostora;
• - razina cijena stanova;
• - iznos troškova za održavanje stambenog prostora;
• - očekivanja stanovništva za promjene cijena, poreza, inflacije itd.

Korak 5: istraživanje postojeće i predviđene ponude na tržištu nekretnina (utvrđivanje mogućeg udjela na tržištu nekretnina). Određuje se broj objekata koji se mogu staviti u promet radi prodaje ili iznajmljivanja na određeno vrijeme. Proučavaju se sljedeći čimbenici:

• - dostupnost zemljišnih čestica za građenje (što je pak određeno fizičkim mogućnostima - prisutnost neizgrađenih zemljišnih čestica koje odgovaraju investitorima; administrativne okolnosti - složenost i trajanje postupka za dobivanje građevinske dozvole i ekonomski učinak- oblik vlasništva i cijena zemljišta);
• - cijene radova po ugovoru;
• - učinkovitost primijenjenih građevinskih tehnologija;
• - razina konkurencije na tržištu nekretnina;
• - dostupnost izvora financiranja (u smislu obujma, mehanizama za privlačenje financiranja);
• - očekivanja programera u pogledu potražnje, ponude i konkurencije na tržištu;
• - prijedlozi novih nekretnina na određenom segmentu regionalnog tržišta, stopa slobodnih nekretnina na ovom tržištu;
• - razina zaposlenosti i platežne sposobnosti stanovništva regije i izgledi za promjenu ovih pokazatelja;
• - informacije o usporedivoj prodaji;
• - razina promjena stanja okoliša, infrastrukture;
• - očekivanja stanovništva u pogledu visine njihovih prihoda, zaposlenosti i sl.;
• - trendovi i izgledi za razvoj tržišta nekretnina.

6. korak: izračun tržišnog kapaciteta određene vrste nekretnine (usporedba čimbenika koji izravno utječu na razinu ponude i potražnje).

Za stambenu nekretninu tržišni kapacitet određene vrste nekretnine (nekretnine iznajmljene) izračunava se po formuli:

Za ostale vrste nekretnina i oblike vlasništva provodi se sličan izračun.

Rezultat istraživanja tržišta nekretnina je SWOT analiza određene vrste nekretnine (faza 6).

SWOT metodologija (snaga - snaga, slabost - slabost, prilike - prilike, prijetnje - prijetnje) uključuje prvo utvrđivanje snaga i slabosti, kao i opasnosti i prilika određene vrste nekretnine. Nakon toga između njih se uspostavljaju lanci veza koji kasnije mogu poslužiti za formiranje strategije na tržištu nekretnina.

Glavne karakteristike koje se mogu koristiti za sastavljanje popisa prednosti, slabosti, opasnosti i mogućnosti određene vrste imovine su:

• - položaj (geografski položaj);
• - okolišni uvjeti;
• - dostupnost sadržaja (razne vrste prijevoza, pristupne ceste, izlazi itd.);
• - predlaganje potrebnih dodatne usluge(trgovine, škole, Sportske dvorane itd.);
• - ugled (imidž) mjesta (nedostatak ekološki štetnih mjesta, odlagališta i sl.).

Zatim se izrađuje SWOT matrica na temelju koje se uspostavljaju veze između snaga i slabosti, opasnosti i mogućnosti nekretnina za opravdanje i odabir odgovarajućih tržišnih strategija (tablica 3.).

Dakle, proučavanje tržišta nekretnina sastoji se od 6 međusobno povezanih i komplementarnih faza, od kojih se svaka može provoditi neovisno o drugima.

Tablica 3

SWOT - analiza poslovnih nekretnina

Prednosti	Strategija / Potrebne akcije
1. Širok raspon mogućnosti za razvoj objekata nekretnina (trgovački i uredski centri, skladišta, itd.) 2. Sposobnost privlačenja investicijskih sredstava za provedbu projekata razvoja nekretnina 3. Stručni i strukturirani marketinški odjel koji obavlja poslove analize tržišta i promocije nekretnina potrošačima (vlasnicima) 4. Poslovni ugled kod klijenata i poslovnih partnera	1. Sposobnost upravljanja nekretninom u svim fazama njezina životnog ciklusa, uključujući izgradnju i rad 2. Fleksibilna politika najma i dostupnost zaposlenika za zainteresiranu klijentelu 3. Izgradnja i održavanje objekata nekretnina s optimalnim omjerom cijene i kvalitete 4. Pravovremena obnova nekretnine radi sprječavanja njezine dekapitalizacije
Slabosti	Strategija / Potrebne akcije (potrebna je strategija/akcija)
1. Smanjenje aktivnosti na tržištima poslovnih nekretnina 2. Nerazvijeno poslovanje privatnih tvrtki koje posluju s nekretninama	1. Diverzifikacija poslovanja, razvoj novih segmenata tržišta nekretnina 2. Stvaranje sustava stambenih zgrada (elitnih stanova za najam)
Mogućnosti	Strategija / Potrebne akcije (potrebna je strategija/akcija)
1. Investicijska atraktivnost nekretnina u uvjetima značajne inflacije 2. Posebni projekti za strukture s velikim neovisnim proračunom 3. Zajednički projekti s gradskom upravom za upravljanje općinskim nekretninama (na temelju povjerenja)	1. Aktivan rad na identificiranju i formiranju novih izvora ulaganja u profitabilne nekretnine 2. Proučavanje tržišta nekretnina u drugim regijama zemlje 3. Razvoj logistike učinkovit razvoj objekti nekretnina
Prijetnje	Strategija / Potrebne akcije (potrebna je strategija/akcija)
1. Politička nestabilnost 2. Porast inflacije 3. Akumulacija neplaćanja (uključujući najamninu) 4. Neuravnoteženi proračuni gradova i regija	1. Predviđanje i sprječavanje mogućih promjena 2. Minimiziranje financijskog rizika. 3. Povećanje profitabilnosti od korištenja nekretnina 4. Stvaranje racionalne strukture portfelja profitabilnih nekretnina

Izraz "marketing" (na engleskom "marketing") sastoji se od riječi "market" što znači "tržište" i aktivnog završetka "ing", što vam omogućuje doslovno prevođenje marketinga kao " tržišne aktivnosti"Ili" aktivnosti na tržištu". Istraživanje marketinga jedna je od temeljnih funkcija marketinga. Marketing istraživanje je sustavno i objektivno prepoznavanje, prikupljanje, analiza, širenje i korištenje informacija za poboljšanje učinkovitosti identificiranja i rješavanja marketinških problema (prilika).

Marketing istraživanje se bavi donošenjem odluka o svim aspektima marketinških aktivnosti. Istraživanje je usmjereno na proučavanje unutarnjeg i vanjskog okruženja organizacije. Osnova za klasifikaciju marketinških istraživanja vanjskog okruženja je njihova podjela prema objektima istraživanja na ciljne i tržišne. Ciljano marketinško istraživanje (istraživanje potrošača, robe, konkurenata itd.) provode se kako bi se riješili specifični zadaci organizacije, na primjer, kako bi se istaknuo ciljni segment tržišta. Istraživanje tržišta provodi se kako bi se proučili glavni parametri tržišta, koji se, pak, karakteriziraju kroz sustav kvantitativnih i pokazatelji kvalitete(Stol 1).

Tablica 1 - Glavni smjerovi istraživanja tržišta

Kraj tabele 1

Proučite prijedlog	proučavanje obujma, strukture i dinamike ponude; istraživanje proizvodnog i sirovinskog potencijala opskrbe; proučavanje elastičnosti ponude
Proučavanje cijena	istraživanje razine cijena koje prevladavaju na tržištu; proučavanje dinamike cijena u određenom vremenskom razdoblju; istraživanje glavnih trendova cijena
Istraživanje tržišta	proučavanje stanja na tržištu pod utjecajem sljedećih čimbenika koji tvore konjunkturu: ponuda robe, potražnja za robom, tržišna ravnoteža, tržišni opseg itd.
Proučavanje procesa koji se odvijaju na tržištu	istraživanje karakteristika tržišta, trendova u poslovanju, kapaciteta tržišta i udjela poduzeća na njemu, proučavanje tržišnih uvjeta i sl.

U kontekstu oporavka od globalne ekonomske krize, pitanja vezana za proučavanje tržišta nekretnina, kao jednog od najpogođenijih trenutnih uvjeta, postaju sve aktualnija. U ovom slučaju potrebno je krenuti s definicijom nekretnine, kao takve, te razmotriti značajke proučavanog tržišta.

Razmotrite moderno razumijevanje nekretnina u Rusiji i osobitosti njegovog tumačenja. Građanski zakonik Ruske Federacije djeluje kao primarna osnova za definiciju nekretnina, koji klasificira sljedeće objekte kao nepokretne stvari (nekretnine, nekretnine) (tablica 2):

Tablica 2 - Sastav objekata nekretnina u skladu s Građanskim zakonikom Ruske Federacije

Pojedinačni objekti	Složeni objekti
Zemljište	Poduzeće u cjelini je kao Imovinski kompleks uključujući: zemljište, zgrade i građevine, inventar i oprema, sirovine i proizvodi,
Podzemne parcele i fondovi podzemlja
Sve što je čvrsto povezano sa zemljištem, uključujući: zgrade i građevine, objekte izgradnje u tijeku
Izjednačeno s predmetom nekretnine državna registracija: zrakoplovi i brodovi,	Potraživanja i dugovi, prava na oznake koje individualiziraju poduzeće, njegove proizvode, radove i usluge,

Kraj tabele 2

Sastavio

U ovom radu nekretnine ne razmatramo sa stajališta zakonodavstva, već prema definiciji usvojenoj u stručnoj literaturi iz ekonomije i marketinga - to su zemljišne čestice i sve što je s njima čvrsto povezano, čije kretanje je nije moguće bez uništenja ili gubitka njihovih funkcija. Na temelju ove definicije nekretnine se prema svom podrijetlu široko dijele na: umjetne objekte (zgrade), koji uključuju stambene, poslovne i nekomercijalne nekretnine; prirodni (prirodni), koji se odnosi na zemlju.

Razmotrimo ovu podjelu nekretnina (tablica 3).

Tablica 3 - Klasifikacija objekata nekretnina

Nekretnina	Objekti nekretnina
Stambene nekretnine	Stambene zgrade; Apartmani i sobe; Samostalne kuće i vikendice; Seoske kuće, vikendice itd.
Poslovne nekretnine	Trgovački prostori; Uredske sobe; Restorani, hoteli itd.; Industrijski prostori; Skladišta itd.
Javno vlasništvo	Škole, instituti itd.; Kazališta, domovi kulture; Bolnice i klinike; Administrativni, sportski poslovi itd.
	Zemljište; Podzemne parcele i fondovi

Sastavio

U praksi razlikuju pojam nekretnine kao fizičkog (materijalnog) objekta i kao kompleksa gospodarskih, pravnih i društvenih odnosa koji osiguravaju poseban postupak njihovog raspolaganja i posebnu stabilnost prava. Sukladno tome, uobičajeno je razlikovati četiri pojma nekretnine (slika 1.).

Slika 1. Četiri koncepta nekretnina

Nekretnine spadaju u kategoriju robe. Može djelovati i kao potrošački proizvod (stanovi, prostori, zgrade, neproizvodni objekti) i kao proizvodni proizvod (prostori, zgrade, industrijski objekti). Ujedno, objekti nekretnina imaju jedinstvene karakteristike koje ih razlikuju od ostalih dobara (tablica 4.).

Tablica 4 - Opće karakteristike objekata nekretnina

Kraj tabele 4

Fiksna lokacija	Određuje jedinstvenost svakog svojstva, uvelike ga određuje ekonomske karakteristike i tržišno pozicioniranje
Jedinstvenost (originalnost)	Svaki objekt nekretnine ima određene samo njemu svojstvene karakteristike koje ga razlikuju od ostalih
Dvokomponentni	Svaki objekt nekretnine sastoji se od dvije komponente - zemljišta i zgrada (građevina), za različiti tipovi nekretnina i raznih gospodarskih uvjeta, omjer tih komponenti, kako u vrijednosti tako iu fizičkim dimenzijama, može biti različit
Nepotrošnost	Prirodni oblik se ne konzumira, traje cijeli život
Izdržljivost	Zemlja teoretski ima beskonačan životni vijek i ne troši se. Zgrade i građevine imaju ograničen vijek trajanja u odnosu na zemljište. Međutim, u usporedbi s velikom većinom drugih dobara, zgrade i građevine su relativno izdržljive.
Temeljnost	Nekretnine su roba koja se u normalnim uvjetima ne može izgubiti, ukrasti ili razbiti.

Sastavio

Promet nekretninama, kao i svaki drugi proizvod, odvija se na tržištu i usko je povezan s privlačenjem financijski kapital i rada. U isto vrijeme, tržište nekretnina je tržište ograničenih resursa, prodavača i kupaca. Razmotrimo razumijevanje tržišta nekretnina od strane raznih autora (tablica 5).

Tablica 5 - Koncept tržišta nekretnina

Kraj tabele 5

N. Ya. Kolyuzhnova, A. Ya. Jacobson	To je sustav radnji i mehanizama za obavljanje transakcija, ili, drugim riječima, podsustav općeg ekonomskog tržišta povezan s prometom prava na nekretninama.
K. I. Safonova, I. A. Andreeva	Riječ je o kompleksu odnosa povezanih s stvaranjem novih nekretnina, s radom postojećih, kao i odnosa koji nastaju u procesu različitih transakcija koje se provode s nekretninama.
A. V. Sevostjanov	To je sektor nacionalnog tržišnog gospodarstva, koji je skup objekata nekretnina, gospodarskih subjekata koji djeluju na tržištu, procesa funkcioniranja tržišta, odnosno procesa stvaranja, korištenja i razmjene objekata nekretnina i upravljanja tržištem. , te mehanizmi koji osiguravaju funkcioniranje tržišta (tržišna infrastruktura).

Sastavio

Po našem mišljenju, ono najpotpunije odražava bit ovo tržište a ujedno je u pristupačnom obliku prikazana definicija tržišta nekretnina koju je dao A.V. Goremykin.

Tržište nekretnina ima razgranatu strukturu, te se prema različitim karakteristikama dijeli na niz užih tržišta (tablica 6.).

Tablica 6 - Klasifikacija tržišta nekretnina

Klasifikacijski atribut	Vrste tržišta
Vrsta objekta	Zemljište, zgrade, građevine, poduzeća, prostori, imovinska prava i drugi objekti.
Geografski (teritorijalno)	Lokalno, urbano, regionalno, nacionalno, globalno.
Funkcionalna namjena	Industrijski prostori, stambeni, neindustrijski objekti i prostori.
Operativna spremnost	Postojeći objekti, gradnja u tijeku, novogradnja.
Vrsta sudionika	Individualni prodavači i kupci, posredni prodavači, općine, komercijalne organizacije.

Kraj tabele 6

Sastavio

Na tržištu nekretnina tržišnim mehanizmima provode se sljedeće transakcije: s promjenom vlasništva - kupoprodaja nekretnina; nasljedstvo; donacija; razmjena; osiguranje ispunjenja obveza (prodaja založenih ili oduzetih nekretnina); uz djelomičnu ili potpunu promjenu sastava vlasnika - privatizacija; nacionalizacija; promjena u sastavu vlasnika, uključujući i podjelu imovine; stečaj (likvidacija) gospodarskih subjekata s prodajom imovine vlasnika; bez promjene vlasnika – ulaganje u nekretnine; razvoj nekretnina (proširenje, obnova, novogradnja); zalog; najam; prijenos u gospodarsko ili operativno upravljanje, na besplatno korištenje, u povjereničko upravljanje itd.

Tržište nekretnina ima velik utjecaj na sve aspekte života društva kroz niz funkcija (slika 2.).

Tri dodatne funkcije dodane su glavnim funkcijama svojstvenim svim tržištima - regulatorna, poticajna, cjenovna, posrednička, informativna i sanirajuća na tržištu nekretnina - investicijska, komercijalna i društvena. Komercijalna funkcija je formiranje potrošačke vrijednosti nekretnine i dobivanje povrata na uloženi kapital. Funkcija ulaganja omogućuje vam da očuvate i povećate svoj kapital ulaganjem u nekretnine. Društvena funkcija, je poticanje intenziteta rada građana koji žele postati vlasnici nekretnina.

Slika 2. Glavne funkcije tržišta nekretnina

Funkcioniranje tržišta nekretnina ostvaruje se djelovanjem njegovih subjekata, a to su: prodavači, kupci, profesionalni sudionici (institucionalni i neinstitucionalni) (slika 3.).

1.Prodavatelji (iznajmljivači): vlasnici nekretnina (pravne i fizičke osobe); graditelji (programeri); tijela ovlaštena od strane lokalnih vlasti itd.	2. Kupci (najmoprimci): pravne i fizičke osobe; ulagači i dioničari; organima pod kontrolom vlade itd.
Subjekti (sudionici) tržište nekretnina
Stručni sudionici
3. Institucionalni akteri (zastupnici interesa države): sudovi i javnobilježnički uredi; tijela za upis prava na nekretninama i promet s njima; savezne i teritorijalna tijela reguliranje urbanog razvoja, upravljanja zemljištem i korištenja zemljišta; tijela tehničkih, vatrogasnih i drugih inspekcija koja vrše nadzor nad građenjem i radom zgrada i građevina i dr.	4. Neinstitucionalni sudionici (koji rade na komercijalnoj osnovi): građevinski izvođači; agencije za nekretnine; agencije za procjenu; odvjetničke tvrtke; banke; hipotekarne agencije; Osiguravajuća društva; Mediji itd.

Slika 3. Subjekti (sudionici) tržišta nekretnina

Zbog svoje specifičnosti tržište nekretnina ima niz značajki koje ga razlikuju od ostalih tržišta prikazanih u tablici 7.

Tablica 7 - Značajke tržišta nekretnina

	Karakteristično
Lokalizacija	Apsolutna nepokretnost; - visoka cijena ovisno o lokaciji
Vrsta natjecanja	Nesavršen, oligopol; - mali broj kupaca i prodavača; - kontrole cijena su ograničene; - ulazak na tržište zahtijeva značajan kapital
Elastičnost ponuda	Niska, s povećanjem potražnje i cijena, ponuda se malo povećava
Potražite prirodu	Potražnja je individualizirana i nije zamjenjiva
Stupanj otvorenosti	Transakcije su privatne; - javne informacije često su nepotpune i netočne, što otežava procjenu stanja na tržištu
Konkurentnost robe	Uvelike je određen okolnim vanjskim okruženjem, utjecajem susjedstva; - specifičnost individualnih preferencija kupaca
Uvjeti zoniranja	Uređeno građanskim i zemljišnim zakonodavstvom, vodeći računa o vodama, šumama, okolišu i drugim posebnim zakonima; - velika međuovisnost privatnog i drugih oblika vlasništva
Registracija transakcija	pravne poteškoće, ograničenja i uvjeti
Cijena	uključuje trošak objekta i pripadajućih prava

Sastavio

Tako je utvrđeno da tržište nekretnina ima posebno mjesto u gospodarstvu svake zemlje. Djelujući kao složena integrirana kategorija, objedinjuje različite interese i oblike djelovanja svojih subjekata; razne sfere utjecaja - od ekonomskih do društvenih; niz funkcija koje utječu na gospodarstvo zemlje u cjelini. Istovremeno, povećana relevantnost marketinških istraživanja na ovom tržištu karakteristična je upravo za regionalna tržišta nekretnina, čija je značajka obvezna orijentacija ne samo na lokalne prilike, već i na opću situaciju u zemlji.

Književnost

1. Goremykin, V. A. Ekonomija nekretnina: Udžbenik / V. A, Goremykin. - 5. izd., vlč. i dodati. - M .: Visoko obrazovanje, 2008. - 808 str.

2. Malhotra, N.K. Marketing istraživanje. Praktični vodič/ N.K. Malhotra. - 3. izd. - M.: "Williams", 2002. - 960 str.

3. Marketing: opći tečaj: Vodič/ Ed. N. Ya. Kolyuzhnova, A. Ya. Yakobson - M .: Izdavačka kuća Omega-L, 2006.-- 476 str.

4. Raizberg, BA Moderni ekonomski rječnik / BA Raizberg, L. Sh. Lozovsky, EB Starodubtseva. - 6. izd., vlč. i dodati. - M .: INFRA - M, 2008 .-- 512 str.

5. Safonova, K. I., Andreeva, I. A. Ekonomija nekretnina: udžbenik / K. I. Safonov, I. A. Andreeva. - Vladivostok .: TSUE, 2007 .-- 128 str.

6. Sevostyanov, A. V. Ekonomija nekretnina / A. V. Sevostyanov - M.: KolosS, 2007. - 276 str.: ilustr.

7. Sharoshchenko, I. V. Ekonomija nekretnina: Edukativni materijal/ I.V.Scharoshchenko - Vladivostok: FVGAEU, 2003.-- 80 str.

8. Asaul, AN Ekonomija nekretnina: Udžbenik za sveučilišta [Elektronski izvor]: [Administrativno - menadžment portal AUP.ru] / AN Asaul. - Elektron. Dan. - SPb .: Peter, 2007. - Način pristupa: URL: http: //www.aup. ru / knjige / m76 / 2_1.htm

9. Građanski zakonik Ruska Federacija[Elektronički izvor]: [Službena web stranica tvrtke "Konsultant-Plus"] - Electron. Dan. - 2009. - Način pristupa: URL: http://www.consultant.ru/popular/gkrf1/

10. Grinenko, S. V. Ekonomija nekretnina: Bilješke s predavanja. [Elektronički izvor]: [Administrativno - upravljački portal AUP.ru] / S. V. Grinenko. - Elektron. Dan. - Taganrog: TRTU, 2004. - Način pristupa: URL: http: // www.aup.ru/books/m94/

1

Članak se bavi specifičnostima marketinškog istraživanja na tržištu usluga procjene nekretnina. Razmatraju se karakteristike usluga i proces njihove potrošnje, kao i čimbenici koji utječu na potražnju za uslugama procjene nekretnina. U procesu formiranja motivacije za ciljni segment potrošača usluga procjene nekretnina važno je uzeti u obzir motive vezane uz konzumaciju ove usluge. Važni parametri potrošačkog izbora procjenitelja su profesionalnost osoblja, imidž tvrtke i sveobuhvatna dostupnost. Proces potrošnje usluga procjene nekretnina uključuje tradicionalne faze, ali ima svoje specifičnosti. Pokazuje se da vrsta procjene (obavezna ili proaktivna) utječe na marketinšku politiku poduzeća za procjenu nekretnina. Otkrio i obrazložio potrebu stvaranja marketinške službe u poduzeću za njegovo uspješno funkcioniranje.

Marketing istraživanje

Marketing

nekretnina

1. Anurin V., Muromkina I., Evtushenko E., Marketinško istraživanje potrošačkog tržišta. - M.-S-Peterburg, - 2006. - str. 29.

2. Badaraeva R.V., Sharaeva A.S. Teorijski aspekti procjena tržišta nekretnina u Rusiji // Young Scientist. - 2016. - Broj 4. - S. 336-339.

3. Belyaevsky IK, Marketing istraživanja: informacije, analiza, prognoza. - M .: Financije i statistika, 2001., - P.48.

4. Kotler F. Marketing menadžment. Vodič. - M .: - 2001. - S. 170

5. Malykhin S.A. Tržište nekretnina u Rusiji. - M .: Vesta-M, 2012, - S. 428.

6. saveznog zakona"Oko aktivnosti procjene u Ruskoj Federaciji "br. 135 od 29. srpnja 1998. (s izmjenama i dopunama).

Glavna zadaća marketinških usluga je pružanje koristi i pogodnosti potrošaču, određivanje ciljanog tržišta i promicanje usluga na tom tržištu. Poteškoća leži u određivanju prednosti usluge. Korist od usluge može odrediti samo potrošač (klijent) koji ju je koristio. Glavna svrha marketinga usluga je pomoći potrošaču da ocijeni različite usluge kako bi mogao napraviti pravi izbor za sebe.

Pod suvremenim konceptom marketinga pretpostavlja se da je gospodarsko okruženje orijentirano na učinkovitije i potpunije zadovoljenje potražnje potrošača kroz razvoj usluga, kao i sudjelovanje potrošača u procesu interakcije pri njihovom pružanju.

Tržište nekretnina u Ruskoj Federaciji jedan je od najvećih segmenata nacionalnog gospodarstva. Istodobno, njegov razvoj uvelike ovisi o stanju u drugim ključnim sektorima gospodarstva. Tržište nekretnina u Rusiji osjetljivo je na krize i makroekonomsku situaciju.

Temelj prometa stambenih nekretnina su pravni odnosi, čiji je predmet kupoprodaja i zakup poslovne nekretnine. Može se primijetiti da oba navedena područja obavljaju niz važnih funkcija za nacionalnu ekonomiju Ruske Federacije:

· Poticanje potražnje na tržištu kreditiranja;

· Poticanje ponude na građevinskom tržištu;

· Poticanje rasta novčane mase u velikom broju drugih gospodarskih segmenata - u području procjene nekretnina, proizvodnje građevinskog materijala, lakova, boja, dekoracija, tapeta;

· Rješavanje hitnih socijalnih problema vezanih uz stambeno zbrinjavanje građana.

Stoga je tržište nekretnina jedan od najvažnijih pokretača rasta za gospodarstvo zemlje u cjelini. Značajka tržišta nekretnina je potreba za procjenom objekata nekretnina.

Potreba za procjenom nekretnine javlja se kada:

· Kupoprodaja ili zakup objekta;

· Korporativizacija poduzeća;

· Katastarska procjena;

· Utvrđivanje oporezivanja nekretnina;

· Osigurani krediti;

· Osiguranje;

· Izrada objekta nekretnine u obliku doprinosa u temeljni kapital poduzeća ili organizacije;

· Privlačenje investicijskih ulaganja;

· Ulazak u nasljedno pravo;

· Rješavanje imovinskih sporova;

· Likvidacija poduzeća;

· Obračun iznosa poreza za nekretnine;

· U drugim radnjama koje se odnose na provedbu prava na nekretnini.

Postupak procjene nekretnina sastoji se od utvrđivanja vrijednosti prava vlasnika na nekretnini. Kupac treba razumjeti kolika mu je vrijednost ove nekretnine i zašto.

Transakcije nekretninama su privatne prirode, ponuđeni podaci nisu uvijek točni i potpuni. Stoga je profesionalna samostalna procjena nekretnina najtraženija vrsta procjeniteljske djelatnosti. Ali i sami građani trebaju imati određenu bazu znanja u ovoj oblasti.

Marketinško istraživanje tržišta usluga procjene nekretnina sastoji se od sustavnog prikupljanja, prikaza i analize informacija potrebnih za usvajanje upravljačke odluke u poduzeću. Uz njihovu pomoć formira se strateško marketinško sredstvo organizacije, kao i informacijski resurs neophodan za pružanje više učinkovit rad organizacija procjene u budućnosti.

Usluga - djelatnost proizvodnje proizvoda (materijalne ili nematerijalne), koja se obavlja na zahtjev naručitelja (potrošača), zajedno s naručiteljem i za naručitelja, uz prijenos proizvoda na naručitelja radi zamjene .

Poduzeće treba uzeti u obzir karakteristike usluga prilikom izrade marketinškog programa (slika 1).

Slika 1- Karakteristike usluge

Čimbenici koji utječu na potražnju za uslugama procjene nekretnina:

· Cijena usluge;

· Kvaliteta pružene usluge;

· Preferencije potrošača;

· Prihodi potrošača;

· Zasićenost tržišta uslugama;

· Kamatna stopa na depozit, koja potiče potrošnju ili akumulaciju.

Poduzeće mora pronaći svoje mjesto na tržištu kako bi otkrilo vlastitu konkurentnost. Ovaj koncept shvaća se kao konkurentska pozicija poduzeća koja se uspostavlja u ključnim područjima njegova rada. Konkurentnost izravno ovisi o zauzetom tržišnom udjelu i razini profitabilnosti, što su one veće, to je veća konkurentnost poduzeća i njegova pozicija na tržištu. Konkurentnost usluga koje pruža poduzeće uvelike određuje njegovu ukupnu konkurentnost na tržištu.

Na tržištu usluga procjene nekretnina u Ruskoj Federaciji posluje više od 5000 tvrtki za procjenu nekretnina, stoga je potrebno da kvaliteta njihovih usluga procjene bude na odgovarajućoj razini. Usluge ocjenjivanja imaju niz značajki koje određuju specifične zahtjeve za marketing i upravljanje u uslužnom sektoru.

U procesu formiranja motivacije za ciljni segment potrošača usluga procjene nekretnina treba uzeti u obzir ne samo motive koji su povezani sa samom uslugom, tj. usluga, društveno okruženje poduzeća itd. Također je potrebno uzeti u obzir motive vezane uz konzumaciju ove usluge, t.j. prednost za izvođenje radova od strane profesionalaca koji će ih obaviti brže, kvalitetnije, a možda i jeftinije.

Na tržištu usluga procjene nekretnina, informiranost podiže razinu mnogih čimbenika, na primjer, kao što su kvalifikacije osoblja, lokacija poduzeća. Ali, moramo se sjetiti takvog svojstva usluge kao što je neopipljivost, da je teško dokazati i jamčiti njezine karakteristike kvalitete.

Najvrjedniji izvori marketinških informacija su aktivnosti koje omogućuju "materijalizaciju" usluge, tzv. jamstva. To je zato što se smatra da je rizik kupnje usluge mnogo veći od rizika kupnje proizvoda. Osim same usluge, na tržištu usluga važnih parametara ocjene postaju:

· Osoblje koje pruža uslugu;

· Složenost dostupnosti poduzeća;

· Imidž poduzeća.

Proces potrošnje usluge ocjenjivanja, zbog svoje specifičnosti, diktira posebne zahtjeve za organizaciju rada poduzeća, što je prirodno. Marketing orijentiran menadžment tvrdi da je u planiranju aktivnosti poduzeća polazište ponašanje njegovih potrošača.

Zbog pojačane konkurencije na tržištu usluga procjene nekretnina, potrebno je pri određivanju parametara uzeti u obzir namjeru i ponašanje ciljnog segmenta potrošača:

· raspored;

· Standardi i vrste usluga;

· Zahtjevi za osoblje;

· Djelatnosti marketinškog kompleksa.

Poslovi procjene nekretnina imaju specifičnost. Postoje dvije vrste procjene nekretnina (slika 2).

Slika 2 - Vrste procjene nekretnina

Proces potrošnje uključuje sljedeće faze (slika 3).

Slika 3 - Proces potrošnje usluge

Ovaj proces potrošnje usluga primjenjiv je na sve vrste usluga. No, budući da tržište usluga procjene nekretnina ima određenu specifičnost i vrstu procjene, potrebno je naglasiti razliku u prodaji obvezne i proaktivne procjene.

Marketing obveznog vrednovanja olakšan je postojanjem određenih državnih propisa, t.j. nametanje državnog značaja potrošnje uslugama procjene nekretnina. U tom slučaju, potrebno je kompetentno prezentirati ovu uslugu potrošaču kako bi svi njegovi zahtjevi bili zadovoljeni.

Što se tiče prodaje proaktivne procjene, ovdje je situacija malo kompliciranija, jer je u ovom slučaju potrebno formirati želju potrošača (klijenta) da napravi ovu procjenu. Za ovu uslugu procjene nekretnina potrebno je pobuditi interes potrošača.

Društvo bilo koje zemlje na svijetu zainteresirano je za kvalitetne i pouzdane informacije temeljene na jedinstvenim standardima. Glavni cilj poduzeća koja pružaju usluge procjene nekretnina je potreba za stvaranjem povoljnih uvjeta za interakciju između različitih područja poduzeća, kako bi se zadovoljila potražnja potrošača, jer je to ključ uspješnog poslovanja poduzeća.

Teški ekonomski uvjeti moderno tržište obvezuju poduzeća da u svom sastavu imaju marketinške usluge, koje imaju jednu od ključnih uloga u njihovim aktivnostima, budući da provođenjem istraživanja tržišta pružaju potrebne informacije za donošenje strateških odluka. U poduzeću, prisutnost marketinške usluge nije samo potrebno stanje učinkovit rad i razvoj, ali i potrebno stanje njegov opstanak na tržištu.

Bibliografska referenca

Bolshunova A.V., Fangmann G.O. SPECIFIČNOSTI MARKETINŠKOG ISTRAŽIVANJA NA TRŽIŠTU USLUGA PROCJENE NEKRETNINA // Međunarodni student znanstveni glasnik. – 2016. – № 2.;
URL: http://eduherald.ru/ru/article/view?id=15852 (datum pristupa: 20.04.2019.). Predstavljamo Vam časopise koje izdaje "Akademija prirodnih znanosti"